«Всю мою жизнь»

Этим летом один из давних клиентов нашей конторы, Генри Беннинг, вступил в крайне серьезные разногласия со своим партнером Дилем. Дело сильно запутывалось, и чем больше оно запутывалось, тем сильнее нервничал Беннинг, а чем сильнее он нервничал, тем бессвязнее и непонятнее становился его английский, так что мистер Йеман, выступавший его адвокатом в отсутствие мистера Курцмана, отчаялся его понять. Кульминация наступила в тот день, когда адвокаты Диля добились назначения управляющего по делам. Беннинг обвинял юристов, судью и всех подряд во всевозможных заговорах, и Йеман был настолько сбит с толку, что позвал меня сообщить Беннингу: он не считает, что сможет справедливо представлять его интересы, поскольку не понимает его речи, и ему лучше найти немецкоговорящего адвоката. Когда я объяснил это Беннингу, тот ответил: «Хорошо, я беру вас». Я изложил это предложение мистеру Йеману, и он ответил, что если Беннинг согласится вести все консультации только со мной, он будет очень рад направлять юридический процесс в нужное русло. Я обнаружил, что некоторые опасения Беннинга насчет заговора были обоснованными, и пришел к выводу: единственный способ противостоять этому — отправить фирму в банкротство. Я подготовил необходимые бумаги и добился их подписания судьей Окружного суда Соединенных Штатов. Затем я связался с напыщенным экс-судьей, представлявшим Диля, и испытал колоссальное удовлетворение от того, что полностью переиграл его. Последовало быстрое урегулирование. Кредиторы поняли, что если они продолжат борьбу, юристы просто разделят активы, а потому согласились на то, чтобы Беннинг и Диль разделили их сами, каждый продолжил вести бизнес самостоятельно и каждый взял на себя половину обязательств.

Беннинг был чрезвычайно признателен за то, чего я добился. Он хотел отблагодарить меня чем-нибудь вещественным. Поскольку лишних денег у него не было, он предложил, а я с согласия Йемана принял одну акцию компании Celluloid Piano Key Company. В то время компания «Арнольд, Чейни и компания» захватила монополию на мировом рынке слоновой кости, взвинтив цены на этот материал для клавиш фортепиано до 30 долларов за комплект. Производители пианино испробовали алебастр и другие заменители с небольшим успехом, когда у Беннинга возникла мысль использовать целлулоид, и он учредил Celluloid Piano Key Company, обеспечив за ней исключительное право на использование этого вещества в клавишах фортепиано и органов.

Компания была настолько успешна, что ее президент начал плести интриги с целью заполучить над ней контроль. Президент был англичанином, казначей — датчанином, секретарь — американцем, а большинство остальных — немцами. Абсолютно не разбираясь в корпоративных махинациях, они в конце концов испугались, что президент близок к тому, чтобы увести у них компанию из-под носа, после чего лица, представлявшие более 70 процентов акций, провели спешное собрание, но не смогли прийти к единой политике, поскольку каждый не доверял остальным. Я предложил им выдать все доверенности одному человеку, который обязался бы добросовестно представлять интересы всех против президента; они ответили, что это прекрасно, но не могут сойтись на одной кандидатуре.

Тогда заговорил Беннинг:

«Какой смысл ломать комедию дальше? Единственный, кому мы все доверяем, — это Генри. Давайте отдадим ему все наши доверенности».

Они так и сделали, наметили меня на должность секретаря, и поскольку я хотел пресечь любые происки до следующего ежегодного собрания, я навестил президента, сообщил ему, что у меня на руках доверенности на 70 процентов акций, и — с присущей моим годам дерзостью — предупредил: если он учинит что-либо неподобающее до конца своего срока, я затащу его в суд.

Он спросил меня:

«Вы собираетесь занять официальный пост?»

«Я буду секретарем», — ответил я.

«Вы защитите мои интересы и проследите, чтобы я получил свою соразмерную долю прибыли?»

Я вернулся к остальным и получил полномочия дать ему такую гарантию, что и сделал.

«Хорошо, — заявил он, — оформляйте доверенность на мое имя на вас, и я ее подпишу».

Я заглянул в пасть льву и вывел оттуда ягненка. Моя связь с этим предприятием в том или ином качестве продолжалась два десятилетия, и я оставался его президентом, когда покидал его.

Эта авантюра с целлулоидом поставила меня в положение, когда стало возможным воплотить в жизнь мою мечту: покончить со статусом клерка и начать собственное дело.

Все решилось самым неожиданным образом. Во время моего обучения в Юридической школе Абрахам Голдсмит, Уилбур Ларремор — сын судьи Ларремора — и я проводили еженедельные опросы друг друга у меня дома. Таким образом я возобновил дружбу с Голдсмитом, который был моим однокурсником по Сити-колледжу. Однажды вечером в начале декабря 1878 года Голдсмит заглянул ко мне и сообщил, что они с Самсоном Лахманом замышляют основать юридическую фирму. Я всегда очень тепло относился к Голдсмиту, а Самсон Лахман завоевал мое безграничное восхищение, когда я слушал его выпускную речь и видел, как он получил одиннадцать призов — примерно всё, что мог забрать один человек. Поэтому Голдсмит нашел меня весьма благодатной почвой для такого предложения, и до того, как мы разошлись тем вечером, наше партнерство стало свершившимся фактом. Мы оба сошлись на том, что Лахман имеет право возглавить фирму. Поскольку Голдсмит выразил безразличие к своему положению, а «Лахман, Моргентау и Голдсмит» звучало более благозвучно, был принят именно такой порядок. Мы договорились начать работу 1 января 1879 года. Наш средний возраст составлял двадцать три года. Мы сняли офисы по адресу Бродвей, 243, с годовой арендной платой в 400 долларов. Наша чистая прибыль за 1879 год составила 1500 долларов.

Наша практика, равно как и доход, неуклонно росли, но я воздержусь от изложения многих деталей, поскольку большинство затронутых вопросов не представляло общественного интереса.

