«Энциклопедия коммерции, бухгалтерского учета и делопроизводства. Том 3: Коммерческое право»

307. Владение заложенным имуществом. Первоначально по общему праву залогодержатель имел право на владение заложенными помещениями сразу после предоставления ипотеки и до просрочки залогодателя в уплате долга, описанного в ипотеке. В настоящее время залогодатель имеет право на владение заложенными помещениями до тех пор, пока не произойдет просрочка выплаты ипотечного долга. После просрочки залогодержатель может вступить во владение помещениями. В некоторых штатах законом теперь предусмотрено, что залогодатель должен владеть заложенными помещениями до тех пор, пока он не допустит просрочку выплаты ипотечного долга. Независимо от такого закона, залогодатель имеет право на владение заложенными помещениями до просрочки выплаты ипотечного долга. Это происходит в силу того обстоятельства, что закон рассматривает сделку как обеспечение долга, а не как безусловную передачу права собственности.

Сторонам разрешено вступать в любые договоры по своему выбору до тех пор, пока их положения являются законными. Стороны ипотеки могут оговорить, кто должен иметь во владении имущество до просрочки или выплаты со стороны залогодателя. Если оговорено, что залогодержатель должен иметь во владении имущество, он имеет на это право по условиям ипотечного договора. Если никакая оговорка не сделана, залогодателю по умолчанию предоставляется право владения до просрочки.

308. Акты о передаче прав в качестве ипотеки. Если документ о передаче прав (дед), являющийся безусловным по своему содержанию, предоставляется должником кредитору в обеспечение долга, суд справедливости будет рассматривать его как ипотеку. Справедливость принимает во внимание суть вещей, а не форму. (См. «Суды справедливости» в главе «Суды, средства судебной защиты и процедура».) Суды справедливости изначально создавались с целью отправления правосудия там, где правила общего права оказывались неэффективными. В Англии они назывались судами лорда-канцлера (courts of chancery). Судья заседает единолично в качестве суда справедливости, без помощи присяжных. Когда средство судебной защиты по закону отсутствует и имеет место правонарушение, справедливость предоставляет средство судебной защиты. В этой стране один и тот же суд часто заседает как в качестве суда справедливости, так и в качестве суда общего права. В случае документов о передаче прав, являющихся безусловными по содержанию, если намерением сторон было то, что передача прав должна составлять обеспечение долга, а не продажу, суд справедливости позволит гранту (передающей стороне) обеспечить возврат имущества при уплате его долга. Справедливость смотрит на суть сделки, не принимая во внимание форму. Если ипотека оформлена ненадлежащим образом с юридической точки зрения, и ни одной из сторон законом не разрешено добиваться исполнения своего права, справедливость обеспечит исполнение сделки в соответствии с намерением сторон. Неформальные или неполные ипотечные сделки называются справедливыми (эквитабельными) ипотеками (equitable mortgages).

309. Обеспечиваемый долг. Ипотека является договором и, как любой договор, должна подкрепляться встречным удовлетворением. (См. «Встречное удовлетворение» в главе о договорах.) Встречным удовлетворением по ипотеке может быть все, что представляет собой выгоду для лица, предоставляющего ипотеку, или любой ущерб для лица, получающего ипотеку. Встречным удовлетворением по ипотеке обычно является аванс или заем, прошлый или настоящий, предоставленный залогодержателем залогодателю. То есть ипотека предоставляется в обеспечение какого-либо долга или обязательства в пользу залогодержателя. Этот долг обычно описывается в ипотеке в качестве простого векселя. Даже если вексель не выдавался, если сумма, описанная в ипотеке в качестве простого векселя, является суммой долга, или если существует какой-либо долг, ипотека является действительной. Ипотека может быть предоставлена для покрытия будущих авансов или в обеспечение уже существующей задолженности. Если ипотека предоставляется в обеспечение простого векселя, она обеспечивает также все пролонгации такого векселя.

310. Существенные условия ипотеки. Ипотека представляет собой документ для передачи прав на землю. Согласно положениям Статута о мошенничествах, такие документы должны быть составлены в письменной форме, чтобы иметь исковую силу. (См. «Статут о мошенничествах» в главе о договорах.) Штаты предусматривают в законодательном порядке, что ипотеки должны регистрироваться, чтобы иметь силу против последующих добросовестных приобретателей, залогодержателей или кредиторов. Ипотеки должны быть оформлены в письменном виде в целях регистрации, а также для соблюдения Статута о мошенничествах. Когда залогодержатель вступает во владение заложенными помещениями, это является достаточным уведомлением кредиторов и последующих приобретателей о его интересах. В этом случае ипотеку не обязательно облекать в письменную форму или регистрировать.

