«Практический справочник по законам для мирян»

Муж обязан содержать свою жену. Таков закон повсеместно. Пока они живут вместе, закон предполагает, что он предоставил ей полномочия приобретать предметы первой необходимости за его счет, и поэтому торговец может выиграть иск, если докажет, что они жили совместно и что предоставленные вещи соответствовали их положению в обществе. Когда она проживает отдельно от мужа, презумпция имеет противоположный характер, и торговец не может добиться удовлетворения иска без доказательства наличия полномочий мужа позволять ей приобретать товары. Но когда она проживает отдельно от него по уважительной причине и оказалась бы на грани голода, если бы необходимые для поддержания жизни вещи не поступали из какого-либо источника, она имеет абсолютное право обременять кредит мужа для их приобретения.

Каковы те вещи, в отношении которых она может обременять кредит мужа? Те, которые необходимы для поддержания жизни и сохранения приличий, помимо прочих вещей, обеспечивающих ее положение в обществе. Сюда включались предметы одежды, мебель, ювелирные изделия и даже судебные расходы, понесенные в целях восстановления ее супружеских прав.

Помимо соглашений о раздельном проживании, закон по ряду причин допускает абсолютное прекращение совместного проживания. Они предписаны статутом и значительно различаются в разных штатах. Прелюбодеяние является основанием, признаваемым во всех из них, по которому может быть предоставлен абсолютный развод. Жестокое обращение — другое основание, почти столь же универсальное, хотя его сложнее определить. Фактическое насилие не является необходимым для констатации жестокого обращения, достаточными будут угрозы насилия с намерением причинить телесный вред. Опять же, жестокое обращение должно быть незаслуженным. Если она справедливо вызвала негодование мужа, то его жестокое обращение приобретает иной характер. Тем не менее, если его жестокое обращение никак не связано с ее неправомерными действиями на начальном этапе, у нее по-прежнему остаются веские основания для раздельного проживания.

Оставление семьи (дезертирство) является общим основанием для развода, причем закон в каждом штате устанавливает определенный период времени, довольно часто составляющий три года. Этот период должен быть непрерывным. Предложение вернуться, сделанное покинутым супругом добросовестно в любой момент до истечения установленного законом срока раздельного проживания, препятствует разводу, но этого не происходит, если предложение сделано позже. Кроме того, муж, который своим неправомерным поведением вынуждает жену уйти от него, оставляет ее так же определенно, как если бы он ушел сам. Прекращение совместного проживания на срок, установленный статутом, не является дезертирством, если это не было сделано умышленно. Например, раздельное проживание по причине бизнеса, болезни и т. д. не является дезертирством. Требуется не только намерение покинуть другую сторону, это должно происходить без согласия.

Еще одним основанием для развода, довольно широко признаваемым, является пристрастие к алкоголю (хронический алкоголизм). Оно должно носить грубый и устоявшийся характер. Хотя существуют и другие основания, теперь были упомянуты самые распространенные. В некоторых штатах имеется более общее основание — любая причина, делающая семейную жизнь неудачной. Разумеется, многое зависит от усмотрения, а также умственного и морального склада судьи при применении фактических обстоятельств к столь общему основанию для раздельного проживания. Соглашение заранее о создании основания для развода повсеместно осуждается законом.

Разводы бывают двух видов: от брачных уз, часто называемые абсолютными разводами, которые прекращают брачные отношения и делают стороны не состоящими в браке; и разводы от стола и ложа, ограниченные разводы, более точно именуемые судебными раздельными проживаниями, при которых брачные отношения не прекращаются, но пострадавшей стороне предоставляется право жить отдельно от другой. Более чем в половине американских штатов не делается различий между видами разводов, все разводы являются абсолютными — от брачных уз.

Юридические последствия разводов по-прежнему остаются серьезным вопросом. Когда развод был законно предоставлен одним штатом, суды каждого другого штата по очевидным причинам признают и стараются поддержать такое постановление или решение, хотя и не все из них, вследствие чего возникают странные результаты. Так, лицо, которое состояло в браке и проживало в Нью-Йорке, по уважительной причине оставляет свою жену и уезжает в Коннектикут. Приобретя там законное место жительства и надлежащий процессуальный статус в суде, он подает на развод; производство по делу является правильным во всех отношении, и развод предоставляется. Он женится снова и привозит свою жену в Нью-Йорк с визитом. Там на него подает в суд первая жена с требованием о содержании; более того, по законам Нью-Йорка он является прелюбодеем. В Нью-Йорке он по-прежнему женат на первой жене, в Коннектикуте — на второй. Если от второго брака рождаются дети, они являются законнорожденными до тех пор, пока они живут в Коннектикуте, и незаконнорожденными, если они отправятся в Нью-Йорк. Один из последних авторов юридических трудов по этому сложному вопросу говорит: «Иностранные судебные решения о разводе, вынесенные в штатах, где истец приобрел фактическое, добросовестное место жительства, несомненно, продолжат признаваться подавляющим большинством наших штатов, однако штаты Нью-Йорк, Калифорния, Мэриленд, Массачусетс, Вермонт, Южная Каролина, Пенсильвания и, возможно, некоторые другие штаты, принявшие крайнюю нью-йоркскую доктрину, имеют право на основании правила, установленного в деле Хэддока — решения Верховного суда Соединенных Штатов — продолжать отказывать в признании судебных решений о разводе, вынесенных в других штатах».

Лицо, содержащее гостиницу (постоялый двор). — Дом содержателя гостиницы является общественным местом, куда могут обращаться путешественники. Поэтому он не может запретить лицам, прибывающим в этом качестве надлежащим образом и в подходящее время, входить в него до тех пор, пока он может их разместить. Он не обязан принимать лицо, не способное заплатить за предоставленное ему содержание. Действительно, он должен исключать некоторых обращающихся лиц, в особенности воров. Он может отказаться пустить всех тех, относительно которых у него есть основания полагать, что они нарушат мир и безопасность его гостей; и впоследствии может ударить всех тех, кто, хотя и был допущен, оказался шумным и нарушающим комфорт и безопасность других. И если у него есть конюшня, он несет такую же обязанность принимать и содержать лошадей, какую он несет по отношению к приему лиц, которым они принадлежат. Опять же, от него не требуется предоставлять гостю именно ту комнату, которую тот выберет, а лишь разумные и надлежащие условия размещения. Если он отказывается сделать это, он несет юридическую ответственность перед заявителем.