Довольно интересным делом — поскольку некоторые из его участников хорошо известны широкой публике — стал роспуск в феврале 1893 года бруклинской фирмы «Векслер и Абрахам». Мы представляли Векслера, а Уильям Дж. Гейнор, впоследствии ставший мэром города Нью-Йорк, представлял Абрахама. Их партнерское соглашение содержало весьма специфический пункт о роспуске. Они должны были встретиться 1 февраля 1893 года и делать ставки на право выкупа бизнеса, причем ставка становилась окончательной лишь в том случае, если партнер, не делавший ставок, не смог перебить ее в течение двадцати четырех часов. Когда мы встретились, я обратил внимание на то, что если мы будем действовать строго по контракту, любая из сторон сможет затягивать дело до бесконечности, и порекомендовал изменить соглашение, сократив лимит до одного часа. С этим согласились при условии, что обе стороны внесут по 500 000 долларов в качестве задатка в подтверждение своих намерений завершить покупку, причем неудачливый участник торгов получает свой чек обратно. Изидор Штраус извлек заверенный чек на 500 000 долларов, и я велел Векслеру выписать свой чек. Когда Векслер признался, что у него нет в банке такой суммы, я предъявил им поручительство, полученное мной от Guaranty Trust Company и Title Guarantee & Trust Company, на финансирование нашей покупки в размере 1 000 000 долларов. После этого начался аукцион, и оба лагеря с осторожностью приглядывали друг за другом. Гейнор, Абрахам и Штраусы несколько раз уходили в другой конец комнаты для совещаний, причем Натан Штраус беспрестанно теребил одну из своих больших сигар и делал вид, будто они почти исчерпали лимит своих ставок. Я четко договорился с Векслером, что мы предложим сумму, которая обеспечит 500 000 долларов за деловую репутацию компании. Поэтому, в конце концов, когда они подошли примерно на расстояние 100 000 долларов к этой отметке, я назвал точную сумму, которая дала бы желаемый результат. Они поняли, к чему я клоню, и, как выяснилось впоследствии, провели свое последнее совещание, длившееся минут десять, и перебили нашу ставку на 100 долларов. Затем я сообщил им, что мы воспользуемся нашим часом. Мы (Векслер, мистер Макналти, бывший управляющим магазином, и я) отправились в соседний ресторан обсудить вопрос. Векслер потратил добрых сорок минут из этого часа на то, чтобы уговорить меня уменьшить гонорар, выплату которого он мне гарантировал. Мы сошлись на том, что если он выкупит имущество и нам придется завершать финансирование, гонорар моей фирмы составит 25 000 долларов, тогда как если Абрахам выкупит его долю, мы получим 10 000 долларов. Векслер посчитал, что мы заработали эти деньги слишком быстро, и умолял о скидке. Я проявил абсолютную твердость и в конце концов рассказал ему историю о дантисте, который при помощи современных методов безболезненно ударил фермеру два зуба за две минуты, а когда потребовал плату в 2,50 доллара, фермер стал возмущаться непомерностью цены, заявляя, что когда ему вырывали последний зуб, дантист таскал его по всей комнате полчаса, а запросил за всю эту работу всего 50 центов. Я сказал Векслеру, что мог бы затягивать это дело тридцать дней, и такая задержка была бы для него крайне губительной из-за его диабетического состояния. Он хотел, чтобы я поднял ставку еще на 10 000 долларов, дабы гонорар пришлось выплачивать Абрахаму, а он получил чистыми 250 000 долларов за свою деловую репутацию. Я твердо настаивал на своем совете: ему неразумно вести бизнес в одиночку и не стоит рисковать ради его приобретения. Мы вернулись до истечения часа, забрали чек Векслера, и его половинная доля в бизнесе перешла к Изидору и Натану Штраусам, за которых на самом деле торговался Абрахам. Сразу после этого они убрали имя Векслера и создали хорошо известную фирму «Абрахам и Штраус».

Между прочим, публике, возможно, будет интересно узнать, что когда Изидор и Натаны Штраусы разделили свои интересы, Изидор с сыновьями получил бизнес компании R. H. Macy & Co., которым они владели совместно, в то время как Натан с сыновьями получил половинную долю в «Абрахам и Штраус». Без сомнения, немалая часть щедрых благотворительных дел Натана Штрауса финансируется по сей день за счет его доли прибылей от этого бизнеса.

Одним из величайших сюрпризов в нашей практике стало то, когда судья Хорас Рассел нанял меня в качестве коммерческого юриста, чтобы проконсультировать его относительно того, как поступить с делами компании Hilton, Hughes & Company, которая унаследовала бизнес A. T. Stewart & Company, а та, в свою очередь, позже отошла к Джону Уонамейкеру. Шурин судьи Рассела, мистер Хилтон, быстро наращивал объемы бизнеса, но его доля расходов росла пропорционально гораздо быстрее, так что по итогам года он понес колоссальные убытки. Некоторые из крупнейших банков Нью-Йорка отказывались продлевать векселя, несмотря на готовность судьи Хилтона их проиндоссировать. Они заявляли, что чувствуют себя в безопасности по всем имеющимся у них на руках бумагах с индоссаментом и залогом судьи Хилтона, однако опасаются: если они позволят убыткам продолжаться много дольше, это может повлечь за собой неизбежную катастрофу, которая поглотит даже самого судью Хилтона. В конце концов я посоветовал ему распродать бизнес и зафиксировать убытки. Он нанял в качестве адвоката мистера Элиу Рута. Мы втроем детально разобрали всю ситуацию. Я объяснил, что в силу очень крупных накладных расходов, обусловленных прежде всего чрезмерными зарплатами, которые Хилтон обязался выплачивать по пятилетним контрактам своим закупщикам, руководителям отделов и даже начальнику машинного отделения, а также из-за плохой кредитной истории фирмы на тот момент, единственным разумным шагом была распродажа бизнеса. Мы решили так и поступить, но в то же время пришли к выводу о необходимости сделать общее переуступление прав (цессию), чтобы сохранить активы и добиться разумного урегулирования с лицами, связанными долгосрочными контрактами. Когда цессия была окончательно подготовлена, ее предстояло подписать на следующий день; Рут, Рассел и я сначала вместе пообедали, а затем оставались в кабинете Рассела до пяти минут первого ночи, когда молодой Хилтон в нашем присутствии, а также в присутствии мистера Райта, управляющего по цессии, и нотариуса подписал документ.

Ожидая момента, мистер Рут рассказал о нескольких делах, в которые он недавно вступал поверенным и где молодое поколение в кратчайшие сроки проматывало огромные состояния. Он особо подчеркнул историю Сайруса В. Филда, который при жизни гордился тем, что имеет доход в 1,000 долларов в день, что по тем временам было колоссальной суммой. Я также помню, как Рут говорил мне в тот вечер, что для любого юриста неразумно посвящать себя целиком политике: ему следует по мере необходимости выполнять гражданский долг, завершать его, а затем возвращаться к своей профессии, оставаясь при этом готовым к любым дальнейшим призывам. Рут последовал этому курсу с огромным успехом.

Я испытывал странное чувство, присутствуя при этой полуночной развязке великого дела A. T. Stewart & Company. Я не мог не думать о причинах. Судья Хилтон оскорбил евреев Америки тем, что его отель «Гранд Юнион» в Саратоге отказался принять Джозефа Селигмана, которого Нью-Йоркская торговая палата и клуб «Юнион Лига» удостоили чести избрать одним из своих вице-президентов. Хилтон тогда не осознавал, что этот шаг влечет за собой не просто потерю еврейской клиентуры, но и повлияет на огромное число его христианских покровителей, которые возмутятся подобной дискриминацией и откажутся от услуг его фирмы. Большая часть этой клиентуры перешла к набирающим силу фирмам B. Altman & Co. и Stern Bros., усилив их настолько, что они стали грозными конкурентами Hilton, Hughes & Company и ускорили их крах. Джон Уонамейкер выкупил договор аренды и товарные запасы. Я отчетливо помню, с каким удовлетворением по завершении сделки он сказал мне, что впервые слышит о столь ценной франшизе, отданной даром. Уонамейкер проницательно проигнорировал недолговечность Hilton, Hughes & Company и стал рекламировать Джона Уонамейкера как преемника A. T. Stewart & Company.

