«Осуществление городского плана»

... Это добавляет к общественному парку права на свет и воздух, а также на вид на прилегающую землю выше линии, до которой могут возводиться здания. Эти права имеют характер сервитута, созданного законом и присоединенного к парку. Предусмотрено достаточное возмещение собственникам обремененных имений. Во всех отношениях закон соответствует законам, регулирующим изъятие собственности по праву принудительного отчуждения, если Законодательный орган правомочно мог определить, что сохранение или улучшение парка в данном конкретном случае служит общественным целям. Цели, которые должны считаться общественными применительно к праву Законодательного органа принуждать физическое лицо расставаться со своей собственностью за компенсацию и разрешать или предписывать налогообложение для ее оплаты, расширяются и увеличиваются по мере прогресса народа в образовании и утонченности. Многие вещи, бывшие столетие назад предметами роскоши или совершенно неизвестными, теперь стали предметами первой необходимости. Лишь в последние несколько лет в этой стране стали изымать земли для общественных парков. Ныне право изымать землю для этой цели общепризнано и часто реализуется.... Едва ли можно утверждать, что те же причины, которые оправдывают изъятие земли для общественного парка, не оправдывают также расходование средств на то, чтобы сделать парк привлекательным и образовательным для тех, чей вкус формируется и чья любовь к прекрасном культивируется.... Ответчики утверждают, что Законодательный орган, принимая этот закон, стремился сохранить архитектурную симметрию Копли-сквер. Если это так, и если закон принят исключительно в интересах отдельных собственников недвижимости, такая цель не оправдывает изъятие прав на землю против воли собственника. Но если Законодательный орган в интересах общественности стремился повысить красоту и привлекательность общественного парка в столице Содружества и предотвратить необоснованные посягательства на свет и воздух, которые он получал ранее, мы не можем утверждать, что законотворческий орган не мог решить, что это вопрос столь значительного общественного интереса, который требует расходования бюджетных средств и оправдывает изъятие частной собственности. Хотя подобное решение не должно приниматься без тщательного рассмотрения, и хотя руководящую тенденцию к расширению сферы государственных расходов следует ревниво отслеживать и строго пресекать, однажды принятое Законодательным органом решение такого рода не может быть легкомысленно отменено.

3 Акты Массачусетса, 1904 г. Гл. 333.

ЗАКОН, касающийся высоты зданий в городе Бостоне

Раздел 1. Город Бостон делится на округа двух классов, обозначаемые как округа А и Б. Границы указанных округов, установленные в порядке, предусмотренном ниже, сохраняются в течение пятнадцати лет и определяются таким образом, чтобы те части города, в которых все или большая часть расположенных в них зданий в момент такого определения используются в деловых или коммерческих целях, включались в округ или округа, обозначенные буквой А, а те части города, в которых все или большая часть расположенных в них зданий в указанное время используются в жилых целях или в иных целях, не являющихся деловыми или коммерческими, включались в округ или округа, обозначенные буквой Б.

Раздел 2. После принятия настоящего закона мэр города назначает комиссию из трех членов под названием «Комиссия по высоте зданий в городе Бостоне». Комиссия сразу же после своего назначения объявляет о проведении и проводит публичные слушания, а также выносит предписание, устанавливающее границы вышеупомянутых округов, и в течение одного месяца после своего назначения обеспечивает его регистрацию в реестре актов о праве собственности для округа Саффолк. Установленные таким образом границы сохраняются в течение пятнадцати лет с даты указанной регистрации. Любое лицо, чьи интересы затронуты указанным предписанием, может в течение тридцати дней после его регистрации обратиться в комиссию с заявлением о пересмотре; и комиссия может в течение шести месяцев после своего назначения пересмотреть такое предписание, причем пересмотр подлежит регистрации в реестре актов о праве собственности для округа Саффолк и имеет обратную силу до первоначальной даты регистрации. Члены комиссии исполняют обязанности до тех пор, пока округа не будут установлены, как указано выше; и любая вакансия в комиссии, вызванная отставкой, смертью или неспособностью действовать, заполняется мэром по письменному заявлению оставшихся членов комиссии или десяти жителей города. Члены комиссии получают вознаграждение, определяемое мэром.

Раздел 3. В городе Бостоне запрещается возводить здания высотой более ста двадцати пяти футов над уровнем улицы в любом округе, обозначенном как А, и запрещается возводить здания высотой более восьмидесяти футов над уровнем улицы в любом округе, обозначенном как Б. Данные ограничения не распространяются на зерновые или угольные элеваторы либо сахарные заводы в любом округе, обозначенном как А, а также на шпили, купола, башни или фонари башен, возведенные в чисто декоративных целях из огнестойкого материала на зданиях указанной высоты или ниже в любом округе.

Верховный судебный суд и вышестоящий суд обладают юрисдикцией по праву справедливости для обеспечения соблюдения положений настоящего закона и пресечения их нарушений.

Раздел 4. Настоящий закон вступает в силу с момента его принятия.

Утверждено 13 мая 1904 г.

4 Акты Массачусетса, 1905 г. Гл. 363.

ЗАКОН, касающийся высоты зданий в городе Бостоне

Раздел 1. В течение тридцати дней после принятия настоящего закона мэр города Бостона назначает комиссию в составе трех членов для определения в соответствии с предусмотренными ниже условиями высоты зданий в пределах округа, обозначенного комиссией по высоте зданий в городе Бостоне как округ Б, в соответствии с главой триста тридцать три актов тысяча девятьсот четвертого года.

Раздел 2. Указанная комиссия сразу же после своего назначения дает уведомление и проводит публичные слушания, а также выносит предписание, устанавливающее границы или иным образом указывающее такие части (если таковые имеются) указанного округа Б, которые она может определить, в которых здания могут возводиться на высоту, превышающую восемьдесят футов, но не превышающую сто футов, а также высоту в пределах от восьмидесяти до ста футов, до которой могут возводиться здания, и условия, на которых здания могут возводиться до указанной высоты, за исключением того, что такое предписание может предусматривать возведение зданий, как указано выше, на высоту, не превышающую сто двадцать пять футов, в той части указанного округа Б, которая расположена в пределах пятидесяти футов от границы, отделяющей указанный округ Б от округа, обозначенного комиссией по высоте зданий в городе Бостоне как округ А в соответствии с указанной главой триста тридцать три, при условии, что указанная граница разделяет участки, затронутые таким предписанием, и другие смежные участки, принадлежащие одному и тому же лицу или лицам, и в течение шестидесяти дней после своего назначения обеспечивает регистрацию этого в реестре актов о праве собственности для округа Саффолк. Любое лицо, чьи интересы затронуты таким предписанием, может в течение шестидесяти дней после его регистрации обратиться в комиссию за пересмотром; и комиссия может до первого дня января тысяча девятьсот шестого года пересмотреть такое предписание, причем пересмотр подлежит регистрации в реестре актов о праве собственности для округа Саффолк и имеет обратную силу до первоначальной даты регистрации. Установленные таким образом границы сохраняются в течение пятнадцати лет с даты регистрации предписания, вынесенного комиссией по высоте зданий в городе Бостоне в соответствии с главой триста тридцать три актов тысяча девятьсот четвертого года. Члены комиссии получают вознаграждение, определяемое мэром.