В вопросе ухода за багажом гостя правовое регулирование не столь урегулировано, как могло бы быть. Компетентный автор отметил: «Они являются страховщиками имущества своих гостей, переданного им на попечение, и несут ответственность за его утрату, если она не вызвана непреодолимой силой (act of God), действиями неприятеля в войне (публичного врага), либо небрежностью или виной самого собственника или его служащих». Утверждается, что такая строгость ответственности необходима для защиты путешественников от любого сговора между содержателем гостиницы и его служащими, а также для принуждения его следить за тем, чтобы в его дом не допускались ненадлежащие лица. Плата, взимаемая им за содержание гостей, достаточна для покрытия этого риска; он также имеет залоговое право на их имущество, вверенное его попечению, в качестве возмещения убытков от потерь.

Согласно статутам во многих штатах владельцы гостиниц освобождаются от ответственности за ущерб от пожаров, которые никоим образом не вызваны их собственной небрежностью или небрежностью их служащих. Если лошадь погибает во время нахождения на попечении содержателя гостиницы, он несет ответственность, если не сможет доказать обстоятельства, которые его оправдывают.

Если вещи гостя похищены служащими или домашней прислугой содержателя гостиницы, другим гостем или кем-то посторонним вне гостиницы, содержатель гостиницы обязан возместить ущерб, поскольку в его обязанности входит предоставление честных служащих и осуществление точного надзора за всеми лицами, приходящими в его дом в качестве гостей или по иным причинам. Его ответственность распространяется на всех его служащих и домашнюю прислугу, и он обязан в любом случае выплатить компенсацию за похищенное, если только вещи не были украдены служащим или спутником гостя. Болезнь или отсутствие содержателя гостиницы не служат для него оправданием. Содержатель гостиницы не несет ответственности за утрату имущества гостя, когда эта утрата вызвана виной или небрежностью самого гостя. Так, излишняя демонстрация денег или ценностей либо оставление их в местах, где они могут соблазнить воров, может считаться небрежностью. Но неудовольствие запереть дверь на ключ или задвижку не обязательно является небрежностью со стороны гостя. Это лишь свидетельствует о небрежности. Содержатель гостиницы также не освобождается от ответственности, когда кража совершена соседом по комнате, с которым владелец похищенного имущества согласился делить одну комнату.

Содержатель гостиницы может устанавливать необходимые и разумные правила, которые должны соблюдаться его гостями в целях обеспечения сохранности его имущества. Когда они установлены и доведены до сведения гостя, он связан ими. Ответственность содержателя гостиницы может быть изменена договором, обычаем и статутом. Во многих штатах на основании статута содержатель гостиницы избегает ответственности за ценности своего гостя, если они не сданы ему на хранение. Эти статуты толкуются строго в пользу гостя. Содержатель гостиницы также не может даже на этом основании освободить себя от ответственности за все подряд, поскольку если бы от гостя требовалось сдавать на хранение все, что у него есть, для обеспечения такой защиты, он оказался бы в странном положении. Суд штата Джорджия заявил: «Должен ли гость сдавать туда свой баул, а затем идти и посылать за ним, чтобы достать чистую рубашку?»

Если гость уезжает, оставляя свой баул или другие вещи у содержателя гостиницы, от последнего по истечении разумного срока не требуется проявлять такую осмотрительность при их хранении, поскольку он не получает за это никакого вознаграждения.

Содержатели жилых помещений для постояльцев и пансионов не являются владельцами гостиниц и не подпадают под их ответственность. Владелец такого заведения не заявляет публично о том, что он готов предоставить размещение всем желающим, и он не обязан принимать каких-либо лиц, если только сам не пожелает этого; свобода владельца гостиницы в этом отношении ограничена. Дом может иметь двойной характер: пансиона и гостиницы. В отношении транзитных лиц, которые без определенного договора остаются изо дня в день, это гостиница; в отношении тех, кто находится по определенному договору, это пансион.

Земельная лицензия. — Лицензия представляет собой полномочие совершать определенные действия на чужой земле без приобретения в ней права собственности, и она может быть предоставлена устно либо представлять собой простое разрешение на использование или занятие. Лицензия может быть исполнимой (executory), касающейся будущего действия, или она может относиться к действию, которое уже совершено или исполнено. Исполнимая лицензия может быть отменена в любое время. Так, А проложил водопроводную трубу по разрешению через землю Б, который впоследствии сделал трубу непригодной для использования, перерезав ее. А не имел средств правовой защиты, поскольку Б действовал в рамках своих прав. А должен был получить письменное разрешение на такие действия. Тем не менее он мог удалить трубу или любое другое улучшение, которое он сделал на основе предоставленной ему лицензии.

Лицензия может давать право совершать множество действий на чужой земле. Так, лицо может иметь лицензию на затопление земли, возведение зданий, проезд по земле, поддержание канавы, рубку леса, использование земли для нужд железной дороги. Распространенной формой лицензии является входной билет на чужую землю для просмотра зрелища или аналогичных целей.

Для создания лицензии не требуется никакой формальности. Она может быть письменной, устной или подразумеваемой из отношений или поведения сторон, например, когда землевладелец дает согласие на совершение определенных действий на своей земле. Лицо, открывающее место бизнеса, разрешает (лицензирует) публике входить туда с целью совершения сделок. А лицензия на совершение определенного действия обязательно включает любое действие, существенным образом с ним связанное.

Лицензия обычно может быть отозвана по усмотрению лиценара, даже если она оформлена письменно и за печатью или за нее было предоставлено встречное удовлетворение (consideration). Если лицензиат потратил деньги и произвел улучшения на основе лицензии, может ли она быть отменена? По этому вопросу мнения судов разделяются. Более общее мнение заключается в том, что лицензия, сопряженная с предоставлением права или имущественного интереса (grant or interest), не может быть отменена. Или, если лицензия фактически использовалась так, что превратилась в сервитут, она остается обременением на земле даже при продаже покупателю, если только он не знал о ней. Лицензия не может быть переуступлена лицензиатом другому лицу.