ГЛАВА IV НЕДВИЖИМОСТЬ

МОЕЙ первой покупкой недвижимости стал дом № 32 на Западной тридцать пятой улице — двадцатидвухфутовое здание из белого мрамора с высоким крыльцом. Я приобрел его за скромную сумму в 15 000 долларов и перепродал на 500 долларов дороже, полагая, что преуспел. Сегодня он стоит по меньшей мере 110 000 долларов. Впрочем, это не был мой первый опыт взаимодействия с недвижимостью: таковой состоялся в 1872 году, когда по просьбе моего наставника, мистера Фердинанда Курцмана, я взялся за дополнительное вознаграждение в 5 долларов в месяц собирать для него арендную плату за дом № 218 на Кристи-стрит.

В 1872 году жильцами этого здания были ирландцы и немцы, а одно из помещений на первом этаже занимал под питейное заведение ирландец по фамилии Райан, обслуживавший худшие элементы окрестностей. Курцман, не сумев избавиться от него мирным путем и зная о политической вражде между ним и Энтони Хартманом — эксцентричным, но популярным судьей окружного суда, — дождался первого мая, когда требовалось лишь трехчасовое уведомление о выселении. Обстоятельства благоприятствовали плану, поскольку в тот день ассоциация Томаса Райана проводила пикник. Так что уведомление вручили, прибив его к двери в двенадцать часов. Судья Хартман открыл заседание в три часа, вызвал дела «Курцман против Райана», зафиксировал неявку Райана, подписал ордер на выселение и закрыл заседание, вынудив всех остальных тяжущихся ожидать своей порции правосудия до следующего дня. Вместо обычного одного судебного пристава все сотрудники суда вместе со своими помощниками были направлены по адресу Кристи-стрит, 218, и в течение двух часов вынесли на тротуар абсолютно все имущество.

К тому моменту весть дошла до Райана, и он вместе с несколькими своими подручными вернулся. Они были вне себя от ярости, но совершенно беспомощны. Поскольку суд не заседал, а приставы удерживали помещение во владении, Курцман избавился от Райана раз и навсегда. Это было первое на моей памяти проявление того, как может извращаться правосудие.

На следующий день адвокаты Райана предстали перед Хартманом, пытаясь добиться возобновления производства по делу, а получив отказ, подвергли его резким нападкам. Судья заявил, что если уважаемый адвокат немедленно не прекратит свои дерзкие реплики, суд позабудет о своем достоинстве на столько, чтобы сойти с возвышения и «намыть ему шею ударом в челюсть».

Мой следующий опыт свел меня со знакомством с еще более скверным контингентом. Курцман обратил взыскание по второй ипотеке на несколько домов на Западной тридцать девятой улице между Десятой и Одиннадцатой авеню. Они являлись частью квартала, известного как «Адская кухня». Многие жильцы владели лишь матрасом да несколькими стульями, не имея вообще никакой кухонной утвари, и зачастую вносили квартплату рассрочкой менее чем по одному доллару. Дважды я видел, как из зданий выносили женщин, пострадавших в ходе «бурных споров», которые те вели с некоторыми из своих гостей. Нам не имело смысла выселять этих людей, поскольку новые жильцы оказались бы ничуть не лучше. Мы собирали арендную плату еще несколько месяцев, пока не были обращены взыскания по первым ипотекам.

Подобная ситуация наблюдалась по всему городу Нью-Йорку. Бурные времена на рынке недвижимости минули, а вместе с ними исчезли и оптимистичные спекулянты. Недвижимость не продавалась, и те, кто получал ипотечные обязательства в уплату части своего капитала и всей прибыли, столкнулись с выбором: либо отказаться от своих ипотек, либо обратить на них взыскание и вновь взять под контроль свою собственность. Совещания между неплательщиками-собственниками и залогодержателями по урегулированию этих вопросов напоминали похороны ничуть не меньше, чем радостные встречи в винных погребах напоминали свадьбы. Этих инвесторов среднего класса, с которыми я столкнулся в 72-м и 73-м годах, стерло с лица земли полностью, и они уже не вернулись. Совсем иначе обстояло дело с большинством тех отважных строителей и девелоперов вроде Джона Д. Кримминса и Терренса Фарли, которые забыли о своих убытках и вновь принялись за дело с новыми силами и свежим мужеством, как только закончилась ликвидация. В 1879 году, когда было возобновлено обращение звонкой монеты, руководители страхового и банковского департаментов настоятельно рекомендовали подконтрольным им институтам распродавать свою недвижимость как можно скорее. Их усилия и действия других недавних истцов по реализации своих активов положили начало новому активному периоду. Недвижимость вновь вошла в моду, и к отважным девелоперам и строителям, пережившим жестокий удар судьбы, вскоре присоединилась новая плеяда людей, среди которых оказался и я.

В 1880 году я обратил свое внимание на Гарлем, где почти все дома из бурого камня и кирпича, построенные в семидесятые годы, находились в руках залогодержателей, а владельцы старых деревянных домов были глубоко разочарованы и видели мало надежд на будущее. Практически весь Гарлем продавался. Я скупал участки по три-пять примыкающих друг к другу домов за раз и быстро перепродавал их с небольшой прибылью. Эта активность прекратилась, когда было совершено покушение на президента Гарфилда. Неопределенность во время его болезни вызвала полный застой, так что я тоже переждал до октября 1885 года. К тому моменту мой капитал составлял всего 27 000 долларов, и поскольку значительную его часть представляла моя доля в компании Celluloid Piano Key Company, у меня оставалось совсем немного оборотных средств.

Мой зять Уильям Дж. Эрих согласился вести дела с недвижимостью вместе со мной: он вносил капитал в размере 40 000 долларов, а я выполнял всю работу. Вся прибыль за вычетом выплаты ему процентов подлежала разделу поровну.

В то время моя мать жила на Сто двадцать шестой улице в доме, который я приобрел: это был семнадцатифутовый дом из бурого песчаника с приятным двором, который она лично превратила в восхитительный садик. Во время частых визитов туда я проникся мыслью о возможном значении Сто двадцать пятой улицы. Это была первая широкая улица к северу от Сорок второй, протянувшаяся от реки до реки, и я предвидел ее будущую ценность, особенно квартала между Седьмой и Восьмой авеню. Он казался мне горлышком воронки, в которое ежедневно устремлялось все местное население, чтобы добраться до станции надземной дороги на Сто двадцать пятой улице и Восьмой авеню.