Раздел 3. В пределах таких частей округа Б, которые могут быть назначены комиссией, как указано выше (которые могут, за исключением случаев, предусмотренных ниже, включать любые части указанного округа Б, затронутые предыдущими законами, ограничивающими высоту зданий), здания могут возводиться до высоты, установленной комиссией, как указано выше, превышающей восемьдесят футов, но не превышающей сто футов, или сто двадцать пять футов, как предусмотрено выше, и при соблюдении таких условий, которые могут быть установлены комиссией, как указано выше; но в пределах нижеописанной территории, а именно: начиная от угла Бикон-стрит и Хэнкок-авеню, далее на запад по Бикон-стрит до Джой-стрит, далее на север по Джой-стрит до Миртл-стрит, далее на восток по Миртл-стрит до Хэнкок-стрит, далее на юг по Хэнкок-стрит и Хэнкок-авеню до точки начала, ни одно здание не должно возводиться на высоту более семидесяти футов, измеряемую по его главному фасаду, и никакое здание не должно возводиться на парковой дороге, бульваре или общественном пути, на котором линия застройки была установлена комиссией по паркам или комиссией по улицам, действующими в соответствии с любым общим или специальным законом, на высоту, превышающую высоту, разрешенную предписанием указанных комиссий; и ни одно здание на земле, любой собственник которой получил и сохранил компенсацию в виде убытков за любое ограничение высоты или сохраняет какие-либо претензии на такие убытки, не должно возводиться на высоту, превышающую ту, которая установлена ограничением, за которое были получены или заявлены такие убытки.

Раздел 4. Никакие ограничения высоты зданий в городе Бостоне не распространяются на церкви, шпили, башни, купола, фонари башен, колокольни или статуи, не используемые для жилых целей, а также на дымоходы, газгольдеры, угольные или зерновые элеваторы, открытые балюстрады, световые фонари, вентиляторы, флагштоки, перила, флюгеры, фановые трубы, выхлопы пара, вывески, кровельные надстройки размером не более двенадцати футов в квадрате и высотой двенадцать футов, а также на другие аналогичные сооружения, обычно возводимые над линией крыши зданий.

Раздел 5. Настоящий закон вступает в силу с момента его принятия.

Утверждено 8 мая 1905 г.

5 Уэлч против Свози. 193 Масс. 364

Это было ходатайство о выдаче судебного приказа о понуждении (mandamus), направленное членам апелляционной комиссии при строительном комиссаре города Бостона с требованием обязать ответчиков предписать строительному комиссару выдать истцам разрешение на возведение здания высотой 120 футов 6 дюймов. В выдаче разрешения было отказано строительным комиссаром на том основании, что предполагаемое сооружение превышало бы пределы высоты, предусмотренные актами 1904 года, глава 333, и актами 1905 года, глава 383. Истцы подали апелляцию на том основании, что законы являются неконституционными и недействительными.

Комиссия, назначенная мэром в соответствии с главой 383 актов 1905 года, вынесла следующие предписания: (1) В округе Б здания могут возводиться на улицах шириной более 64 футов на высоту, равную полуторакратной ширине улицы, на которой стоит здание, а если оно расположено на более чем одной улице, то следует принимать самую широкую улицу, и высота здания исчисляется от среднего уровня бордюров всех улиц, на которых расположено здание, и не превышая ста футов ни на одной из них. (2) Если улица имеет неравномерную ширину, ее ширина считается равной средней ширине напротив возводимого здания. (3) Ширина улицы должна включать ширину любого пространства на той же стороне улицы, на которой стоит здание, на котором или в пределах которого никакое здание не может быть законно возведено в силу какой-либо линии застройки, установленной комиссией по улицам или комиссией по паркам, действующими в соответствии с общими или специальными законами. (4) Все улицы или части улиц, на которых здания могут возводиться только с одной стороны, должны считаться имеющими ширину 80 футов в отношении той части, на которой здания могут возводиться только с одной стороны. (5) В случае нерегулярных или треугольных открытых пространств, образованных пересечением улиц, ширина улицы принимается равной ширине самой широкой улицы, входящей в указанное пространство в точке входа. (6) Никакое здание не должно возводиться на парковой дороге, бульваре или общественном пути, на котором линия застройки была установлена любой из указанных комиссий, действующих на основании общих или специальных законов, на высоту, превышающую разрешенную указанным общим или специальным законом, либо иным образом в нарушение раздела 3 указанной главы 383 актов 1905 года. (7) Никакое здание не должно возводиться на высоту более восьмидесяти футов, если его ширина на каждой общественной улице, на которой оно стоит, не составляет по меньшей мере половину его высоты. (8) Ничто в предписании не должно толковаться как затрагивающее какое-либо условие или ограничение, наложенное документом, соглашением или в силу закона на любое имущество в указанном округе Б.

Указанная комиссия далее устанавливает, что здания могут возводиться на высоту, не превышающую 120 футов, в той части округа Б, установленной комиссией по высоте зданий в ее предписании от 3 декабря 1904 г., которая расположена в 50 футах к западу от границы, проходящей от Коламбус-авеню до центра Бойлстон-стрит и отделяющей округ Б от округа А, при условии, что указанная часть округа Б принадлежит тем же лицам, которым принадлежат смежные участки в округе А.

Ноултон, гл. судья: Основной вопрос, поставленный настоящим делом, заключается в том, являются ли ст. 1904, стр. 283, гл. 333 и ст. 1905, стр. 309, гл. 383, а также предписания комиссаров, назначенных в соответствии с ними, касающиеся высоты зданий в Бостоне, конституционными. Юрисдикционный вопрос, если истец имеет право на судебную защиту, заключается в том, может ли ему быть предоставлено средство правовой защиты посредством судебного приказа о понуждении (mandamus).