Кроме того, отмечается, что отзыв затрагивает только будущее осуществление привилегии и не препятствует лицензиату в демонтаже сооружений или иных движимых предметов, размещенных им на участке на основе лицензии, при условии, что он делает это в течение разумного времени после отзыва. Даже если собственник земли продает ее, продажа не будет действовать как отзыв права лица вывезти деревья, которые оно уже срубило по договору купли-продажи и вывоза.

Если лицо предоставляет лицензию другому на посещение своей земли, оно не несет перед ним никаких обязанностей, кроме негативной обязанности не причинять ему вреда умышленно и не подвергать опасности. Торговцы приглашают публику в свои магазины для покупки товаров, однако те, кто сопровождает их без намерения совершать покупки, не являются приглашенными лицами (invitees), они — простые лицензиаты. Обязанность владельца магазина перед лицом, входящим в его помещение на правах простой лицензии, заключается не в поддержании помещения в безопасном состоянии, а лишь в воздержании от умышленно причиняющих вред действий.

Договор аренды (Lease). — Договор аренды заключается для использования земли, как правило, на несколько лет или более короткий срок. Арендодатель более широко известен как наймодатель (landlord), а арендатор — как наниматель (tenant). Договор аренды может быть устным, хотя лучшим способом является заключение соглашения в письменной форме. Если речь идет о доме или другом здании, арендатор должен настаивать на этом, в противном случае его положение окажется гораздо худшим в случае уничтожения здания пожаром. Несомненно, многие не знают о том, что, если арендатор не заключает конкретное соглашение, освобождающее его от ответственности, он отвечает за арендную плату за здание точно так же в случае его сгорания, как если бы он продолжал им пользоваться. Таково общее право, которое в некоторых штатах было изменено статутом.

Если аренда заключается на срок более года или иной короткий период, так называемый Статут о мошенничествах (Statute of Frauds) требует, чтобы она была оформлена в письменной форме. Если срок меньше, может быть заключена устная аренда, даже если арендатор не вступает во владение помещением немедленно. Если же он превышает срок, установленный статутом, договор не является абсолютно недействительным, но продолжает действовать в течение совместного волеизъявления обеих сторон и может поэтому прекратиться по воле любой из сторон. Если арендодатель желает прекратить его, он должен сделать арендатору уведомление о выселении; если он пренебрежет законом и вступит во владение немедленно, он станет правонарушителем (trespasser).

Когда условия договора аренды вызывают сомнения, они толкуются в пользу арендатора. Договор аренды, заключенный до определенного дня, действует в течение всего этого дня, хотя обычай или статут могут предписывать иное правило. Срок также может продолжаться по усмотрению любой из сторон с прекращением по уведомлению стороны, использующей такое усмотрение.

Наиболее обычными соглашениями или условиями (covenants) в договоре аренды со стороны арендодателя являются обязательства о спокойном владении и пользовании, которые обеспечивают арендатора от любых помех или нарушений его владения и пользования помещениями со стороны лиц, выводящих свои права от арендодателя, или от любых других лиц, заявляющих о правах собственника. Также против всех обременений, иными словами, о том, что никто не имеет никаких сервитутов или иных прав на помещения. Арендодатель также обычно обязуется производить ремонт, часто — возобновлять договор аренды, а арендатор — платить арендную плату, страховать имущество и не переуступать права по договору и не сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя. Стороны могут, разумеется, договориться о совершении любых других правомерных действий: например, иногда арендатор обязуется делать ремонт, проживать в помещении, не заниматься определенными видами бизнеса, обрабатывать землю в соответствии с указанным способом, если арендуется ферма. Опять же, хотя устный договор аренды на определенный срок по фиксированной годовой арендной плате может не соответствовать требованиям Статута о мошенничествах, стороны могут исполнять его и тем самым создать фактическое арендное отношение, из которого закон будет подразумевать аренду из года в год. Следовательно, если арендатор с молчаливого согласия арендодателя продолжает оставаться во владении в течение нескольких месяцев после истечения первоначального срока, создается аренда на следующий год с соответствующей обязанностью арендатора уплатить арендную плату за полный год. При этом мера и объем ответственности арендатора будут одинаковыми независимо от того, относилось ли его продолжающееся пользование к первоначальному договору аренды или к последующему, аналогичному первому, заключенному в связи с тем, что срок действия первого вскоре истекал.

Определенный период, на который предоставляется аренда, называется сроком (term). Если аренда заключается с первого дня января, она начинается второго дня и продолжается по последний упомянутый день включительно; в тщательно составленных договорах аренды количество дней фиксируется во избежание любых споров. Договор аренды на год с правом остаться на три года или более означает не единый трехлетний период, а три годичных периода по выбору арендатора.

Договор аренды может быть заключен с вступлением в силу в будущем при условии, что время вступления во владение не отстоит настолько далеко, чтобы нарушать какой-либо противоположный статут. Договор аренды на сто лет в некоторых штатах считается отчуждением абсолютного права собственности на землю, хотя железнодорожные компании заключают долгосрочные договоры аренды на девяносто девять лет. Если продолжительность срока прямо не выражена в договоре аренды, время может быть установлено с помощью других доказательств. Когда аренда должна длиться один или несколько лет «начиная с» определенного дня, соответствующий день года исключается из срока, если не существует иного обычая. Договор аренды до определенного дня заканчивается с его истечением. Если возникают сомнения относительно того, в какой из двух дней заканчивается аренда, арендатор может сделать выбор. В целом договоры аренды неопределенной продолжительности толкуются в пользу арендаторов. В силу статута в Нью-Йорке договоры аренды, не указывающие продолжительность пользования, продлеваются до первого мая, следующего за вступлением во владение.

В договоре аренды должны быть четко описаны помещения, и дефектное описание не может быть исправлено с помощью внешних доказательств. Любые формулировки будут достаточными, если они показывают намерение сторон. Слова «предоставляю» (grant), «передаю в найм» (demise) и «сдаю в аренду для обработки» (to farm let) имеют техническое значение и обычно используются, но могут использоваться и часто используются другие слова. Меморандум, выражающий согласие собственника на то, что другое лицо получает немедленное владение помещениями и будет продолжать занимать их по указанной арендной плате и на определенный срок, является достаточным договором аренды; в целом любое соглашение, в силу которого одно лицо получает право пользования имуществом другого с его согласия и на подчиненных условиях.