Ипотеки обычно составляются в форме официальных документов о передаче прав. (См. «Форма документов о передаче прав» в главе о недвижимом имуществе.) Хотя следование этим общепризнанным формам при составлении ипотек является хорошей деловой практикой, неформальный документ, описывающий стороны и заложенное имущество и демонстрирующий намерение заключить ипотеку, является достаточным. Некоторые штаты предусматривают в законодательном порядке короткую форму по закону. Эта форма может использоваться, однако она не препятствует использованию формы общего права.

Ипотека предоставляется в обеспечение долга или обязательства. Этот долг или обязательство должны быть изложены в ипотеке, а также должно быть указано время, когда они должны быть выплачены или исполнены. Ипотека также должна содержать описание заложенного имущества. Полное и точное описание, подобное тому, которое используют землемеры, является наилучшей формой. С помощью этого средства лицо может определить местонахождение имущества непосредственно по описанию, приведенному в ипотеке. Достаточно, если приведенное описание позволяет лицу определить местонахождение имущества либо путем ссылки на другой реестр, содержащий описание, либо в силу его собственных условий. Описание землемера, тем не менее, является предпочтительным. Ипотека должна содержать имена грантора и гранти (передающей и принимающей сторон).

Залогодатель имеет право на свое право выкупа заложенного имущества. То есть он имеет право подать ходатайство в суд справедливости, предлагая выплатить ипотечный долг, проценты и убытки залогодержателю и требуя возврата имущества. Это может быть сделано в любое время до обращения взыскания со стороны залогодержателя. Обращение взыскания рассматривается в отдельном разделе.

311. Право продажи и депонирование (delivery in escrow). Если залогодатель оговаривает в ипотеке, что он отказывается от своего права выкупа или не будет осуществлять его, закон не разрешает залогодержателю принудительно осуществлять такую оговорку. Она рассматривается как противоречащая государственной политике и незаконная. Всякий раз, когда существует ипотека, в пользу залогодателя существует право выкупа.

Некоторые ипотеки содержат оговорку о том, что в случае неисполнения залогодателем обязательства по выплате ипотечного долга в срок залогодержатель может продать имущество, вычесть свои претензии, издержки и расходы и вернуть остаток залогодателю. Такие ипотеки называются ипотеками с правом продажи. Они имеют законную силу и подлежат исполнению. Право выкупа залогодателя защищено тем, что он получает остаток поступлений от продажи заложенных помещений после выплаты ипотечного долга и расходов. Продажа по ипотеке с правом продажи должна быть публичной и добросовестной (bona fide).

Ипотека должна быть подписана залогодателем. В законе это называется исполнением ипотеки (execution of the mortgage). Ипотека также должна быть засвидетельствована. Это означает, что подписание должно происходить в присутствии свидетеля или свидетелей. Это требование является установленным законом. В некоторых штатах требуется только один свидетель, в других — два. Если ипотека подлежит регистрации, подпись залогодателя должна быть заверена перед нотариусом или должностным лицом, уполномоченным принимать присягу. Это называется удостоверением (acknowledgment). Это означает, что залогодатель подтверждает совершение подписи в присутствии должностного лица, уполномоченного принимать присягу. Должностное лицо пишет удостоверительную надпись на ипотеке. Удостоверение является требованием закона. Ипотека не принимается для регистрации государственным регистратором, если она не была удостоверена.

Ипотека, предоставляемая женатым мужчиной, должна содержать отказ жены залогодателя от вдовичьей доли, иначе у жены возникнет имение в виде вдовичьей доли в этом имуществе, если ее муж умрет раньше нее. Ипотека женатого мужчины должна содержать заявление о том, что жена отказывается от своего интереса в виде вдовичьей доли, и жена должна подписать ипотеку в присутствии свидетелей и удостоверить свою подпись. Ипотека, как и любой письменный договор, не вступает в силу до момента ее выдачи (delivery). Под выдачей понимается передача во владение документа залогодержателю или его агенту с намерением, чтобы он вступил в силу с этой даты. Если ипотека или письменный документ передаются третьему лицу на хранение для определенной цели или до определенного времени, это называется депонированием в условном порядке (delivery in escrow).