Основной вопрос может быть подразделен следующим образом: во-первых, может ли Законодательный орган при осуществлении полицейского права ограничивать высоту зданий в городах так, чтобы никакие здания не могли возводиться выше предписанного количества футов; во-вторых, может ли он классифицировать части города так, чтобы в одних частях была предписана одна высота, а в других — иная высота; в-третьих, если да, то может ли он делегировать комиссии определение границ этих различных частей таким образом, чтобы они соответствовали общим положениям закона; в-четвертых, может ли он делегировать комиссии составление правил и регламентов, позволяющих устанавливать разную высоту в разных местах в соответствии с различными условиями в различных частях одного из общих классов территории, созданных в первоначальном законе; в-пятых, если может, то соответствуют ли правила и регламенты, составленные комиссарами, закону, а также конституционным полномочиям Законодательного органа и его агентов?

При осуществлении полицейского права Законодательный орган может регулировать и ограничивать личные права и имущественные права в интересах общественного здоровья, общественной нравственности и общественной безопасности. Ком. против Пира, 153 Масс. 242, 63 Н. Э. 719; Ком. против Штрауса, 191 Масс. 545, 78 Н. Э. 136; Калифорния Редакшн Ко. против Санитари Уоркс, 199 У. С. 306-318, 26 Суп. Кт. 100, 50 Л. Эд. 204. При значительной строгости определений общее благополучие может служить основанием, наряду с другими, для вмешательства в имущественные права при осуществлении полицейского права. Ком. против Штрауса, указ. соч.

Возведение очень высоких зданий в городах, особенно на узких улицах, может зайти так далеко, что существенно ограничит солнечный свет, свет и воздух, и тем самым повлияет на общественное здоровье. Оно также может увеличить опасность для людей и имущества от пожара и быть предметом законодательного регулирования на этом основании. Это надлежащие вопросы для рассмотрения при определении того, следует ли в данном случае вмешиваться в имущественные права на использование земли ради общественного блага.... В деле Пипло против Д’Оенча, 111 Н. Й. 359, 18 Н. Э. 562, закон, ограничивающий высоту жилых домов, возводимых в городе Нью-Йорке, рассматривался как бесспорно конституционный. См. 1 Абботт, Мун. Корп. 237, 2 Тидеман о государственном и федеральном контроле, 754....

... Законодательный орган должен определить, требуют ли общественное здоровье или общественная безопасность такого ограничения прав землевладельцев в данном конкретном случае. Получив утвердительный ответ, они могут издать соответствующий закон.

Следующий вопрос заключается в том, может ли Генеральный суд устанавливать различную высоту для разных районов в зависимости от их условий и целей, для которых используется находящаяся в них недвижимость. Закон должен быть адаптирован к достижению целей, в которых он находит свое конституционное оправдание. Он должен быть разумным не только по отношению к интересам общественности, но и по отношению к правам землевладельцев. Если эти права и интересы в какой-то степени вступают в конфликт, противоположные соображения должны быть сопоставлены друг с другом, и каждое из них должно разумно уступать тем, что находятся на другой стороне. Стоимость земли и спрос на пространство в тех частях Бостона, где большая часть зданий используется для целей бизнеса или торговли, таковы, что требуют зданий большей высоты, чем те, которые необходимы в тех частях города, где большая часть зданий используется в жилых целях. Поэтому было разумным предусмотреть в законе, что в первых частях города здания могут возводиться на большую высоту, чем во вторых, даже если некоторые улицы в первых уже, чем во вторых.

Общий предмет представляет собой вопрос, требующий тщательного рассмотрения условий, существующих в разных местах. Во многих городах не было бы никакой опасности возведения высоких зданий в таких местах и в таком количестве, которые существенно повлияли бы на общественное здоровье или безопасность, и никакие законодательные ограничения не нужны. Подобные ограничения в нашей стране имеют очень недавнее происхождение, и они все еще редки. Если они не устанавливают предельно допустимую высоту на таком экстремальном уровне, за пределами которого вряд ли кто-либо когда-либо пожелает пойти, они должны вводиться только с учетом целей, для которых недвижимость, вероятно, потребуется, а также способа планировки земли и характера подходов к ней.

В деле Ком. против Бостон Адвертайзинг Компани, 188 Масс. 348, 74 Н. Э. 601, 69 Л. Р. А. 817, 103 Ам. Ст. Реп. 494, было решено, что закон такого рода не может быть конституционно принят в чисто эстетических целях. В деле Генеральный прокурор против Уильямса, 174 Масс. 476-480, 55 Н. Э. 77, было сказано, что закон, рассматривавшийся тогда судом, принятый в рамках права принудительного отчуждения с компенсацией землевладельцам, был бы неконституционным, если бы он был принят «для сохранения архитектурной симметрии Копли-сквер» или «исключительно в интересах отдельных землевладельцев». Жители города или поселка не могут быть принуждены отказываться от прав на имущество или платить налоги в чисто эстетических целях; но если первоочередная и существенная цель законодательства такова, что оправдывает этот акт, соображения вкуса и красоты могут учитываться в качестве вспомогательных. Мы придерживаемся мнения, что положение ст. 1904 г., стр. 283, гл. 333 о разделении частей города на два класса, в каждом из которых установлен предельный лимит высоты зданий, входило в полномочия Законодательного органа и соответствовало конституционному принципу, применимому к данному акту.

Делегирование комиссии полномочий по определению границ этих частей двух классов входило в конституционные полномочия Генерального суда. Работа комиссаров в рамках первого закона не являлась законодательной деятельностью, а представляла собой установление фактов и применение к ним закона в административных целях. Такая вспомогательная работа комиссии оправдана во многих случаях.

Делегирование комиссии полномочий устанавливать разную высоту в разных местах в частях, включенных в класс Б, в соответствии со ст. 1905, стр. 309, гл. 363, идет дальше и позволяет комиссарам издавать правила и регламенты, носящие характер вспомогательного законодательства. Это укладывается в принцип, упомянутый в деле Бродбин против Ревира, указ. соч., и в некоторых других вышеупомянутых делах. Он заключается в том, что в нашей системе в Массачусетсе вопросы местного самоуправления всегда могли быть доверены жителям городов и поселков. При создании городов эта власть осуществляется городским советом или каким-либо советом или комиссией, представляющими жителей. Даже в поселках такие полномочия уже давно осуществляются местными советами, например — советом здравоохранения. Первоначально такие представители местной власти избирались народом; но в течение многих лет местным советам, назначаемым губернатором или иным исполнительным органом, иногда доверялось осуществление этой законодательной власти. Верно, что они находятся дальше от народа, чем члены городского совета, за которых народ голосует, но в истинном смысле они представляют жителей в вопросах такого рода. Наши решения охватывают и этот пункт. Ком. против Плейстеда и Бродбин против Ревира, указ. соч. Из этого не следует, что все правила и регламенты, принятые при таком делегировании полномочий, будут конституционными только потому, что первоначальный закон безупречен. Такие правила могут проверяться судами на предмет того, направлены ли они разумно на достижение цели, на которой покоится конституционное полномочие, и имеют ли они реальную, существенную связь с общественными целями, которые может достичь правительство. Закон, ордонанс или регламент не будут признаны недействительными только потому, что судьи расходятся с законодателями в оценке целесообразности его положений. Но если он является произвольным и неразумным, так что необоснованно подрывает имущественные права, он будет отменен судами....

