Книга Флавела Шертлэффа «Осуществление городского плана», написанная в сотрудничестве с Фредериком Лоу Олмстедом и изданная фондом Рассела Сейджа в 1914 году, представляет собой исчерпывающее практическое руководство по применению американского законодательства в сфере городского планирования. Авторы отмечают поразительное разнообразие правовых норм и методов, используемых в различных штатах и городах США при приобретении земель для общественных нужд, распределении затрат на благоустройство и управлении развитием растущих городов. В отличие от европейской практики, где муниципальные власти обладают широкими полномочиями по владению и спекулятивному приобретению недвижимости для градостроительных целей, американские муниципалитеты ограничены конституционными гарантиями прав частных собственников и более узким толкованием понятия общественного использования, уходящим корнями в индивидуалистическую философию периода создания Конституции США. Тем не менее, с ростом городов законодательство и судебная практика постепенно адаптируются к новым потребностям общества, разрешая изъятие земель для парков, бульваров и детских площадок, а также применяя инструменты налогообложения и полицейского надзора.
Первая глава книги посвящена публичному владению землей. Муниципалитеты могут приобретать землю путем дарения, пожертвования или завещания, однако покупка или отчуждение земель за счет общественных доходов допускается исключительно для конкретных публичных целей. Автор подробно разбирает юридические коллизии, возникающие при изменении целевого назначения земель, классифицируя их в зависимости от характера правоустанавливающих документов: от случаев, когда за городом закреплено лишь право пользования, до абсолютной собственности, приобретенной через процедуру принудительного отчуждения.
Также рассматривается потенциал создания земельных резервов и вопросы эстетического регулирования городского пространства. Вторая глава анализирует процедуру принудительного отчуждения частной собственности как главный инструмент и одновременно главное финансовое препятствие на пути реализации городского плана. Из-за громоздкости процедур, множества инстанций, требований уведомлений и права собственников на судебное разбирательство с участием присяжных процесс приобретения земли может затягиваться на годы, многократно увеличивая издержки налогоплательщиков. Шертлэфф сопоставляет опыт различных городов, демонстрируя преимущества более прямых и эффективных судебных и административных процедур, где дела рассматриваются судом без присяжных или специализированными непредвзятыми комиссиями, что минимизирует задержки и судебные издержки.
Третья глава посвящена распределению затрат на приобретение земель для общественных нужд. Поскольку возможности муниципальных заемных средств и налоговых поступлений жестко ограничены конституционными лимитами долга, ключевым механизмом финансирования благоустройства становятся специальные сборы с недвижимости, получающей особую выгоду от улучшений. Автор прослеживает историю специальных сборов в США и подробно анализирует практику их применения в Канзас-Сити, Денвере, Индианаполисе и других городах. Эффективное переложение затрат на выигравшие районы не только снижает нагрузку на общегородской бюджет, но и стимулирует ответственное отношение собственников к расходам на благоустройство, снижая уровень судебных споров. Четвертая глава исследует концепцию избыточного отчуждения — практику изъятия большего объема земли, чем требуется непосредственно для инфраструктурного объекта, с целью последующей перепродажи остатков с ограничениями для защиты архитектурного облика и возврата затрат.