312. Какой интерес в недвижимости может быть заложен. Любой интерес в недвижимости, который является предметом передачи или продажи, может быть заложен. Тот, кто обладает абсолютным правом собственности, называемым интересом в безусловной абсолютной собственности (fee simple interest) на недвижимость, может заложить его. Ипотека не рассматривается как передача, а лишь как обеспечение долга или обязательства. Залогодатель сохраняет интерес, называемый его правом выкупа заложенного имущества. Для всех практических целей ипотека недвижимости означает, что залогодержатель может продать заложенное имущество при неисполнении залогодателем обязательства по уплате ипотечного долга в срок. Залогодержатель может оставить себе достаточную часть выручки от продажи для погашения ипотечного долга. Право выкупа залогодателя и остаток должны быть возвращены залогодателю, или же его право на выручку от продажи заложенных помещений после выплаты ипотечного долга представляет собой интерес, который в свою очередь может быть заложен.

Залогодатель может предоставлять последующие ипотеки до тех пор, пока он находит лиц, желающих принять их в качестве обеспечения. На практике вторая и третья ипотеки на недвижимость являются обычным делом. Могут быть заложены не только объекты недвижимости, но и все, что постоянно с ними связано, например урожай, деревья, лошади и здания. Предметы личного имущества, которые оказались постоянно присоединены к недвижимости, называются неотделимыми улучшениями (fixtures). (См. «Неотделимые улучшения» в главе о недвижимом имуществе.) Если право собственности на недвижимость было получено путем мошенничества, действительная ипотека может быть предоставлена лицу, которое не имеет уведомления о мошенничестве. Вовлекаемый принцип заключается в том, что право собственности, полученное путем мошенничества или принуждения, является оспоримым. Обманутая сторона может добиться обратной передачи имущества в отношении стороны, совершившей мошенничество, но не в отношении добросовестных приобретателей, которые не имели уведомления о мошенничестве. Если, однако, передача прав предпринимается посредством подделки, никакое право собственности на имущество не переходит к приобретателю, который в свою очередь ничего не может передать посредством ипотеки или иным образом. Аналогичным образом, сторона, которая безусловно передала свой интерес в недвижимости посредством документа о передаче прав или договора, не имеет ничего оставшегося для передачи и не может предоставить ипотеку. Интерес в недвижимости меньший, чем абсолютное право собственности, такой как пожизненный интерес, или простая аренда, или срок на года, является интересом, который может быть заложен.

313. Регистрация ипотек. Чтобы иметь силу против кредиторов, последующих приобретателей и залогодержателей, большинство штатов требуют по закону, чтобы ипотеки регистрировались у государственного регистратора округа, где расположено имущество. Эти положения закона не делают ипотеки недействительными в отношениях между первоначальными сторонами. А предоставляет ипотеку на свой дом и земельный участок Б. Б не регистрирует ипотеку. Если А не выплачивает ипотечный долг в срок, Б может обратить взыскание. По отношению к А ипотека Б имеет исковую силу без регистрации. Если, однако, А предоставляет последующую ипотеку В, и В регистрирует свою ипотеку, ипотека В имеет преимущество перед ипотекой Б. Если А продает имущество Д после заклада его Б, причем Б не регистрирует ипотеку, Д при регистрации своего документа о передаче прав получает право собственности свободным от ипотеки Б. Если А предоставляет Б ипотеку, причем Б не регистрирует ипотеку, а Е получает судебное решение против А и обращает взыскание на недвижимость, заложенную Б, Е получает право удержания, имеющее преимущество перед ипотекой Б.

Законы некоторых штатов предусматривают, что ипотеки вступают в силу с момента их сдачи регистратору для регистрации. Регистратор проставляет на ипотеке штамп с указанием времени ее сдачи для регистрации, и ипотека вступает в силу с этого времени. Предположим, А 2 февраля предоставляет ипотеку на свой дом и земельный участок Б на сумму 500,00 долл., а затем 5 февраля предоставляет ипотеку на свой дом и земельный участок В на сумму 500,00 долл. Если В регистрирует свою ипотеку 6 февраля, а Б регистрирует свою ипотеку 7 февраля, ипотека В имеет преимущество перед ипотекой Б. В тех немногих штатах, где ипотека не вступает в силу до ее получения для регистрации, ипотека, полученная для регистрации первой, имеет преимущество перед другими, даже если залогодержатель, первым сдавший свою ипотеку для регистрации, принимает ипотеку с фактическим уведомлением о предшествующей ипотеке. Общее правило заключается в том, что лицо, принимающее ипотеку с фактическим уведомлением о других ипотеках, принимает ее с обременением такими ипотеками.