Мы не усматриваем, что действия комиссаров в соответствии со ст. 1905 года выходили за рамки их полномочий по Конституции. Они, по-видимому, соответствовали общей цели Законодательного органа и были направлены на соображения, которые они сочли уместными при урегулировании прав и интересов собственников недвижимости и общественности. Вопрос заключается не в том, считает ли суд все положения мудрыми, а в том, кажутся ли они выходящими за рамки конституционных полномочий комиссии. Предписывая высоту в округе, комиссары могли сделать ширину улиц, на которых должно было возводиться здание, одним из учитываемых факторов. Их действия в этой части относятся исключительно к зданиям класса Б, который включает только жилые части города.

Мы не можем утверждать, что запрещение возведения здания высотой более 80 футов в классе Б, если его ширина «на каждой общественной улице, на которой оно стоит, не составляет по меньшей мере половину его высоты», было обусловлено исключительно эстетическими причинами. Мы полагаем, что безопасность прилегающих зданий с учетом риска обрушения стен после пожара могла войти в число целей комиссаров. Мы придерживаемся мнения, что законы и предписания комиссаров являются конституционными.

Мы считаем, что суд обладает юрисдикцией для разрешения дела по существу в рамках данного ходатайства о выдаче судебного приказа о понуждении (mandamus). Предполагаемое правонарушение заключается в том, что строительный комиссар, а впоследствии и апелляционная комиссия отказались выдать истцу разрешение на возведение здания. Общепризнано, что он не имел права на разрешение, если упомянутые законы и предписания являются конституционными. Истец утверждает, что апелляционная комиссия отказалась выполнять свои обязанности, и что его единственным эффективным средством правовой защиты является судебный приказ о понуждении, предписывающий им выдать разрешение. Дело подпадает под общее правило, наделяющее юрисдикцией выдавать такие приказы. Фармингтон Ривер Вотер Пауэр против Каунти Комиссионерс, 112 Масс. 206-212; Карпентер против Каунти Комиссионерс, 21 Пик. 258-259; Генеральный прокурор против Бостона, 123 Масс. 460. См. Локк против Селектмен оф Лексингтон, 122 Масс. 290; Генеральный прокурор против Нортгемптона, 143 Масс. 589, 10 Н. Э. 450.

Строительный комиссар и апелляционная комиссия не являются судебными должностными лицами. Ст. 1892, стр. 471, гл. 419; Ст. 1894, стр. 494, гл. 443. Тот факт, что отказ действовать основан на юридической ошибке, не исключает средства правовой защиты в виде судебного приказа о понуждении (mandamus). В тех случаях, когда обязанность совершить действие зависит исключительно от вопроса о том, является ли закон или ордонанс конституционным и действительным, этот вопрос иногда может быть разрешен по ходатайству о выдаче судебного приказа о понуждении. Генеральный прокурор против Бостона, 123 Масс. 450; Уоррен против Чарльзтауна, 2 Грей, 84; Ларком против Олина, 160 Масс. 102-110, 35 Н. Э. 113.

Ходатайство отклонено.

6

Welch, Trustee, vs. Swasey, et al. 29 U. S. Supreme Court Reporter. 567, Oct., 1908 В порядке судебного надзора к Верховного судебного суда штата Массачусетс для пересмотра решения, которым было отказано в выдаче приказа о понуждении (mandamus) с целью обязать апелляционную комиссию при строительном комиссаре города Бостона выдать разрешение на строительство. Оставлено в силе.

Изложение дела судьей Пекамом:

Истец по жалобе должным образом обратился к судьям верховного судебного суда штата Массачусетс за выдачей приказа о понуждении (mandamus) против ответчиков, составляющих апелляционную комиссию при строительном комиссаре города Бостона, чтобы обязать ответчиков выдать ему разрешение на строительство на его участке на углу Арлингтон-стрит и Мальборо-стрит в этом городе. Ходатайство было передано председательствующим судьей на рассмотрение полного суда и было им отклонено (193 Масс. 364, 118 Ам. Ст. Реп. 523, 79 Н. Э. 745), и истец передал дело на рассмотрение сюда посредством writs of error (жалобы в порядке судебного надзора).

Действия ответчиков по отказу в выдаче разрешения основывались на законах Массачусетса: главе 333 Актов 1904 года и главе 383 Актов 1905 года. Причиной отказа в выдаче разрешения на строительство послужило то, что строительная площадка для предполагаемого здания была расположена в одном из округов Б, созданных в соответствии с положениями упомянутых актов, в каковых округах высота зданий ограничена 80, а в некоторых случаях 100 футами, в то время как высота зданий в округах А ограничена 125 футами. Высота здания, которое истец по жалобе предполагал построить и на которое он просил разрешение на строительство, была заявлена им в соответствующем ходатайстве как равная 124 футам 6 дюймам.

Определение того, в каких частях округов Б и на каких условиях в них может быть возведено здание выше 80, но не более 100 футов, должно было производиться комиссией, как предусмотрено в акте 1905 года, и комиссия надлежащим образом выполнила положения акта в этом отношении. Единственной причиной отказа в выдаче разрешения было то, что предполагаемая высота здания превышала разрешенную законом.

Истец по жалобе утверждал, что ответчики не были оправданы в своем отказе выдать разрешение, поскольку законы, на которых основывался их отказа, являются неконституционными и недействительными; однако он утверждал, что если они действительны, то ответчики были оправданы в своем отказе.

Суд, постановив, что приказ о понуждении (mandamus) является надлежащим средством правовой защиты, постановил, что законы и отчеты комиссий, составленные на их основе, являются конституционными.

Судья Пекам огласил мнение суда:

Основанием возражения истца по жалобе против данного законодательства является то, что законы ненадлежащим и необоснованным образом ущемляют его конституционные права (а) в отношении изъятия собственности без компенсации; (б) в отношении отказа в равной защите закона.