Существует различие между договором аренды и соглашением о заключении договора аренды, которое следует понимать, хотя стороны сами не всегда его понимают. Если соглашение является договором аренды, оно не может быть изменено другими доказательствами, поскольку оно представляет собой завершенный договор; но если это соглашение о заключении договора аренды, то оно не является завершенным, и могут быть представлены другие доказательства для демонстрации того, что намеревались стороны. Как можно проверить характер соглашения? Путем выяснения того, является ли оно завершенным или нет. Так, А написал Б, что он снимет его дом по оговоренной арендной плате на два года, если тот установит печь, на что предложение Б немедленно ответил согласием.

Это был договор аренды, поскольку с установкой печи никаких дополнительных действий совершать не требовалось. Если бы он не установил печь или не сделал этого до того времени, когда А должен был вступить во владение, договора аренды не существовало бы, если только А не отказался от своего предложения и не вступил во владение.

Разумеется, для заключения действительного договора аренды необходимы правоспособные стороны. Договор аренды, заключенный несовершеннолетним, не является недействительным, но он может аннулировать или отменить его посредством какого-либо определенного действия. Может ли он сделать это до достижения совершеннолетия? По этому вопросу авторитетные мнения расходятся. Здесь вновь проявляется риск заключения договоров с несовершеннолетними, хотя ситуация зачастую кажется вполне оправдывающей такие действия. Опекун может сдать в аренду землю своего подоходного несовершеннолетнего на период его несовершеннолетия; если аренда заключена на более долгий срок, подопечный может потребовать отмены договора аренды в части превышения. Договор аренды прекращается с смертью подопечного, какова бы ни была продолжительность срока. Родитель не может сдавать в аренду землю своего несовершеннолетнего ребенка подобно опекуну.

По общему праву договор аренды, заключенный замужней женщиной, прекращался после смерти ее мужа. Современные статуты, исключающие власть ее мужа по управлению ее имуществом и уполномочивающие ее принимать имущество и владеть им так, как если бы она была незамужней женщиной, отменили как его право признавать договор аренды недействительным, так и ее право аннулировать его после его смерти.

Частная корпорация может заключить договор аренды своего имущества при условии, что при этом она действует в рамках своего устава. Муниципальная корпорация, хотя она и может сдавать в аренду принадлежащее ей имущество частного характера, не может сдавать в аренду имущество, которое было выделено для публичного использования. Корпорация, будь то публичная или частная, может принять в аренду имущество постольку, поскольку это является надлежащим средством достижения целей, для которых корпорация была создана.

Душеприказчики (экзекуторы) и администраторы могут распоряжаться договором аренды, принадлежащим умершему, или заключать новые договоры аренды на сроки в пределах периода, охватываемого им. Доверительные собственники (трасти) обладают еще более широкими полномочиями по сдаче в аренду земель, доверенных им, если они не ограничены условиями своего траста или статутом. Хотя участник товарищества, как мы видели, является агентом, он не может заключать действительный договор аренды земли товарищества.

Что может быть предметом аренды? Помимо земли, право на причал, на затопление водой чужой земли, на проход по чужой земле. Обычный постоялец, у которого есть комната и который питается в чужом доме, сохраняя владение своей комнатой и уход за ней, не является арендатором. С другой стороны, сдача в найм целого этажа под жилые помещения может создать арендное отношение, и даже отдельная комната может сделать это. Договор аренды для незаконной цели является недействительным, например, для продажи спиртных напитков в нарушение закона.

Если помещения заняты арендатором и его арендная плата уплачена так, как указано в договоре аренды, это расценивается как ратификация им недействительного или ничтожного договора аренды. Из этого правила есть некоторые исключения.

Здесь можно добавить одно правило толкования: если при составлении договора аренды используется бланк, а печатные и рукописные части или соглашения не соответствуют друг другу, рукописные положения рассматриваются как выражающие намерение сторон.

Многое можно сказать относительно использования помещений. Если ферма сдается в аренду, а договор аренды умалчивает об этом вопросе, закон предполагает, что арендатор будет использовать ее надлежащим и хозяйственным образом, подобно другим образцовым фермерам в этой местности. Он должен надлежащим образом обрабатывать почву, сохранять древесину, использовать сено в качестве корма для скота, если таков обычай, и поддерживать здания и ограждения в исправном состоянии. Навоз в ходе обычной хозяйственной деятельности принадлежит ферме. К навозу, образующемуся в конюшнях для постоя лошадей, применяется иное правило, и арендатор может его вывезти. Если арендуется мельница, в договоре обычно оговаривается порядок ее эксплуатации; если арендуется дом в городе и ничего не говорится о его использовании, закон подразумевает отсутствие бесхозяйственности или разрушений за исключением обычного износа. Использование дверей на дрова не является редкостью среди арендаторов, если они не являются негорючими, хотя это, конечно, ненадлежащее использование арендованного дома.

Арендатор фермы имеет право брать и использовать материалы, обнаруженные на земле, подходящие и необходимые для ремонта зданий, изгородей, а также сухостой и упавшие деревья для топлива. Он не может использовать кустарники и декоративные деревья для этой цели, равно как и рубить стоящие деревья для этой цели. Он также имеет право на урожай последнего года (way going crop), но должен убрать его во время действия аренды. Он не может зайти на землю впоследствии и убрать урожай, если только у него не было какой-либо уважительной причины, помешавшей ему убрать его во время нахождения во владении.

Может ли арендатор переуступить свои права по договору аренды или сдать помещение в субаренду? Разумеется, это может быть запрещено, и арендодатель часто запрещает это делать без его согласия. Если договор аренды об этом умалчивает, это может быть сделано. Если арендатор умирает, его душеприказчик или администратор могут переуступить оставшийся срок. Договор аренды также может быть переуступлен, если арендатор становится неплатежеспособным, а также новым товариществом, созданным путем добавления или выхода участника. Передача арендатором всего своего интереса или его части на часть срока является субарендой, а не переуступкой. И всякий раз, когда заключается субаренда, права первоначального арендодателя не изменяются, он никоим образом не признает субарендатора, если это не предусмотрено соглашением, и не имеет к нему никаких исковых требований. Разумеется, ничто не мешает сторонам заключить любое соглашение, которое кажется им приемлемым.