Мы с Эрихом решили закрепить за собой кое-какую недвижимость в этом квартале. Первым приобретением стала аренда семи участков, за которые поначалу мы платили ежегодную ренту в размере 4 000 долларов. Мы по сей день владеем этим имуществом на правах аренды, а совокупная рента сейчас составляет 44 500 долларов. Впоследствии мы купили примыкающий участок из пяти лотов, благоустроили его и испытали огромную радость, когда нам удалось продать его компании Knickerbocker Real Estate Company, среди акционеров которой были Соломон Леб из Kuhn, Loeb & Company, Генри О. Хавемейер, Джон Д. Кримминс и Джон Э. Парсонс, по цене, обеспечившей нам чистую прибыль в 100 000 долларов. Это произошло в 1899 году. Позднее я выкупил этот участок совместно со своими партнерами Лахманом и Голдсмитом за 250 000 долларов, а в течение двух лет после этого продал его мистеру Луису М. Блюмстейну за 425 000 долларов. Это была самая прибыльная, но далеко не единственная наша сделка на этой улице. В разное время с различными компаньонами я владел половиной недвижимости на южной стороне этого квартала, так что сумел извлечь максимум пользы из своего раннего суждения о ее будущей ценности.

Наши операции на Сто двадцать пятой улице не ограничивались одним лишь этим кварталом. Мы также приобрели различные участки между Пятой и Шестой авеню, а совместно с другом я собрал участок из восьми лотов между Лексингтон и Четвертой авеню. Это сделало Оскара Хаммерстайна одним из моих клиентов.

Однажды оптимистичный Оскар явился в мой кабинет своей серьезной, шаркающей походкой, во французской шелковой шляпе на голове и с неизменной сигарой между пальцами. Он только что завершил строительство Гарлемского оперного театра на Западной Сто двадцать пятой улице и заявил мне, что для успеха там ему непременно нужен театр и на Ист-Сайде, после чего начал переговоры о тех восьми участках на Сто двадцать пятой улице близ Парк-авеню, которые мы собрали. Мы потратили несколько часов на урегулирование деталей аренды нашей земли с правом выкупа, которого он и добивался. Он уговорил меня предоставить ее ему из расчета 4 процентов годовых на время строительства здания. Когда он закончил излагать все свои соображения, я сказал:

«Не думайте, будто вы провели меня насчет своей истинной цели. Вы хотите заполучить этот объект и вносить как можно меньше выплат до окончания строительства! Все мы, владеющие недвижимостью на Сто двадцать пятой улице между Седьмой и Восьмой авеню, высоко ценим прекрасный театр, который вы там построили, и последовавший за этим рост стоимости нашей собственности, а потому я готов помочь вам сделать это предприятие успешным. Я немедленно вышлю вам купчую, и поскольку в сделке нет брокера, вам достаточно уплатить лишь сумму, эквивалентную шестимесячной арендной плате в качестве части покупной цены».

Хаммерстайн с благодарностью принял предложение и впоследствии рассказал мне, как профинансировал всю эту операцию без единого цента собственного капитала. Он наткнулся на песчаный карьер и сэкономил все расходы на земляные работы, а заодно выручил более 30 000 долларов за сам песок. Это обеспечило его почти всеми наличными деньгами для стройки.

Чуть позже у Хаммерстайна возникли трудности с офисным зданием по соседству с Гарлемским оперным театром. Он захотел занять 25 000 долларов под вторую ипотеку. По сути, он приставил пистолет к моей голове и заявил:

«Вы, ребята, должны одолжить мне эти деньги, иначе я не смогу завершить строительство — а это толкнет меня в банкротство».

Я посмотрел на него и увидел не оптимистичного Оскара, а затравленного Хаммерстайна. Тот продолжал:

«Вы не понимаете, что это значит. Если я обанкрочусь, Гарлемский банк тоже рухнет. Я должен им более 50 000 долларов, и они пообещали: если я дострою здание, они выкупят его у меня, вернув мне мои векселя в качестве частичной оплаты».

“But that bank,” I protested, “has only $100,000 capital! How could it lend you $50,000?”

«Однажды, — рассказывал он, — когда я сидел в своем крошечном кабинете под ступенями Гарлемского оперного театра, в помещение ворвался президент банка и, склонившись над моим плечом, протянул мне незаполненный бланк векселя, попросив ради Бога выписать его на имя банка на 10 000 долларов. „Не задавай вопросов, — прошептал он, — просто сделай то, что я прошу, и сделай быстро“. Я выполнил его просьбу, не стал задерживаться, чтобы надеть шляпу и пальто, а последовал за ним в банк; и прямо как я и ожидал, там сидели банковские ревизоры!»

Он прернул свой рассказ, чтобы одарить меня тем самым лукавым, проницательным взглядом. Перед нами стоял еще один Хаммерстайн: искусный актер, ожидающий аплодисментов за то, что добился столь масштабной и незаслуженной кредитной линии из столь неожиданного источника.

«Разве это, — спросил он, — не объясняет вам, как я смог обвести его вокруг пальца?»

Импресарио тогда не объявил себя банкротом. Несколько человек из нас объединились и одолжили ему денег. Моя деятельность в Гарлеме также включала покупку двух сплошных кварталов под участки.

В 1887 году мы с Эрихом выкупили у Освальда Оттендорфера целый квартал, ограниченный проспектами Ленокс и Маунт-Моррис, а также Сто двадцатой и Сто двадцать первой улицами. Я убедил Оттендорферов разделить сделку и удовлетвориться тем, что мы приобретаем фронтальную часть по Ленокс-авеню напрямую, а они предоставляют нам опцион на часть по Маунт-Моррис. Этот опцион был продан с прибылью в 10 000 долларов Уолтеру и Франку Килпатрикам, а наша общая прибыль, разделенная в мае 1887 года, составила 43 424,10 доллара. Я всегда помнил эти цифры из-за последовательности: 43, 42, 41.

Сразу после продажи квартала Оттендорферов мы приобрели квартал к северу от него, также за 325 000 долларов. К этой покупке присоединились Килпатрики. У меня вышел необычный опыт при оформлении договоров. Поскольку Оттендорферы согласились взять обратно раздельные ипотеки на каждые четыре участка, я хотел, чтобы Асторы, владельцы этого квартала, поступили так же. Мистер Саутмейд, партнер Уильяма М. Эвартса и Джозефа Х. Чоута, представлявших интересы Асторов в качестве адвокатов, отказался сделать это и настоял, чтобы мы выдали ему единую ипотеку на все 240 000 долларов, которые они согласились оставить в качестве обременения на недвижимости. Все мои уговоры были тщетны. Он даже отказался взять четыре ипотеки по восемь участков в каждой, заявив, что не может определить, какая из них ценнее, а мы ведь могли удержать один-два участка и аннулировать наши доли в оставшихся.

Мистер Саутмейд рассказал мне, что прямо перед паникой 1857 года, когда фермы площадью 160 акров в Бруклине продавались по сильно завышенным ценам, у старого немецкого фермера-возчика спросили, сколько он хочет за свои 160 акров. Тот затребовал 50 000 долларов — господствовавшую тогда цену: 35 000 долларов наличными и 15 000 долларов в ипотеку. Когда ему стали доказывать, что он перевернул все с ног на голову, Ганс все равно стоял на своем, утверждая, что имущество не стоит больше 15 000 долларов, а на вопрос, зачем же он тогда настаивает на 50 000, отвечал: «потому что вы заплатили такую сумму моему соседу Питеру за ферму такого же размера». Саутмейд с усмешкой добавил, что после паники 1857 года Ганс вернул свою собственность обратно под ипотеку.