Истец по жалобе ссылается на существование общего закона в Массачусетсе, применимого к каждому городу в нем, ограничивающего высоту всех зданий до 125 футов от уровня улицы (Акты 1891 г., гл. 355), и заявляет, что он никоим образом не оспаривает законность этого акта, а признает его конституционным и действительным. См. также по тому же вопросу Акты 1892 г., гл. 419, пар. 25, устанавливающие такое ограничение в отношении города Бостона. Его возражение направлено против конкретных законов, поскольку они предусматривают гораздо более низкий лимит в определенных частях города Бостона, подлежащих определению комиссией, и поскольку общее ограничение высоты до 80 или 100 футов на любой значительной части города является, как он утверждает, неразумным ущемлением его имущественных прав; а также потому, что применение этих лимитов к округам Б, которые составляют большую часть города Бостона, оставляя общий лимит в 125 футов в силе в тех частях города, которые комиссия должна была назначить (являющихся коммерческими районами), представляет собой неразумный и произвольный отказ в равных правах истцу по жалобе и другим лицам в аналогичном положении.

Излагая свои возражения более подробно, истец по жалобе утверждает, что цели актов не таковы, чтобы оправдать осуществление так называемого полицейского права, поскольку на самом деле их истинная цель носила эстетический характер и была предназначена исключительно для сохранения архитектурной симметрии и ровных линий горизонта, и что такая власть не может осуществляться в таких целях. Возражается также, что посягательство на имущественные права данными актами является неразумным и несоразмерным любой общественной необходимости, а также что различие между 125 футами высоты зданий в коммерческих районах, описанных в актах, и 80–100 футами в некоторых других или так называемых жилых районах является совершенно неоправданным и произвольным, не имеющим веских оснований для такого различия и не имеющим ни малейшего отношения к общественной безопасности, например от пожара, и неэффективным в качестве средства для достижения любой надлежащей цели, преследуемой такими законами.

В связи с этими возражениями адвокат истца по жалобе при представлении своего дела на слушании выступил с очень четким и квалифицированным аргументом.

Исходя из признания адвокатом того факта, что закон, ограничивающий высоту зданий до 125 футов, является действительным, нам приходится иметь дело только с вопросом о действительности положений, изложенных в этих законах и в условиях, предусмотренных комиссиями, ограничивающих высоту в округах Б в пределах от 80 до 100 футов.

Мы не полагаем, что истец по жалобе выдвигает возражение о незаконности, проистекающей из предполагаемого делегирования законодательной власти комиссиям, предусмотренным законами. Во всяком случае, это не создает федеральный вопрос. Суд штата признает такого рода законодательство действительным в соответствии с Конституцией штата, и этот суд будет следовать его решению по данному вопросу.

Таким образом, мы переходим к рассмотрению вопроса о том, являются ли действительными эти законы в отношении ограничений высоты от 80 до 100 футов и ни в коем случае не превышающих 100 футов. Здесь имеет место дискриминация или классификация между секциями города, одна из которых — деловая или коммерческая часть — имеет ограничение в 125 футов, а другая, используемая в жилых целях, имеет разрешенную высоту зданий от 80 до 100 футов.

Законы были приняты в рамках осуществления так называемого полицейского права, и они должны иметь некоторую справедливую тенденцию к достижению или содействию в достижении какой-либо цели, для которой законодательный орган может использовать эту власть. Если законы не таковы, то их принятие не может быть оправдано на основании этой власти. Эти принципы решались столь часто, что не требуют цитирования множества авторитетов. Если используемые средства во исполнение закона не имеют реальной, существенной связи с общественной целью, которую правительство может достичь, если законы являются произвольными и неразумными и выходят за рамки необходимости дела, суды объявят их недействительными.

При рассмотрении вопросов такого характера относительно действительности и разумности дискриминации или классификации в отношении ограничений высоты зданий в крупном городе вопрос местности приобретает важный аспект. Конкретные обстоятельства, преобладающие в месте или в штате, где закон должен вступить в силу — действительно ли закон адаптирован с учетом всех различных и существенных фактов для достижения результатов, желаемых от его принятия; хорошо ли он рассчитан на содействие всеобщему и общественному благополучию — все это вопросы, с которыми суд штата хорошо знаком; но подобное знакомство не может быть приписано этому суду, если предположить, что судебное уведомление может быть принято о том, что является или должно быть общеизвестным. По этой причине этот суд в делах такого рода испытывает величайшую неохоту вмешиваться в хорошо продуманные решения судов штата, народ которого должен пострадать от действия закона. Высший суд штата, в котором принимаются законы рассматриваемого рода, более знаком с конкретными причинами, которые привели к их принятию (хотя они могут носить общественный характер), и с общей ситуацией, окружающей предмет законодательства, чем этот суд может себе позволить. Мы, конечно, не намереваемся сказать, что при таких обстоятельствах решение суда штата по этому вопросу будет рассматриваться как окончательное, а лишь то, что оно заслуживает величайшего уважения и в делах такого рода к нему будут примешиваться лишь в тех случаях, когда решение, по нашему мнению, является явно ошибочным. В этом деле верховный судебный суд штата признает законодательство действительным и находит разумное основание для дискриминации между высотой зданий в жилых районах по сравнению с коммерческими районами. Этот суд также постановил, что правила в отношении высоты зданий и в отношении их способа строительства в городах, принятые законодательными актами для безопасности, комфорта или удобства людей и в интересах собственников недвижимости в целом, являются действительными. Атти. Ген. против Уильямс (Ноултон против Уильямс) 174 Масс. 476, 47 Л. Р. А. 314, 55 Н. Э. 77. Мы разделяем эту точку зрения, предполагая, конечно, что предусмотренные высота и условия явно не являются неразумными или неподходящими.

В отношении дискриминации или классификации, проведенной между коммерческой и жилой частями города, суд штата постановляет в этом деле, что для этого существуют разумные основания в очень большой стоимости земли и спросе на пространство в тех частях Бостона, где большее число зданий используется в деловых или коммерческих целях, чем там, где здания расположены в жилой части города и где отсутствуют такие причины для высоких зданий. Принимая такое решение, суд со ссылкой на одобрение сослался на дело Ком. против Бостон Эдвертайзинг Ко. 188 Масс. 348, 69 Л. Р. А. 517, 108 Ам. Ст. Реп. 494, 74 Н. Э. 601, в котором утверждается, что полицейское право не может осуществляться в чисто эстетических целях. Суд проводит различие между двумя делами и оставляет в силе настоящие законы. Что касается условия, принятого комиссией для разрешения возведения в любом из округов Б, то есть в жилой части, зданий высотой более 80 футов, но не более 100, заключающегося в том, что ширина на каждой общественной улице, на которой стоит здание, должна составлять не менее половины его высоты, суд отказывается признать, что такое условие было принято исключительно по эстетическим причинам. Главный судья заявил: «Мы полагаем, что безопасность прилегающих зданий с учетом риска обрушения стен после пожара могла войти в цель комиссаров. Мы придерживаемся мнения, что законы и предписания комиссаров являются конституционными».