Поскольку арендатор может переуступить права или сдать помещение в субаренду, если это не запрещено, арендодатель также может расстаться со своим интересом в арендованных помещениях. Когда производится такая переуступка, цессионарий может предъявить иск от своего собственного имени в отношении арендной платы, возникающей после переуступки.

Договор аренды частного жилого дома не является гарантией (warranty) того, что он разумно пригоден для проживания. Так гласит закон. Арендатор также не может съехать после нежелательного открытия того, что дом не является здоровым, если только арендодатель не ввел его в заблуждение относительно экологичности места. Это может показаться довольно суровым, но правило основано на презумпции, что арендатор осмотрит дом до заключения аренды и произведет надлежащие запросы о его пригодности для здоровья.

По общему праву арендодатель не был обязан производить ремонт. В некоторых штатах это правило было изменено в силу статутного права. Он не обязан производить ремонт, который необходим и был известен арендатору в момент заключения договора аренды. Коридоры, лестницы, лифты и тому подобные объекты, находящиеся в общем пользовании арендаторов здания и под контролем арендодателя, должны содержаться им в исправном состоянии. Если он сдает многоэтажное здание нескольким арендаторам, предоставив каждому по этажу в исключительное владение, арендодатель не несет ответственности перед ни одним из арендаторов за ущерб, причиненный другим.

Если арендодатель соглашается произвести ремонт и поддерживать сдаваемое помещение в хорошем состоянии, он обязан поддерживать его в по существу том же состоянии, в котором оно находилось в момент вступления арендатора во владение. Что делать, если дом или другое здание будет уничтожено пожаром? Соглашение о поддержании помещения в исправном состоянии возлагает на арендодателя обязанность по восстановлению. Но соглашение арендатора о поддержании и возвращении имущества в исправном состоянии не обязывает его восстанавливать его в случае уничтожения пожаром или по иной причине без какой-либо его собственной вины. Если в договоре аренды предусмотрено, что страховые выплаты при страховании помещения арендодателем должны быть направлены на восстановление в случае пожара, он обязан соблюдать свое соглашение, но при отсутствии такого соглашения арендатор не может принудить арендодателя направить их на эти цели. Если арендодатель не выполняет свое соглашение о ремонте, арендатор не освобождается от уплаты арендной платы и не имеет права покинуть помещение. Его средство правовой защиты заключается в предъявлении к арендодателю иска о возмещении убытков или причиненного ему вреда. И даже если помещение уничтожено пожаром, арендатор обязан продолжать уплату арендной платы, если только он не проявил осмотрительность и не освободил себя соответствующим пунктом либо если не был принят какой-либо благосклонный статут, освобождающий его при наступлении такого события. Никакая устная оговорка сторон относительно последствий гибели от пожара или иного непредвиденного обстоятельства не имеет обязательной силы, если она противоречит условиям письменного договора аренды. Поскольку последний представляет собой высшую форму соглашения, все устные оговорки обратного характера должны уступить ему место.

Арендатор не может производить никаких капитальных переустройств без согласия арендодателя; и если он сделает это и повредит помещение, арендодатель может взыскать убытки либо, в случае опасений или угрозы совершения такого переустройства, предотвратить его путем получения в суде судебного запрета, предписывающего арендатору не производить переустройство и налагающего на него штрафные санкции в случае неподчинения этому предписанию.

При возобновлении договора аренды новый договор может рассматриваться двумя различными способами. Он может рассматриваться как продолжение прежнего договора аренды, благодаря чему защищаются все интересы, возникшие на его основе. Именно так обстоит дело в тех случаях, когда из старого договора аренды с очевидностью следует, что в случае возобновления таково было намерение сторон. Если ничего не сказано, возобновленный договор аренды представляет собой отказ от старого, и могут возникнуть иные условия. Поэтому при оформлении возобновления договора аренды важно четко указать намерение сторон: идет ли речь о возобновлении или продолжении на прежних условиях либо о возобновлении на иных условиях, которые будут определены позднее.

Обычно в договоре аренды указываются не только размер подлежащей уплате арендной платы, но и сроки ее внесения. При отсутствии таких указаний годовая арендная плата подлежит уплате в конце года, квартальная — в конце квартала, месячная — в конце месяца. Если арендатор выселен или лишен владения арендодателем, он освобождается от уплаты арендной платы. Что же такое выселение? Любое действие арендодателя или его агента, снижающее ценность помещения для арендатора, например: уничтожение беседки, выпуск роющих землю свиней на территорию помещения, возведение нового здания, делающего арендованное помещение непригодным для проживания. Одним из любопытных дел является аренда винокуренного завода, который невозможно было эксплуатировать, поскольку арендодатель препятствовал арендатору в получении лицензии. Аналогичным образом, если арендодатель обязан обеспечивать отопление и не делает этого, арендатор имеет право съехать. В более общем плане любое действие арендодателя, в результате которого арендованное помещение становится непригодным или невозможным для использования по назначению, что затрагивает здоровье и комфорт арендатора, является выселением.

Выселение должно быть осуществлено арендодателем. Действие, совершенное правонарушителем не по распоряжению арендодателя, не дает арендатору права съехать. Так, затемнение помещения арендатора соседним собственником путем возведения строения, каким бы ущербным оно ни было, не давало бы арендатору права съехать и отказаться от уплаты согласованной арендной платы. Это один из рисков, принимаемых на себя при заключении договора аренды.

Предположим, лицо, занимающее государственные земли, выселяется государством; должно ли оно продолжать платить арендную плату? В Миссури арендная плата прекращается, а в случае выселения из части помещения плата вносится за оставшуюся часть. В некоторых штатах такое лицо обязано продолжать выплату арендной платы, после чего требовать компенсации своих убытков.

Иногда земля арендуется за долю урожая — весьма распространенный в прежние времена способ. При этом могут возникать как отношения найма между арендодателем и арендатором, так и партнерские отношения. Если фермер должен выполнять работу служащего собственника фермы, получая взамен определенную часть урожая, данное соглашение является договором найма, а не аренды. Если же фермер правомерно владеет правом пользования землей, то уплата арендной платы продукцией не меняет его статуса арендатора. Естественный прирост скота, сданного в аренду вместе с фермой, принадлежит арендатору, и арендодатель не может требовать возмещения за гибель скота, находящегося у арендатора, если не сможет доказать небрежность арендатора. И если арендатор продаст часть поголовья в нарушение договора аренды, покупатель понесет по этому обязательству ответственность.