Чтобы быть принятой для регистрации, ипотека должна быть удостоверена. Это означает, что залогодатель должен удостоверить подпись на ипотеке перед нотариусом или должностным лицом, уполномоченным принимать присягу. Должностное лицо составляет удостоверительную надпись на ипотеке.

314. Передача ипотек и заложенных помещений. Хотя по форме ипотека представляет собой передачу недвижимости, она рассматривается лишь как обеспечение долга. Залогодержателю не разрешается передавать право собственности на недвижимость. Однако ему разрешается передавать интерес, которым он обладает в заложенных помещениях. Такая передача называется уступкой прав (assignment). Это договор купли-продажи, посредством которого залогодержатель продает свой интерес в ипотеке. (См. «Уступка прав по договору» в главе о договорах.) Например, если А закладывает свою ферму Б в обеспечение простого векселя на одну тысячу долларов, Б не может передать право собственности на заложенное имущество В, но он может продать свой интерес в ипотеке В. Ипотека не может быть продана отдельно от обеспечиваемого долга. Ипотека, отделенная от долга, не представляет собой ничего ценного. Если в приведенном выше примере Б стремится продать вексель одному лицу, а ипотеку — другому, приобретатель ипотеки не получает ничего. Продажа долга, обеспеченного ипотекой, влечет за собой переход ипотечного обеспечения, если только прямо не оговорено, что долг передается без обеспечения ипотекой.

Если А закладывает свою ферму Б в обеспечение простого векселя на одну тысячу долларов и Б продает вексель В, В принимает обеспечение ипотеки наряду с векселем, если только между ним и Б прямо не оговорено, что обеспечение ипотекой не передается вместе с векселем. После того как Б продает В вексель, Б не может аннулировать ипотеку. Ипотека теперь принадлежит В. Если А закладывает свою ферму Б в обеспечение двух простых векселей по 500,00 долл. каждый и Б продает один из векселей В, при отсутствии соглашения об ином В имеет половину интереса в ипотеке в качестве обеспечения своего векселя. Однако Б может прямо оговорить при продаже своего векселя В, что Б сохраняет все ипотечное обеспечение для своего собственного векселя.

Когда долг, обеспеченный ипотекой, уступлен, цессионарий должен немедленно уведомить залогодателя об уступке прав, с тем чтобы залогодатель платил ему, а не цеденту. Это безопасная стратегия, которой следует следовать, хотя технически залогодатель перед выплатой ипотечного долга должен убедиться в том, что залогодержатель по-прежнему является владельцем векселя, долга или другого обязательства, обеспеченного ипотекой.

Залогодателю разрешается продавать свой интерес в заложенных помещениях до удовлетворения ипотеки. Он может продать свое право выкупа или может продать таким образом, что приобретатель принимает на себя ипотеку. Если залогодатель продает заложенные помещения, причем приобретатель соглашается принять на себя ипотеку во взаимоотношениях между залогодателем и приобретателем, приобретатель должен выплатить ипотеку. Залогодержатель, однако, не связан этим соглашением. Он может не обращать на него внимания. Он может принять его выгоду, если пожелает, и предъявить иск приобретателю по этому договору. (См. «Договор в пользу третьих лиц» в главе о договорах.) Если, однако, залогодержатель соглашается принять приобретателя интереса залогодателя в качестве должника, первоначальный залогодатель тем временем освобождается от обязательств.