Мы не готовы утверждать, что это ограничение от 80 до 100 футов, являющееся фактически дискриминацией или классификацией, настолько неразумно, что лишает собственника имущества его доходного использования без всяких оснований и что поэтому он имеет право в соответствии с Конституцией на компенсацию за такое посягательство на его права. Проведенная таким образом дискриминация, по нашему мнению, является разумной и оправдана полицейским правом.

Можно вполне предположить, что более высокие здания в коммерческой части города могут быть менее опасными в случае пожара, чем в жилой части. Этот суд не знаком с фактическими фактами, но вполне возможно, что в этой ограниченной коммерческой зоне высокие здания в целом имеют огнестойкую конструкцию; что пожарные машины многочисленнее и находятся гораздо ближе друг к другу, чем в жилой части, и что неограниченный запас солевой воды может быть легче подан из гавани в трубы, и что в дневное время там находится мало женщин или детей, а ночью спит очень мало людей. И в жилой части может быть больше деревянных зданий, пожарная техника может быть более рассредоточена и расположена так, что будет труднее получить необходимое количество воды, поскольку жилые кварталы находятся дальше от набережной, и много женщин и детей проводят день в этом секторе, и нет ничего надуманного в мнении, что необнаруженный пожар ночью может вызвать большую гибель людей в очень высоком многоквартирном доме в этом районе. Это вопросы, которые, как следует предполагать, были известны законодательному органу, и были ли такие факты или нет, являлось вопросом, среди прочих, для определения законодательным органом. Они утверждаются как факты в кратком изложении адвоката города Бостона. Если это так, то в них находится достаточное оправдание для принятия законов, и истец по жалобе не имеет права на компенсацию за разумное вмешательство в его имущественные права со стороны законов. Тот факт, что в дополнение к этим достаточным фактам соображения эстетического характера также вошли в причины их принятия, не делает их недействительными. При таких обстоятельствах не происходит неразумного вмешательства в имущественные права истца по жалобе, и законы также не лишают его равной защиты законов. Причины, содержащиеся в мнении суда штата, по нашему мнению, достаточны для оправдания их принятия. Таким образом, судебное решение оставляется в силе.

7 АБСОЛЮТНЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ВЫСОТЫ

Baltimore, Md. 175 feet.

Boston 125 ft. or 2½ times width of widest street on which building fronts in section.

80 ft. in residence section.

Charleston, S. C. 125 ft. or 2½ times width of widest street, as in Boston.

Chicago 200 ft.

Cleveland 200 ft. or 2½ times width of widest street, as in Boston.

Erie, Pa. 200 ft. or 2½ times width of widest street, as in Boston.

Los Angeles 150 ft.

Manchester, N. H. 125 ft.

Newark, N. J. 200 ft.

Portland, Oregon 160 ft.

Scranton, Pa. 125 ft.

Worcester, Mass. 125 ft.

Denver, Colo. 12 stories.

Providence, R. I. 120 ft.

С. «ЛИНИИ ПЛАНИРОВКИ»

ФЕРМАН СТРИТ. 17 Уэнделл (Н. Й.) 649. 1836

Согласно закону от 12 апреля 1816 года, раздел 18, должна была быть проведена съемка деревни Бруклин, и полученная карта должна была составить постоянный план планировки улиц Бруклина. Закон предусматривал, что собственники, нарушившие план, не получат убытки.

Суд, поддерживая это положение, счел, что если бы убытки не удерживались с собственников, строящихся на обозначенных линиях улиц, раздел 18 закона был бы недействительным. Законодательство явно намеревалось не выплачивать компенсацию за улучшения в пределах линий улиц. «Посредством дорогостоящих сооружений собственник в противном случае мог возложить огромное бремя на других за прокладку улицы».

Это решение было процитировано с одобрения и последовало в деле Re Dist. of City of Pittsburgh, решенном в 1841 г., 2 W. & S. 320. В мнении содержится следующий язык: «Само по себе прокладывание улиц нельзя назвать изъятием собственности лиц, на которых они проложены, для общественного использования в будущем, а скорее обозначением того, что может потребоваться для этой цели впоследствии, с тем чтобы собственники имущества могли своевременно быть полностью осведомлены о том, что предполагается, и соответствующим образом регулировать последующие улучшения, которые они будут делать на нем.

... До фактического открытия «собственники продолжают не только сохранять за собой тот же интерес в них, но и иметь право пользоваться ими точно так же, как и раньше».

В деле Буш против Маккиспорт, Сити, 166 Па. 57, суд поддержал действительность следующего положения: «Ни одно лицо впредь не имеет права на возмещение каких-либо убытков за любые здания или улучшения любого рода, которые будут или могут быть размещены или построены на линиях или в пределах линий любой намеченной улицы или переулка после того, как таковые будут намечены или заказаны советом».

Но нью-йоркский суд с тех пор пришел к другому выводу в деле Форстер против Скотта, 136 Апп. Див. 577, и суд штата Массачусетс также вынес решение против конституционности такого положения. В деле Форстер против Скотта истец выдал ответчику документ о праве собственности с гарантией от обременений. На земле истца была намечена предполагаемая улица. Суд постановил, что это не является обременением, поскольку акт 1882 года, глава 419, является неконституционным, предусматривая, что «Никакая компенсация не допускается за любое здание, возведение или строительство, которое в любое время после подачи карт, планов и т. д. может быть построено частично или полностью на любой улице, проспекте, дороге, общественной площади или месте либо через них».

«Всякий раз, когда закон лишает собственника выгодного использования и свободного владения его имуществом или налагает ограничения на такое использование и владение, которые существенно влияют на его стоимость без судебного разбирательства или компенсации, он лишает его собственности по смыслу конституции».

Edwards vs. Bruorton, 184 Mass. 529

Ноултон, гл. судья.

«Это иск о нарушении ковенанта в документе о праве собственности. Общественная улица под названием Джерси-стрит была проложена комиссарами по улицам Бостона по части участка на основании полномочий статута 1891 г., гл. 323, и существование этой улицы составляет нарушение ковенанта в документе, если статут предоставил совету полномочия ее проложить. Утверждается, что статут неконституционен... поскольку в разделе 9 он предусматривает, что компенсация за землю, изъятую для улицы, не предоставляется, если собственник после подачи плана в соответствии со статутом возведет любое здание в границах любого пути и не снесет его по требованию комиссаров по улицам».