Арендодатель часто сдает отдельные части здания разным арендаторам, в то время как лестницы и проходы к ним, хотя и предназначены для их использования, остаются под его контролем. Тем самым он приглашает арендаторов и других лиц, имеющих с ними отношения, пользоваться подходами для доступа в их комнаты или квартиры, и, соответственно, несет ответственность, если они не содержатся в надлежащем состоянии; точно так же, как любой собственник строений прямо или подразумеваемо приглашает лиц входить в них. Следовательно, если он оставит шахты лифтов или люки неогражденными, он понесет несомненную ответственность за последствия. Точно так же, если владелец мельницы допустит наличие дефектного моста, ведущего к его мельнице и составляющего часть общего пути к ней, он будет отвечать за последствия.

Арендодатель несет ответственность, если оставляет свои помещения с проходом, входом в подвал или угольным люком, ненадлежащим образом огражденными на момент вступления арендатора во владение, но не в том случае, если ограждение или покрытие приходит в негодность в период аренды либо временно оставлено без ограждения арендатором или каким-либо третьим лицом. Если люк или иное опасное место созданы без надлежащих полномочий, это считается правонарушением (нуисом), и собственник отвечает за все причиненный вред независимо от того, сдал ли он помещение в аренду или нет. Кто несет ответственность за вред, причиненный пешеходам льдом и снегом на тротуаре? На этот вопрос трудно ответить вкратце. Если лед или снег скопились из-за дефектной крыши, ответственность несет арендодатель ввиду ее неисправного конструктивного исполнения. В некоторых частях страны поддерживать дорожки в безопасном состоянии зимой крайне сложно. Практика побудила стороны заключать соглашения, определяющие и фиксирующие их ответственность. Во многих штатах также действуют статуты и городские постановления, регулирующие обязанности и ответственность арендодателей и арендаторов.

При приближении срока окончания договора аренды иногда возникает сложный вопрос: что арендатор может забрать с собой? Разумеется, он может вывезти всю свою мебель и вещи, которые могут быть отделены без ущерба для помещения, однако в период аренды он мог добавить предметы более постоянного характера, называемые отделимыми улучшениями (фикъюрз), и их он демонтировать не вправе. В некоторых случаях судам было весьма непросто решить, что именно к ним относится. В общих чертах можно сказать, что все, что арендатор добавляет к помещению, может быть демонтировано, пока он все еще находится во владении, без существенного ущерба для самого помещения, однако впоследствии он ничего забирать не вправе. Предположим, арендатор возводит здание; может ли он его забрать? Едва ли можно предположить, что он строит его в пользу арендодателя. Допустим, он построил его на фундаменте, с которого его можно легко демонтировать; у суда не возникнет затруднений с решением о том, что оно принадлежит арендатору. Многочисленные споры возникали вокруг плит и печей. Обычную печь, разумеется, можно демонтировать; предположим, она прикреплена к дому таким образом, что при демонтаже будет отломана какая-то часть стены, можно ли это сделать? Нельзя, если стене будет причинен серьезный ущерб. Насколько серьезный? Это вопрос факта, на который следует отвечать путем выяснения обстоятельств в каждом конкретном случае. К числу отделимых улучшений (фикъюрз), которые разрешено демонтировать, относятся портьеры и гобелены, декоративные каминные полки, деревянные карнизы, обшивка стен, прикрепленная шурупами и гвоздями, звонки и провода звонков, люстры, цистерны и раковины, даже если они закреплены гвоздями и вмонтированы в пол, каминные решетки, закрепленные в камине, трубы для газа или воды, каминные решетки, демонтируемые без ущерба для здания, насосы, печи, плиты и кухонные очаги, газовые плиты и сантехническое оборудование ванных комнат, закрепленные в доме ванны для стирки, газовые приборы и полки. Теплица не подлежит демонтажу, равно как и водосточные желоба, смонтированные на крыше жилого дома, лестница, а также цветы, кустарники или кусты, посаженные в декоративных целях.

Движимое имущество, размещенное арендатором на арендованных помещениях в целях ведения своего бизнеса или торговли, обычно рассматривается как личное имущество. Подобные присоединения называются торговыми улучшениями, и закон либерально подходит к разрешению их демонтажа. Витрины, прилавки и полки, двигатели, котлы, оборудование, резервуары на винокуренном заводе, кегельбан, барное оборудование и даже здания подлежат демонтажу. Столь же либеральное правило применяется и к сельскохозяйственному инвентарю. Следовательно, арендатор, желающий забрать все то, что он добавил, должен внимательно относиться к их природе или обезопасить себя посредством эффективного соглашения.

Средства правовой защиты.—В другом месте мы показали различия между гражданским и уголовным правом. В судебном процессе по уголовным делам государство выступает в качестве стороны и осуществляет преследование правонарушителей через агентов или адвокатов, выбранных или назначенных для этой цели. Во всех гражданских правонарушениях потерпевшее лицо преследует правонарушителя через суды, учрежденные государством для этой цели. Предположим, А задолжал Б сто долларов, в подтверждение чего выдал простой вексель со сроком погашения через девяносто дней с даты составления, который по наступлении срока А отказался оплатить. В таком случае Б может прибегнуть к помощи суда для взыскания денег. Если он ничего не смыслит в судебной процедуре, он нанимет адвоката; если же он знаком с судебным процессом, он может сделать это самостоятельно.

Каков первый шаг, предпринимаемый адвокатом? Он составляет судебный приказ или исковое заявление (комплаинт), в котором излагает основание иска Б против А — что он одолжил ему денежную сумму, которую тот не выплатил, как обещал, и А вызывается явиться в суд в определенное время и в определенное место, чтобы дать ответ, почему он не производит выплату; кроме того, суду заявлена просьба вынести против него решение при отсутствии возражений о взыскании причитающейся суммы с добавлением издержек, понесенных в связи с обращением за помощью суда для взыскания денег. Этот приказ, исковое заявление или жалоба передается шерифу суда по месту жительства либо А, либо Б, который «вручает» его А. Такое вручение заключается в зачитывании шерифом, одним из его заместителей, констеблем или иным уполномоченным лицом копии документа А либо в оставлении у него верной и заверенной копии такового, что стало повсеместной практикой. Таков обычный порядок возбуждения судебного иска против физического или юридического лица.