Я не собирался мириться с тем, чтобы меня останавливал Саутмейд. Я решил поговорить с самим знаменитым Джоном Джейкобом Астором.

Я никогда раньше не встречал его, но мне часто показывали его, когда незадолго до 9 часов утра он шел со своим сыном Вальдорфом по Пятой авеню от их дома к офису на Двадцать пятой улице. Астор представлял собой дородную фигуру с внушительными бакенбардами. Я подстерег их, последовал за ними в контору и попросил об аудиенции. Мое сухое изложение фактов не произвело на них видимого впечатления. Я попытался снова: я пересказал историю Саутмейда о Гансе — улыбка тронула суровое лицо старшего.

«Мистер Астор, — заключил я, — вы должны признать, что по отношению к вашей собственности несправедливо сравнивать сегодняшний Гарлем с Бруклином 1856 года».

«Вы правы, — сказал Астор. — Представьте мне предложение о том, какую относительную ценность вы придаете различным участкам и каковы будут суммы раздельных ипотек, и я распоряжусь все проверить». Я представил свои цифры, и они были приняты без каких-либо изменений. Ипотечные кредиты были погашены задолго до наступления срока, поскольку вся недвижимость была оперативно благоустроена. Полагаю, это был первый случай, когда Асторы отступили от своей политики не продавать никакие свои активы.

Пока в Гарлеме разворачивалась эта бурная деятельность, множество строителей возвели ряды за рядами частных домов на Уэст-Сайде, главным образом между Центральным парком (запад) и Амстердам-авеню, стремясь расположиться поблизости от линий надземной дороги. В 1887 и 1888 годах наблюдался значительный спад, и более трехсот новых частных домов оставались непроданными и незанятыми. Все выглядело весьма мрачно. Все мы, кто интересовался Уэст-Сайдом, были напуганы известием о том, что состоится ничем не ограниченный аукцион по продаже имущества Джошуа Джонса на семьдесят четвертой и семьдесят пятой улицах — от Центрального парка (запад) до расстояния в несколько сотен футов от Амстердам-авеню.

Мы с Эрихом посетили аукцион, и когда первый лот на Семидесять четвертой улице был выставлен с правом покупки остальной части квартала, мы изумили аукциониста и всех присутствующих, выкупив все двадцать четыре участка.

Тем днем мы с Эрихом отправились посмотреть на наше приобретение. Когда мы шли по участкам, пара мужчин закричала нам, чтобы мы убирались с территории. Мы спросили их почему, и они ответили: «Разве вы не видите наши силки? Мы тут птиц ловим».

В наши дни в тех краях птиц почти не ловлят!

Успех рождает предприимчивость. Когда мы с хорошей прибылью распродали эти различные участки, у меня появилась амбиция взяться за еще более масштабные сделки. Первоначальная комиссия по скоростному внеуличному транспорту тогда как раз размечала маршруты первой подземки, и я в поисках новой Сто двадцать пятой улицы начал разведывать район, в котором Комиссия с наибольшей вероятностью могла бы проложить северное ответвление, придя к выводу, что если сделать Вашингтон-Хайтс доступным, то Сто восемьдесят первая улица превратится в главную магистраль этого района.

Четыреста участков принадлежали Леви П. Мортону, занимавшему тогда пост вице-президента Соединенных Штатов, и Джорджу Блиссу из компании Morton, Bliss & Company; переговоры по ним я практически завершил в сентябре 1890 года, когда Старый Свет был потрясен крахом Baring Brothers, крупнейшего банковского дома Англии. Все переговоры были остановлены. Однако в феврале 1891 года около восьмидесяти участков, расположенных в этой окрестности, были успешно реализованы с аукциона. Питер Ф. Мейер, проводивший эти торги, заверил меня, что участки достались менее чем половине претендентов.

Опираясь на этот успех, я попросил Л. Дж. Филлипса выяснить, не согласятся ли владельцы, Мортон и Блисс, в силу финансовых трудностей текущего момента отдать за 900 000 долларов свою недвижимость, за которую раньше они просили 1 000 000 долларов.

Отчет Филлипса был краток: «Не меньше миллиона».

Это было именно то, чего я ожидал, и мои указания оказались еще короче: «Иди и закрой сделку!»

26 марта я подписал контракт. Я внес задаток в размере 50 000 долларов и обязался выплатить еще 300 000 долларов 27 мая. Затем я привлек в синдикат около пятнадцати человек, многие из которых занимали видное положение на рынке недвижимости. Нам предоставили особые условия для открытия Сто восемьдесят второй улицы, и все работы были выполнены до аукциона.

Это соглашение дало нам шестнадцать полных кварталов с шестьюдесятью четырьмя углами — совершенно необычное соотношение.

Был целый ряд счастливых обстоятельств, которые способствовали успеху. Джеймс Гордон Беннетт, владевший крупной недвижимостью в том районе, распорядился, чтобы нашей продаже уделили много внимания в газете Herald. Произошел выход некоторых аукционистов из Биржи недвижимости, которая тогда занимала собственное здание на Либерти-стрит, 65. Их управляющий позвонил и сказал, что их совет директоров готов сделать практически все, о чем я ни попрошу, чтобы обеспечить проведение торгов. Они позволили мне выставлять в аукционном зале в течение всего мая вывеску шириной 60 футов и высотой 20 футов, а также согласились не проводить никаких других торгов 26 мая.

Мы провели множество совещаний, и никто из моих партнеров не разделял моего мнения о том, что можно продать столько участков за один сеанс, но я был абсолютно тверд в своем решении и настаивал на том, чтобы попробовать. Я допускал, что остановлю аукцион, если обнаружу, что покупатели исчерпаны или что участки продаются в убыток. Тысячи людей посетили объект в предшествующие субботу и воскресенье. Мы могли бы продать имущество 26 мая, не совершая финального платежа, и использовать выручку от продажи для этой цели, но во избежание любых возможных вопросов о том, приобрели ли мы право собственности или нет, мы закрыли сделку по оформлению прав за день до аукциона. Когда мы уже собирались покинуть офис компании Morton, Bliss & Company, и Блисс, и Мортон выразили пожелание, чтобы на следующий день нас ждал большой успех, а добродушный вице-президент Соединенных Штатов добавил: «Если я могу что-то сделать, пожалуйста, обращайтесь». В ответ я спросил его, не придет ли он в аукционный зал и, если потребуется, чтобы убедить публику в нашем праве продавать имущество, не выступит ли он с заявлением с трибуны аукциониста. Он согласился сделать это и прождал в своем офисе до тех пор, пока я не сообщил ему, что больше оставаться там нет никакой необходимости.

Когда аукцион начался, весь зал, а также места аукционистов и балкон были заполнены до отказа. Торги шли очень оживленно, и когда некоторые угловые участки на Сто восемьдесят первой улице были проданы более чем за 10 000 долларов, раздались громкие аплодисменты.