«Это предназначалось для предотвращения любого использования имущества, несовместимого с планом, после подачи плана и до прокладки дороги. Если бы это могло иметь такой эффект, это могло бы существенно помешать использованию, которое собственник мог бы пожелать сделать со своим имуществом в течение многих лет после подачи плана и до прокладки дороги. Статут не предусматривает никакой компенсации за такое вмешательство в частную собственность. Законодательство не может конституционным образом вмешиваться в использование собственности без выплаты компенсации собственнику»...

«В рассматриваемом нами акте нет прямого запрета на использование собственником своего имущества, но заявляется, что если он использует его иначе, чем в соответствии с планами уличных комиссаров, оно может быть изъято у него для устройства дороги без выплаты ему компенсации. Эта попытка сделать для него исключение из общего правила относительно изъятия собственности в рамках права принудительного отчуждения является неконституционной и недейственной».

Затем суд приходит к выводу, что неконституционные части статута не связаны с остальной частью статута настолько, чтобы признать его недействительным, и что улица, проложенная в соответствии с положениями статута, стала законно размеченной общественной дорогой, и что ее существование представляло собой нарушение ковенанта в акте.

D. РЕКЛАМНЫЕ ЩИТЫ

Решения по рекламным щитам можно классифицировать следующим образом:

I. В тех случаях, когда постановление было признано недействительным на том основании, что его целью был демонтаж рекламных щитов по эстетическим соображениям, и где вопрос о характере рекламных щитов как источников вреда (нуизенсов) не поднимался, решения единогласно выносятся против разумности постановления.

People vs. Green, 85 N. Y. App. 400. — Постановление запрещало расклейку каких бы то ни было объявлений на заборах, огораживающих частную собственность, выходящую на любой общественный парк или примыкающую к нему. Не было никаких утверждений о том, что размещение объявлений в таких местах наносит ущерб морали, здоровью или безопасности города. Решение было вынесено исключительно против расширения полицейского права в эстетических целях.

Commonwealth vs. Boston Advertising Co. 188 Mass. 348. — Постановление запрещало все вывески вблизи парковой дороги, видимые невооруженным глазом, и явно было направлено на достижение эстетических целей.

Varney vs. Williams, 100 Pac. Rep. 867. — Постановление полностью запрещало установку и содержание всех рекламных щитов в рекламных целях. Не было никаких попыток ограничить его действие рекламными щитами, которые были ненадежными или иным образом опасными, либо рекламой непристойного характера. «Принимая во внимание, что постановление не претендует на какую-либо связь с защитой прохожих от травм из-за ненадежных конструкций, с уменьшением пожарной опасности или с предотвращением аморальных проявлений, мы находим, что единственным основанием, на котором, как можно полагать, действовал городской совет, является то, что внешний вид рекламных щитов оскорбляет или может оскорблять взгляд лиц с изысканным вкусом». Содействие эстетическим или художественным соображениям никогда не признавалось основанием, оправдывающим осуществление полицейского права.

II. Когда суд рассматривает постановление как попытку защитить здоровье, безопасность или мораль общества и находит его неразумным регулированием.

State vs. Whitlock, 149 N. C. 542. — Постановление запрещало возведение рекламных щитов по линии участка. Суд счел это посягательством на частные права, поскольку такие сооружения могут быть построены с абсолютной безопасностью.

Crawford vs. City of Topeka, 51 Kas. 761. — Суд, признав постановление неразумным, заявил: «Каким образом возведение безопасной конструкции в рекламных целях вблизи фасадной части участка может ставить под угрозу общественную безопасность больше, чем аналогичная конструкция для каких-либо иных законных целей. Возможно, могли бы быть установлены правила в отношении порядка строительства для обеспечения безопасности, но абсолютный запрет был бы неоправданным посягательством на частные права». Неразумность постановления очевидна, если учесть, что размещение безобидной бумаги на конструкции превращает ее из законной в незаконную. К тому же выводу сводятся следующие дела: Bryan vs. City of Chester, 212 Pa. St. 259; Bill Posting Sign Co., vs. Atlantic City, 71 N. J. Law, 72; Chicago vs. Gunning System, 214 Ill. 628; Passaic vs. Patterson Bill Posting Co., 72 N. J. Law, 285.

II. ПРОЦЕДУРА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЛИ ПУТЕМ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО ОТЧУЖДЕНИЯ И ОЦЕНКИ ВЫГОД

1

Amendment To Constitution of New York, Art. 1, Sec. 7. Adopted Nov. 4, 1913

Когда частная собственность отчуждается для любого общественного использования, компенсация за нее, если такая компенсация не выплачивается штатом, определяется судом присяжных, верховным судом с участием присяжных или без них, но без судьи-докладчика (реферея), либо не менее чем тремя комиссарами, назначенными судом записи, как это предписано законом. Частные дороги могут прокладываться в порядке, предписанном законом; но в каждом случае необходимость дороги и размер всего ущерба, подлежащего возмещению в связи с ее прокладкой, должны в первую очередь определяться судом присяжных из числа землевладельцев, и такая сумма вместе с издержками производства должна выплачиваться лицом, получающим выгоду. Могут приниматься общие законы, разрешающие собственникам или владельцам сельскохозяйственных земель строить и поддерживать для их осушения необходимые дренажные каналы, канавы и дамбы на землях других лиц при соблюдении надлежащих ограничений и с выплатой справедливой компенсации, однако для таких целей не должны приниматься специальные законы.

Законодательный орган может уполномочить города приобретать больше земли и имущества, чем требуется для фактического строительства при планировании, расширении, продлении или переносе парков, общественных мест, шоссе или улиц, при условии, однако, что дополнительная земля и имущество, разрешенные к приобретению таким образом, составляют не более чем достаточное для формирования пригодных строительных участков, примыкающих к такому парку, общественному месту, шоссе или улице. После того как для такого парка, общественного места, шоссе или улицы будет выделено столько земли и имущества, сколько требуется для этих целей, остаток может быть продан или сдан в аренду.

Слова курсивом являются новыми.

2

Акты штата Нью-Йорк, 1911. Гл. 679

АКТ о внесении изменений в устав Большого Нью-Йорка в отношении оплаты стоимости определенных общественных улучшений.