Начатый таким образом иск сопровождается судебным разбирательством дела, если оно не урегулировано миром. Обычно судебное разбирательство завершается в течение нескольких месяцев, однако нередко случаются долгие задержки. Если после представления свидетельских показаний выносится решение в пользу Б, судом выдается «исполнительный лист» (экзекушн) или предписание, обязывающее шерифа наложить взыскание на имущество А — на любое, какое у него имеется, за исключением небольшой суммы, домашней мебели и т. п., — продать его и передать вырученные средства Б в уплату его долга. Если после удовлетворения решения суда и издержек судебного производства от продажи имущества А оставался излишек, он выплачивался А. Таков вкратце порядок судопроизводства в суде для получения защиты в гражданском иске или деле.

Существует несколько видов исков или средств правовой защиты, используемых в различных случаях, и они будут разъяснены ниже. Первым является иск из подразумеваемого договора (ассумпсиг). Это форма иска, используемая всякий раз, когда предъявляется требование о взыскании по всем видам обещаний, как подразумеваемых законом, так и явно выраженных обещаний, не скрепленных печатью. К ним относятся все обычные обещания совершить действия как в устной, так и в письменной форме. Следующим является иск из договора под печатью (ковенент). Он применяется всякий раз, когда лицо предъявляет иск о взыскании в связи с каким-либо неисполнением обязательств лицом, выдавшим документ под печатью или иной письменный документ за печатью. Предположим, покупатель земли обнаружил на ней невыплаченную ипотеку, хотя в документе под печатью оговорено или заявлено, что она свободна от всех обременений. Покупатель (венди) или приобретатель предъявил бы иск о взыскании убытков в связи с нарушением договора под печатью. Другим иском является истребование имущества из чужого незаконного владения (реплевин), который используется для истребования определенных индивидуально-определенных вещей. Предположим, кто-то забрал мою лошадь и отказывается вернуть животное мне. Надлежащим средством правовой защиты в таком случае был бы реплевин. Предположим, я не желал возврата лошади, а хотел получить лишь ее стоимость или ценность. Тогда надлежащим средством правовой защиты был бы иск о возмещении убытков за присвоение чужого имущества (тровер). Еще одна форма иска, имеющая широкое применение, называется иску о причинении вреда (треспас). Она используется для взыскания убытков за причинение вреда личности и имуществу. Если бы кто-то сбил меня с ног, и я предъявил к нему иск о возмещение вреда, надлежащей формой иска был бы треспас. Во многих штатах надлежащим средством защиты является иск из деликта вместо треспаса. Если кто-то проникнет на мою землю и унесет древесину, траву, камень или причинит ей иной вред, формой иска также будет треспас. Виндикационный иск (ижекшн) — это иск, применяемый для выселения или изгнания незаконного владельца и восстановления владения землей. В этом иске в основе лежит правовой титул или право собственности на землю; и право собственности на немало земельных участков было урегулировано именно в порядке виндикационного иска. Одним из наиболее известных исков является хабеас корпус, который применяется для освобождения лица из-под незаконного стража. Поскольку иски о клевете (слондер и лайбел) уже были описаны, внимания заслуживают лишь два других: мандамус и куо варранто. Первый из них используется для принуждения к совершению определенного действия. Общеизвестным примером является ситуация с городом, который отказывается исполнить вынесенное против него судебное решение. Суд в рамках данного иска предписывает городу произвести выплату, и тот обязан подчиниться, если не существует законного возражения. Куо варранто — это форма судебного иска, к которой прибегает лицо для получения во владение должности, на которую оно имеет право, но в которой ему отказывают. Предположим, лицо избрано мэром города, но по тем или иным причинам действующий мэр полон решимости не допускать его к исполнению обязанностей. Избранный мэр подает этот иск, и суд решает, имеет ли он право на эту должность или нет; если имеет, суд приступает к вводу его во владение.

Во многих штатах, особенно в новых, используются далеко не все из этих различных форм исков. Лишь одна форма, именуемая исковым заявлением (комплаинт), охватывает большинство из них. Хотя замена таковой упростила способы судебной защиты, сущность искового заявления по-прежнему включает в себя различные виды правонарушений, описанные выше.

Страхование жизни.—Договор страхования жизни представляет собой взаимное соглашение, в силу которого страховщик обязуется при уплате фиксированной суммы или премии выплатить лицу, указанному в полисе, денежную сумму при наступлении определенного непредвиденного обстоятельства, как правило, смерти. Согласно другой форме страхования выплата по страховке может быть приурочена к определенному сроку либо производиться ранее, если застрахованный умрет до истечения этого периода.

Для того чтобы договор был действительным, он должен заключаться в пользу лица, имеющего страховой интерес; в противном случае договор является пари, которое осуждается законом. Страхового интереса достаточно, если лицо, оформляющее страховку, имеет такой интерес, вытекающий из его отношений со застрахованным в качестве кредитора и поручителя либо из узов крови или брака, которые обосновывают разумное ожидание выгоды или пользы от продолжения его жизни. Не требуется, чтобы это ожидание или выгода имели денежную оценку. Взаимные юридические права и обязанности отца и несовершеннолетнего ребенка достаточчны для возникновения страхового интереса каждого из них в жизни друг друга; то же касается отношений между братом и сестрой, а также между мужем и женой. Аналогичным образом это относится к мужчине и женщине, помолвленным друг с другом; кроме того, кредитор имеет страховой интерес в жизни своего должника. И этот интерес охватывает не только сумму задолженности, но также будущие авансы и расходы на оформление и поддержание страховки. Партнер, внесший капитал в бизнес, имеет страховой интерес в жизни своего партнера. В более общем плане любое лицо, инвестирующее деньги в расчете на усилия другого лица по извлечению дохода, обладает страховым интересом в жизни такого лица. Следовательно, поручитель имеет страховой интерес в жизни своего принципала; исполнитель завещания — в жизни лица, назначившего ренту наследодателю; даже общий перевозчик может застраховаться от убытков в связи с причинением вреда пассажирам. Однако отношения между дядей или тетей, племянником и племянницей, а также отношения между кузенами недостаточчны для обоснования полиса, оформленного одним лицом на жизнь другого.