Аукцион продолжался до семи часов вечера, и все 411 участков были проданы. Бывший регистратор Джон Рейли заплатил самые высокие цены: он выкупил весь фасад на западной стороне проспекта Святого Николая от Сто восьмидесятой до Сто восемьдесят первой улицы, а впоследствии по секрету сообщил мне, что преуспел там, где мы потерпели неудачу, узнав, что линия метро пройдет под проспектом Святого Николая и что на Сто восемьдесят первой улице будет станция. Угловые участки Сто восемьдесят первой улицы и проспекта Святого Николая сегодня являются самыми дорогими на Вашингтон-Хайтс.

Наш синдикат остался вполне доволен результатом, так как мы разделили прибыль в размере 480 000 долларов между людьми, вложившими 300 000 долларов. Они продемонстрировали свою признательность за мою работу, преподнеся мне великолепный серебряный сервиз, которым очень восхищались мои турецкие гости в Константинополе.

Я был совершенно увлечен своим успехом, и мой энтузиазм сделал меня легкой добычей соблазна участвовать в еще более масштабном проекте — развитии города Бриджпорт, штат Алабама. За несколько лет до 1891 года в Бирмингеме и Аннистоне наблюдался огромный бум, поэтому меня легко убедила фирма, участвовавшая со мной в покупке квартала Астора, объединить усилия для развития Бриджпорта.

Все мы на Севере чувствовали, что Юг «возрождается», а Бриджпорт находился рядом с месторождениями угля и железа и обладал хорошей гидроэнергетической базой. Мы начали застройку, основали предприятия по производству печей и железных труб, отель и банк. Мы верили, что при поддержке энергичных ньюйоркцев этот маленький городок на реке Теннесси может стать крупным производственным центром; мы все забыли, что он находится очень далеко от Бродвея. Прежде чем я успел опомниться, я потерял больше, чем заработал на Вашингтон-Хайтс, и я до сих пор плачу налоги за часть земли, которую купил в то время.

Потеря этих денег стала хорошим уроком, и я решил держаться Нью-Йорка. Я нарушил это решение лишь в одном случае — когда ввязался в предприятие с золотым рудником Бамбергера-Делавэра: мы добывали немало золота — порядка 600 000 долларов в год, но обходилось нам это дороже. Эта инвестиция также оказалась полной потерей.

Зимой 1891 года мы начали операцию, которая должна была завершиться установлением рекорда по скорости строительства на тот момент. Наши арендаторы в здании Хоугланда на Пятнадцатой улице и Шестой авеню потерпели банкротство. Мы решили снести старые здания и возвести новое. Мы безуспешно вели переговоры с Бауманом, торговцем мебелью, поэтому вместе с архитектором запланировали построить четырехэтажное здание. Я находился в офисе архитектора во второй половине января, когда вошел мистер Бауман и сказал мне, что если я гарантирую завершение строительства к 30 апреля, он заплатит затребованную мной цену.

Я проконсультировался со своим архитектором Альбертом Бухманом.

«Это невозможно, — заявил он, — четыре с половиной месяца — 15 июня это самая ранняя дата, которую можно представить».

«Даже если мы задействуем две смены?»

«Даже если мы задействуем две смены».

«Что ж, — сказал я, — я рискну».

Бухман отвел на земляные работы пятнадцать дней. Я послал за Патриком Нортоном, который выполнял для меня земляные работы в Гарлеме.

«Пэт, — спросил я после того, как обрисовал суть дела, — есть ли какие-то возражения против работы по двадцать четыре часа в сутки?»

«Смотря по обстоятельствам», — ответил он.

«Ну, если взяться за это на таких условиях, разве вы не смогли бы закончить эту работу за семь дней вместо пятнадцати? Я оплачу освещение и доплачу вам 25 процентов сверху».

Нортон принадлежал к типу решительных и предприимчивых подрядчиков. Новизна задачи пришлась ему по душе, и он сразу же согласился, завершив работу точно в срок.

Все остальное шло с такой же скоростью. Нам говорили, что на получение железных опор, необходимых для подвала, уйдет какое-то время; я показал наши чертежи сотруднику компании Jackson & Company и спросил его, сможет ли он за дополнительную плату изготовить необходимые для работы опоры в течение недели. Через три дня он осуществил доставку. Мы изменили спецификации и заменили штукатурку на деревянные потолки. Мы завершили строительство здания, и лифты заработали 27 апреля. Это было четырехэтажное сооружение с железным фасадом, занимавшее пять полных участков, и мы возвели его чуть менее чем за 110 000 долларов.

У меня был другой, но менее приятный опыт работы с Пэтом Нортоном:

Зимой 97-го года я купил у Коллиса П. Хантингтона участок земли, простиравшийся от Сто тридцать восьмой до Сто сорок первой улицы и от авеню Сент-Анн на восток. Компания по страхованию титулов обнаружила, что Хантингтон владеет не такой большой площадью, как было описано в контракте, поэтому я навестил его, чтобы попросить о снижении цены. Незабываемое зрелище представлял собой этот великий старик ростом 6 футов 3 дюйма, возрастом более восьмидесяти лет, обладавший умом столь же острым, как у тридцатилетнего мужчины, который пытался постичь мои мотивы и играл со мной, как кошка с мышкой. Он подался вперед, чтобы оказаться ближе ко мне, немного поправил свою маленькую тюбетейку и сказал:

«Допустим, я вообще не сделаю вам никаких уступок! Вы откажетесь от этого контракта или возьмете недвижимость?»

«Я возьму недвижимость, потому что рассчитываю получить прибыль, — ответил я, — но я буду рассчитывать на то, что вы поступите со мной по справедливости».

Он откинулся на спинку кресла и рассказал мне о своем опыте общения с Тренором В. Парком, который хотел выкупить у него железную дорогу. Возник спор, переросший в судебное разбирательство. Впоследствии Парк захотел урегулировать вопрос и выкупить его долю. Хантингтон назвал цену, и поскольку Парк колебался, он предупредил его, что за каждый день просрочки с принятием предложения будет прибавлять к цене по 100 000 долларов, а поскольку с момента его первого предложения прошло семь дней, сегодня цена стала на 700 000 долларов выше. Парк согласился на эту сумму, еще не выходя из кабинета.

«Мой опыт показывает, — сказал Хантингтон, — что судебные разбирательства никому не идут на пользу, но что никто не сможет преуспеть, если боится их. А теперь, как вы сами думаете, как мне было бы справедливо поступить в вашем случае?»

Я назвал сумму, и он произнес:

«Как ни странно, именно эта цифра была у меня на уме». Тут же он продиктовал письмо, соглашаясь на уменьшение суммы.

Мы хотели выставить имущество Хантингтона на аукцион и поспешно подготовили его. По южной части участка по диагонали проходил каменный забор, и я подумал, что улучшить внешний вид этого места можно, убрав камни; а поскольку Нортон прокладывал улицы и укладывал тротуары, я заключил с ним контракт на выполнение этой работы за 800 долларов. На следующее утро меня потянуло навестить владения Хантингтона. Я был поражен, обнаружив 150 итальянцев, работавших плечом к плечу: они рыли траншею вдоль каменной стены и сваливали туда камни. Я остановил их и послал за Нортоном. Когда он пришел, на его лице не было и следа извинений — он широко ухмылялся и говорил, что никак не ожидал моего приезда, поскольку я всегда приезжал через день: к исходу второго дня от этой траншеи не осталось бы и следа — какая ему разница, куда делись камни, раз их все равно не видно?