Жители штата Нью-Йорк, представленные в Сенате и Ассамблее, постановляют следующее:

Раздел 1. Глава шестая устава Большого Нью-Йорка, вновь принятая главой четыреста шестьдесят шесть законов одна тысяча девятьсот первого года, настоящим дополняется новым разделом, именуемым разделом двести сорок семь, в следующей редакции:

§ 247. До того как будет санкционировано общественное улучшение любого рода (за исключением улучшения, осуществляемого в соответствии с актом о скоростном внеуличном транспорте), связанное с приобретением или физическим улучшением имущества для улиц, общественных мест, парков, мостов, подходов к мостам, для удаления и очистки сточных вод или улучшения береговой линии, либо связанное как с таким приобретением, так и с физическим улучшением имущества, стоимость которого (приобретения или физического улучшения, либо того и другого) оценивается в пятьдесят тысяч долларов или более, совет по сметам и распределению расходов может определить, каким образом, в каких долях и пропорциях стоимость и расходы на приобретение или физическое улучшение (либо то и другое) должны оплачиваться городом Нью-Йорком, одним или несколькими его боро, частью или долей одного или нескольких его боро, либо соответствующими собственниками, арендаторами, сторонами и лицами, имеющими право на земли, жилые строения, наследственные имущества и помещения, не требующиеся для указанного улучшения, или заинтересованными в них, которые указанный совет сочтет особо выигравшими от этого.

Если указанный совет определит, что стоимость такого приобретения или физического улучшения (либо того и другого) должна быть распределена между городом Нью-Йорком, одним или несколькими его боро, частью или долей одного или нескольких его боро либо соответствующими собственниками, арендаторами, сторонами и лицами, имеющими право на земли, жилые строения, наследственные имущества и помещения, не требующиеся для указанного улучшения, или заинтересованными в них, которых указанный совет сочтет особо выигравшими от этого, указанный совет также может определить, каким образом и в какой пропорции стоимость и расходы на такое приобретение или физическое улучшение (либо то и другое) должны нести город Нью-Йорк, одно или несколько его боро, часть или доля одного или нескольких его боро либо соответствующие собственники, арендаторы, стороны и лица, имеющие право на земли, жилые строения, наследственные имущества и помещения, не требующиеся для указанного улучшения, или заинтересованные в них, которые указанный совет сочтет особо выигравшими от этого.

3

Канзас-Сити против Бэкона и др., 157 Mo. 450

ВАЛЛИАНТ, судья. Апелляция на решение окружного суда округа Джексон, определяющее сборы с имущества ответчиков в рамках производства по созданию парка Пенн-Вэлли в Канзас-Сити.

Для создания парка было принудительно отчуждено 134 акра земли, и общая сумма, оцененная как их стоимость для выплаты собственникам, составила 870 759,60 доллара, а для выплаты этой суммы были произведены сборы в виде выгод на большое число участков, входящих в состав так называемого района Уэст-Парк, среди которых были участки, принадлежавшие по отдельности ответчикам Бэкону и Монро. Сборы с участков миссис Бэкон в общей сложности составили 3 252,49 доллара; сборы с участков Монро — 991,17 доллара. Сумма, взысканная с города в качестве общих выгод, составила 1 доллар.

Основная часть аргументов апеллянтов направлена против инструкции № 11, выданной по запросу города, которая гласит:

«11. Своим вердиктом вы должны указать правильное описание каждого куска или участка изымаемого имущества и его стоимость, а также каждого куска или участка поврежденного частного имущества и размер причиненного ему ущерба. Вы также должны указать своим вердиктом сумму, если таковая имеется, взысканную с города, и указать размер выгод, начисленных на каждый кусок или участок частного имущества, признанный получившим выгоду в пределах округа выгод.

Оценивая выгоды, которые могут возникнуть для города и общественности в целом или для любого имущества в округе выгод в результате предполагаемого улучшения, вы должны учитывать только те выгоды, которые являются прямыми, определенными и непосредственными».

Закон предполагает, что общественное улучшение может принести пользу имуществу отдельных лиц отдельно от той пользы, которую оно приносит городу в целом, и что оно может принести пользу городу в целом отдельно от той пользы, которую оно приносит имуществу отдельных лиц, и что при распределении затрат частные лица и город должны нести бремя пропорционально соответствующей выгоде, однако выгода в одном случае должна быть столь же «прямой, определенной и непосредственной», как и в другом.

Признавая всё, что уважаемые адвокаты говорят относительно разницы между общим и специальным налогообложением, мы не видим, как это влияет на вопрос, касающийся характера выгод, за которые город обязан платить в подобном деле. И если для присяжных законно оценивать выгоду для города в целом с целью отнесения надлежащей доли стоимости улучшения на счет города и тем самым в соответствующей степени облегчить бремя собственников недвижимости; то есть, если эта особенность закона, предполагающая возложение части бремени на город в целом, не противоречит четырнадцатой поправке к Конституции Соединенных Штатов, то должно существовать некое правило, руководствуясь которым присяжные оценивают эти выгоды, и если неправомерно инструктировать присяжных, что единственными выгодами для города в целом, которые они должны учитывать, являются такие, «которые являются прямыми, определенными и непосредственными», то верно обратное, и их следует инструктировать учитывать выгоды, которые являются косвенными, неопределенными и отдаленными. Мы признаем, что задача оценки выгод как для частной собственности, так и для города в целом является весьма сложной и что искушение для присяжных преваться догадкам велико, тем не менее их следует предостеречь в том, что закон требует от них использования разума и здравого смысла, а не воображения. Положение закона, требующее, чтобы выгоды для города в целом оценивались присяжными, должно быть либо полностью исключено, либо присяжным следует разъяснить, что закон понимает под такими выгодами, а если он не имеет в виду такие, «которые являются прямыми, определенными и непосредственными», то оно бессмысленно.

Конкретное обвинение в неравенстве перед законом, выдвигаемое этими апеллянтами, заключается в том, что город был освобожден от своей справедливой доли стоимости парка и эта доля была возложена наряду с их собственным бременем на этих апеллянтов. В своем кратком изложении (брифе) они заявляют, что присяжные должны были сначала оценить выгоду для города в целом и должны были отнести на счет частной собственности в качестве выгод только остаток стоимости, а установление одного доллара в качестве взыскания с города вообще не было оценкой.

Если дело было передано присяжным на основании надлежащих инструкций, каково бы ни было наше мнение по существу дела, мы не можем утверждать в качестве нормы права, что оценка лишь номинальной выгоды была незаконной.

См. также Kansas City vs. Bacon, 147 Mo. 259, в котором содержится следующая формулировка:

«При отсутствии вводящих в заблуждение инструкций или свидетельств неправомерного поведения вердикт в размере одного доллара против города в целом не является по закону основанием для отмены вердикта».