Полис может быть переуступлен лицу, не имеющему страхового интереса, если это сделано добросовестно и не служит прикрытием для приобретения страховки лицом, не имеющим страхового интереса. Это правило действует не везде, однако суды, не принимающие данное правило, обычно защищают цессионария, уплатившего премии, в пределах суммы его платежей, в то время как наследственная масса застрахованного получает остаток, который может причитаться от страховщика, всякий раз, когда уступка полиса не является недействительной. Уступка лицу, имеющему страховой интерес в качестве родственника, кредитора и т. п., всегда действительна.

Генеральный агент, как указывает судья Макклейн, «может связать компанию обязательством по соглашению о ставке премий или иных условиях договора даже вопреки прямо выраженным положениям впоследствии выданного полиса при отсутствии со стороны застрахованного небрежности в невыяснении условий полиса; однако если до заявителя доведено отсутствие у агента полномочий изменять условия заявления, устные сообщения застрахованного агенту не принимаются во внимание при определении действительности страховки. Если агент превысил свои полномочия в отношении условий предполагаемого договора, компания не может отклонить ту часть, которую агент не имел полномочий совершать, и исполнять остальную, а должна принять или отклонить все в целом».

До тех пор пока предложение о страховании не будет принято компанией, договор отсутствует. Задержка с принятием заявления, подлежащего утверждению, не влечет за собой его принятие. Обязывающий договор страхования может возникнуть сразу после того, как компания приняла заявление, либо в момент вручения и принятия его агентом компании, если он уполномочен на это. Для завершения заключения договора до выдачи полиса необходимо соглашение на этот счет, причем до смерти заявителя. Получение агентом первого взноса по премии или векселя в уплату такового, обусловленное одобрением заявления компанией, не порождает договор между страховщиком и застрахованным.

В некоторых штатах приняты статуты, предписывающие требования к полисам страхования жизни или устанавливающие стандартные формы. Вручение третьему лицу для застрахованного может оказаться достаточным. Договор считается заключенным, когда полис опущен в почтовый ящик с предоплатой почтовых расходов для доставки застрахованному в надлежащем порядке. Вручение застрахованному для ознакомления, разумеется, не порождает никаких обязательств со стороны страховщика, равно как и вручение под условием.

Нередко утверждается, что вручение не имеет силы для создания договора, если застрахованный не жив и не находится в добром здравии в момент вручения полиса и уплаты первого взноса. Действительно, как он может быть действительным, если застрахованное лицо умерло? А если договор заключен с лицом, отличным от застрахованного в качестве выгодоприобретателя, он был бы ничтожным по причине заблуждения. Аналогичным образом при наличии такого условия полис не вступает в силу без отказа от прав (вейвер), если застрахованный находится в плохом состоянии здоровья в момент его вручения или уплаты премии.

Если иное не оговорено компанией, обычно присутствует оговорка о том, что компания не принимает на себя обязательств до тех пор, пока первая премия фактически не уплачена и не принята компанией или ее уполномоченным агентом. Но если премия фактически уплачена агентом компании за застрахованного в силу заключенного между ними соглашения, это связывает компанию обязательством. Уплата премии третьим лицом без ведома застрахованного не имеет такого же юридического эффекта.

Генеральный агент обладает полномочиями отказаться от соблюдения оговорки о том, что полис не вступает в силу до уплаты первой премии, хотя он, разумеется, может быть ограничен в этом отношении, однако специальный агент не вправе отказываться от этой оговорки; тем не менее, если он поступает иначе и компания ратифицирует его действия, она оказывается связанной ими. Положение о том, что полис недействителен, если премия не уплачена в то время, когда застрахованный находится в добром здравии, также может быть отменено агентом, уполномоченным принимать заявления, собирать премии и вручать полисы.

Переходя к существу договора: если он заключен в нарушение статута либо противоречит публичному порядку и об этом известно обеим сторонам, он является ничтожным. Так, оговорка о том, что полис подлежит выплате, даже если застрахованный казнен за преступление, противоречит публичному порядку и потому ничтожна. То же самое касается оговорки о страховании от смерти в результате самоубийства в здравом уме. Противоречит публичному порядку разрешение одному лицу страховать жизнь другого без его ведома. Полис, выданный на имя лица, перешагнувшего за определенный возраст, запрещен законом.

Каковы последствия мошенничества при ведении переговоров и выдаче полисов? Если компания или ее агент совершают мошенничество, в результате которого лицо побуждают оформить полис, оно может по своему выбору признать его ничтожным, если только не проявило такой небрежности в своих действиях, которая влечет молчаливое согласие с ним. Но действуя надлежащим образом и своевременно, оно может заявить о мошенничестве в качестве возражения по иску о взыскании премии, предусмотренной договором; либо может предъявить иск о признании полиса недействительным и возврате уплаченных премий; либо может предъявить иск к компании или ее агенту, или к обоим вместе, о возмещении убытков, причиненных ему в результате примененного против него мошенничества.

С другой стороны, если права застрахованного нарушены, суды предоставляют защиту и могут аннулировать полис. Заблуждение является распространенным основанием для предоставления защиты; во всех случаях оно должно быть четко доказано. И если полис допускает два толкования, двусмысленность толкуется в пользу застрахованного. Поскольку полис составлялся компанией, все его положения в ее пользу толкуются строго. Можно добавить, что толкование, которое сами стороны придавали договору страхования жизни, как правило, принимается во внимание при определении их намерения. Кроме того, весь договор подлежит толкованию в системной взаимосвязи в целях придания эффекта каждому пункту, а между общими и специальными положениями, относящимися к одному и тому же вопросу, приоритет имеют специальные положения.

При определении того, кто является выгодоприобретателем по условиям полиса страхования жизни, суды руководствуются намерениями сторон. Их имена могут не указываться, если они могут быть идентифицированы иным образом, и они могут быть назначены в отдельном документе, составленном для этой цели. Сумма, указанная в полисе, как правило, определяет размер ответственности компании. Во избежание признаков пари размер страхования, осуществляемого в пользу кредитора на жизни его должника, должен ограничиваться суммой долга с процентами и премиями в течение ожидаемой продолжительности жизни застрахованного лица.