Мы объявили об аукционе этой недвижимости на 5 апреля 1898 года. Из-за ожидания войны с Испанией множество людей просили меня отменить торги. Я соглашался с их доводами о том, что аукцион не увенчается успехом, но мне хотелось проверить, верен ли мой анализ психологии потенциальных покупателей, заключавшийся в том, что некоторые лица в ожидании крупных выгод придут на торги и купят недвижимость. Поэтому я решил выставить несколько наименее ценных участков — тех, где на поверхности выступало значительно больше скальной породы, — а затем попробовать предложить некоторые участки с фасадом на авеню Сент-Анн. Точно как я и ожидал, участки со скальной породой ушли по очень низкой цене, но ровно на столько, сколько они стоили, и были куплены одним из самых проницательных дилеров в Нью-Йорке. Мы остановили торги после продажи тридцати лотов.

Зимой 1894 года среди специалистов по недвижимости поднялся большой ажиотаж из-за тайных попыток заполучить квартал на восточной стороне Шестой авеню между Восемнадцатой и Девятнадцатой улицами. Я живо заинтересовался этим, поскольку застройка восточной стороны Шестой авеню нанесла бы ущерб нашему объекту Хоугланда — особенно если бы там разместилось предприятие розничной торговли, которое перенаправило бы поток покупателей от универмага Macy’s на восточную сторону. Поэтому я навестил своего старого друга Уильяма Р. Роуза, который выступал поверенным в этом деле. После того как я заверил его, что хочу извлечь выгоду из полученной информации, не мешая его планам, он сообщил мне, что эта территория собирается под розничный магазин мануфактурных товаров с главным входом на Шестую авеню, и в конце концов этим предприятием оказалась компания Siegel-Cooper & Company. Я немедленно начал переговоры о покупке недвижимости на восточной стороне Шестой авеню, примыкающей к этому кварталу, и приобрел для фирмы Lachman, Morgenthau & Goldsmith у Уильяма Вальдорфа Астора угол Девятнадцатой улицы, где сейчас располагается здание Александра, а для себя лично — весь квартал от Семнадцатой до Восемнадцатой улицы на глубину 180 футов у некоторых потомков Джона Джейкоба Астора. Одновременно с завершением

Мистер Моргентау в шутку называет эту фотографию «династией Моргентау»

строительства компании Siegel-Cooper, я модернизировал фасад квартала от Семнадцатой до Восемнадцатой улицы, а мы возвели новое здание на углу Девятнадцатой улицы и продали его Эндрю Александеру.

Однажды вечером Элвин Болл-младший рассказал мне, что Генри Пэриш хочет продать свой дом на углу Пятой авеню и Девятнадцатой улицы. Я предложил выкупить эту недвижимость, если мистер Пэриш примет в качестве частичной оплаты вторую закладную на сумму 100 000 долларов, которую Александер выдал нам под свой угловой участок. Первичная закладная на 100 000 долларов принадлежала поместью Астора. Болл выглядел ошеломленным.

«Послушайте, — сказал он, — это же нелепое предложение! Предложить вторую закладную на арендованное имущество в обмен на свободное владение первоклассным угловым участком на Пятой авеню, да еще и такому консервативному человеку, как мистер Пэриш! У него в офисах компании New York Life Insurance & Trust Company, президентом которой он является, отроду не было даже телефона! Вы, должно быть, хотите, чтобы меня выгнали пинками с лестницы».

«Вы совершенно заблуждаетесь, — ответил я. — Мистер Пэриш постоянно покупает коммерческие векселя для своей трастовой компании и прекрасно понимает, что это личное обязательство Эндрю Александера, гарантированное мной, ничуть не хуже любого векселя в его бумажнике. Его кабинет находится на первом этаже — вам не придется бояться, что вас выгонят пинками с лестницы».

Болл передал предложение, и Пэриш принял его. Закладная была погашена в срок: я получил небольшую прибыль от дома Пэриш и избавился от практически неликвидной закладной без каких-либо потерь; Болл заработал хорошие комиссионные, так что все были счастливы.

Вскоре у меня состоялась еще одна сделка с Уильямом Вальдорфом Астором. Она касалась части фермы Семлера на восточной стороне от Четвертой до Десятой улицы. Мои переговоры с Чарльзом А. Пибоди, ныне президентом компании Mutual Life Insurance Company of New York, затянулись более чем на шесть месяцев, поскольку его письма должны были следовать за Астором по всей Европе. После того как мы достигли определенной договоренности, была объявлена война с Испанией. Пибоди удивил меня однажды, явившись в мой офис без предупреждения, чтобы спросить, готов ли я по-прежнему совершить покупку. Я ответил ему, что убежден: война никак не повлияет на тридцать немцев, занимавших эти дома, которым я рассчитывал продать права собственности; и что я буду еще больше рад, если он продаст мне сто домов вместо сорока. Мы заключили контракт на покупку сорока участков, аренда по которым истекала в течение года. Среди арендаторов поднялось страшное волнение; были созваны акции протеста, Астору полетели телеграммы. Это привело к тому, что мистер Пибоди нанес мне еще один визит.

«Теперь, Моргентау, — сказал он, обрисовав свое затруднительное положение, — не могли бы вы попытаться помочь нам выкрутиться?»

«Я вполне готов, — ответил я, — взять другую недвижимость мистера Астора и позволить ему напрямую разбираться с возражающими арендаторами, но мне нужен угловой участок за угловой участок, внутренний участок на авеню за внутренний участок на авеню и столько же внутренних участков на улице, сколько у меня должно было быть. Хотя у вас нет объектов, аренда по которым заканчивается одновременно с теми, на которые у меня заключен контракт, я готов купить их на тех же условиях», — которые заключались в умножении годовой арендной платы за землю на двадцать.

Пибоди сказал, что это чрезвычайно справедливо; он постарается продемонстрировать свою признательность, что и сделал, продав нам сорок четыре участка вместо сорока. Мы завершили сделку 18 июля 1898 года. Выданная купчая была первой, в которой Уильям Вальдорф Астор не назвал себя «жителем города Нью-Йорка». Это была очень успешная сделка: за исключением трех человек, все арендаторы воспользовались предоставленной нами привилегией выкупить у нас недвижимость с разумной для нас прибылью.

1898 год ознаменовался двадцатой годовщиной компании Lachman, Morgenthau & Goldsmith. Когда я собирался уезжать в летний отпуск, мои партнеры настоятельно просили меня продумать, как мы можем отпраздновать это событие. Пока я рыбачил на Тысяче Островов, редкие поклевки черного басса оставляли мне достаточно времени для размышлений, и я пришел к выводу, что вместо празднования нас ждет расставание. Мне уже много лет хотелось этого, но восхитительные отношения с партнерами, крайняя степень внимания, которую они постоянно мне выказывали, глубокая привязанность друг к другу заставляли меня медлить, а их уговоры не делать этого удерживали от последнего шага. Здесь, в течение этих ничем не прерываемых часов на реке Святого Лаврентия, я смог взглянуть на себя со стороны как из прошлого, так и с точки зрения будущего.

Успех моих операций с недвижимостью отвлек меня от исключительной преданности юриспруденции, которая так необходима для достижения успеха в этой профессии. Подсчитывая прибыль, полученную различными синдикатами по недвижимости, которыми я руководил с 1891 года, я был удивлен итоговой суммой и, осознавая, что ни в один из моментов времени я не пользовался суммой более чем в 500 000 долларов — как своих собственных средств, так и средств моих друзей, — я пришел к выводу, что если бы у меня была компания с таким капиталом и я мог бы продемонстрировать полученную прибыль в качестве нераспределенной, деловая репутация (гудвилл) такой компании была бы очень ценной и отразилась бы на курсовой стоимости акций. Так почему бы не убедить ведущих финансистов присоединиться ко мне в создании трастовой компании по недвижимости, которая сделала бы для недвижимости то же, что банковские учреждения сделали для железных дорог и промышленных предприятий?

Я написал партнерам о своем решении и сообщил, что выхожу из состава фирмы 1 января 1899 года.

Среди прочих, с кем я обсуждал свой план, были Фредерик Саусак и Элвин Болл-младший, которые удивили меня, сообщив, что у них возникла похожая мысль и они уже получили от легислатуры штата Нью-Йорк специальную хартию, предоставляющую привилегии, которые идеально подходили под мой замысел.

Они пригласили меня присоединиться к ним и занять пост президента этой компании. Я согласился на определенных условиях, однако предупредил их, что буду ставить планку в отношении своих будущих компаньонов очень высоко и буду настаивать на том, чтобы в качестве председателя исполнительного комитета был привлечен либо ведущий банкир Дж. П. Морган, либо ведущий президент банка Джеймс Стиллман, либо ведущий президент трастовой компании Ф. П. Олкотт.

Саусак и Джеймс Х. Пост, бывший директором National City Bank, представили проект мистеру Стиллману, который держал его на рассмотрении в течение нескольких недель, но в конце концов отклонил, поскольку ему посоветовали учесть, что некоторые из наших операций могут оказаться слишком спекулятивными. Тем временем Саусак и Болл, помимо мистера Поста, привлекли Генри О. Хавемейера, Джона Д. Кримминза и нескольких других лиц. Затем они представили дело мистеру Ф. П. Олкотту, президенту Central Trust Company, который являлся попечителем наследства отца Саусака. Олкотт выслушал изложение планов такой компании, и когда они предложили меня на пост президента и рассказали об огромной прибыли, которую я заработал на недвижимости, он ответил, что в любых вопросах, касающихся недвижимости, он целиком и полностью руководствуется мнением Хью Дж. Гранта, чей офис находился по соседству.

Грант в бытность свою мєром Нью-Йорка назначил Олкотта в первую Комиссию по скоростному внеуличному транспорту, а когда Олкотта назначили конкурсным управляющим банка St. Nicholas Bank, Грант обратился к нему и воспользовался ранее сделанным предложением Олкотта оказать ему услугу. Он сказал Олкотту, что очень хочет проявить себя на посту управляющего, и попросил о срочном займе в максимальном объеме, который оправдывали активы банка, чтобы позволить ему незамедлительно объявить существенные дивиденды вкладчикам. Олкотт не только сделал это, но и остался настолько доволен тем, как Грант справился с обязанностями управляющего, что убедил его оставить бизнес по размещению рекламы на транспорте. Тот так и поступил, сняв офис по соседству с Олкоттом и над офисом Брэди, и стал третьим членом того знаменитого союза: Брэди — создателя схем, Олкотта — финансиста и Гранта — эксперта по политическим и муниципальным делам.

Он позвал Гранта в кабинет. Грант предельно внимательно выслушал предложение, а затем произнес:

«Моргентау добился слишком больших успехов, чтобы соглашаться работать за зарплату и занимать пост президента компании».

Поскольку Саусак и Болл настаивали на том, что он заблуждается, Грант, с присущей ему прямотой, отправился прямиком ко мне. Этот визит стал для меня памятным. Мы тщательно обсудили все предложение от начала до конца и прямо на месте решили, что не только я займу пост президента, но и Грант станет вице-президентом, превратится в заметную фигуру в финансах и перестанет восприниматься как независимый соратник Олкотта и Брэди.

Величайшим талантом Гранта была способность «чуять» успех, а благодаря своему огромному обаянию, сделавшему его столь популярным человеком в Нью-Йорке, он умел находить подход к успешным людям, которые искренне приветствовали его участие на равных в своих различных предприятиях. Он также наблюдал за мной на протяжении моей карьеры и понимал всю мудрость объединения со мной со своей точки зрения; в то время как я осознавал, что тесное сотрудничество — взаимное дополнение друг друга — принесет пользу нам обоим, поэтому мы бросились в объятия друг друга. Мы с Грантом тут же договорились объединить усилия. Он согласился взять 1,000 акций для себя, 1,000 акций для мистера Олкотта и в течение часа позвонил мне, чтобы зафиксировать подписку Энтони Н. Брэди также на 1,000 акций. Тем днем, когда Саусак и Болл зашли и узнали о подписке, каждый из них настоял на своем праве подписаться на 1,000 акций.

Это распределило половину акций. Я хотел получить половину из оставшихся 5 000 акций, но к моему великому сожалению остальные настояли на том, чтобы я ограничился 1 000, а остальные 4 000 были распределены среди остальных директоров, а также юристов, операторов недвижимости и брокеров, чьи интересы могли бы генерировать бизнес для компании. За акции развернулась бешеная борьба, и удовлетворить весь спрос было невозможно.

Несколько дней спустя Грант познакомил меня с Олкоттом, который прочитал мне целую лекцию о том, как нужно управлять трастовой компанией. Он заявил, что важнейшее условие — не держать вокруг себя людей с «трусливой жилкой», а президент должен добывать бизнес и перекладывать его выполнение и все детали на других должностных лиц. Он делал особый акцент на том, что глава компании должен полностью абстрагироваться от деталей.

«Его мысли, — говорил Олкотт, — должны быть постоянно заняты масштабными вопросами, и он должен воздерживаться от любой работы, которую может выполнить любой наемный квалифицированный помощник».

Со своей стороны, я обрисовал Олкотту свое видение развития компании, пояснив ему, что предрассудки крупных трастовых компаний и банков в отношении недвижимости необоснованны и что финансовые круги Нью-Йорка до сих пор не осознали возросшую стабильность недвижимости, обусловленную ростом населения города и окончательным закреплением определенных видов торговли за конкретными районами. Я привел в пример финансовый центр на Уолл-стрит; ювелирный центр на Мейден-Лейн; торговые центры и четкое развитие Бродвея на север. Я также объяснил, как много очень солидных людей вышло на рынок недвижимости и как общие успехи страны укрепили стоимость активов в Нью-Йорке.