315. Исполнение / удовлетворение ипотек. Ипотека предоставляется в обеспечение долга или обязательства. Она удовлетворяется уплатой долга или исполнением обязательства. Ипотечный долг может быть уплачен самим залогодателем, приобретателем интереса залогодателя, последующим залогодержателем или любым лицом, имеющим интерес в заложенной недвижимости. Если кто-либо, кроме залогодателя, выплачивает ипотечный долг для защиты собственного интереса, он тем самым имеет право на выгоду от ипотеки. Это называется суброгацией (subrogation). Если А задолжал Б 5 000,00 долл. и выдает Б вексель на эту сумму, обеспеченный ипотекой недвижимости на ферме, причем В подписывает вексель в качестве поручителя или гаранта, то в случае, если В выплачивает вексель при неисполнении обязательства А, В имеет право на пользу от ипотеки Б. Выплата ипотечного долга может быть произведена самому залогодержателю, его цессионарию ипотечного долга или любому агенту или уполномоченному представителю залогодержателя. Сторона, не имеющая интереса в земле, не может добровольно выплатить ипотечный долг и претендовать на выгоду от ипотеки посредством суброгации. Сторона, заинтересованная в земле, даже сам залогодатель, не может принудить залогодержателя принять платеж до наступления срока выплаты ипотечного долга.

При уплате ипотечного долга право собственности на заложенные помещения в силу этого действия становится безусловным у залогодателя. По общему праву, если залогодатель выплачивал ипотечный долг в срок, залогодержатель должен был посредством документа о передаче прав передать заложенные помещения обратно залогодателю, чтобы предоставить последнему право собственности. Но в настоящее время ипотека не рассматривается как передача права собственности, а лишь как обеспечение долга, причем право собственности безусловно переходит к залогодателю в любое время, когда он выплачивает долг до фактического обращения взыскания на это право со стороны залогодержателя.

Когда залогодатель выплачивает ипотечный долг, он имеет право на письменное подтверждение удовлетворения долга. Это простое письменное заявление о том, что ипотека удовлетворена, подписанное залогодержателем. Таким образом залогодатель получает возможность аннулировать ипотеку в реестре, что дает обществу уведомление о том, что ипотека больше не имеет силы. Залогодатель представляет свое письменное заявление об удовлетворении государственному регистратору, который вносит его в свой реестр ипотеки.

316. Право выкупа заложенного имущества. Залогодатель не теряет свой интерес в заложенном имуществе из-за неисполнения обязательства по уплате ипотечного долга в срок. Суды справедливости рассматривают ипотеку как обеспечение долга, а не как передачу недвижимости. Даже если залогодатель не выплачивает ипотечный долг в срок, и несмотря на то, что ипотека претендует быть передачей недвижимости, обусловленной лишь уплатой описанного долга, справедливость отказывается рассматривать сделку как продажу и позволяет залогодателю вернуть имущество путем уплаты долга, процентов и расходов, связанных с ипотекой, в любое время до истечения срока давности, ограничивающего его права. В штатах имеются законы, требующие, чтобы иски разного рода предъявлялись в течение определенных периодов. Эти законы несколько различаются в разных штатах. Большинство штатов требуют, чтобы иск, посредством которого залогодатель осуществляет свое право выкупа, был предъявлен примерно через двадцать или двадцать один год после наступления срока уплаты долга. Сам залогодатель или любое лицо, которому он передает права или которое приобретает его интерес, имеет право на право выкупа.

Если А закладывает свою ферму Б в обеспечение простого векселя на одну тысячу долларов со сроком погашения через один год, А не теряет свое право на имущество из-за неисполнения обязательства по уплате векселя в срок. Он может предъявить иск в суде справедливости в любое время, обычно в течение двадцати одного года после наступления срока платежа по векселю, предлагая уплатить ипотечный долг, проценты и издержки и требуя возврата имущества. Справедливость теперь дает залогодержателю право прекратить право выкупа залогодателя посредством обращения взыскания. Это рассматривается в следующем разделе.

317. Обращение взыскания на ипотеку. Залогодатель имеет право выкупить имущество в любой момент в течение срока исковой давности после наступления срока уплаты ипотечного долга. Залогодержателю не нужно ждать у моря погоды, пока залогодатель выкупит имущество или откажется от этого права. Справедливость дает залогодержателю право прекратить право выкупа залогодателя путем обращения взыскания. Под обращением взыскания понимается право залогодержателя подать ходатайство в суд справедливости с просьбой о продаже имущества и о том, чтобы за счет выручки сначала была выплачена сумма ипотечного долга и издержки, а остаток был выплачен залогодателю. Суд предписывает выставить имущество на торги и продать его, а выручку распределить так, как описано выше.

Некоторые ипотеки содержат положение относительно обращения взыскания. Такие ипотеки называются ипотеками с правом продажи. Оговаривается, что при просрочке платежа со стороны залогодателя залогодержатель может объявить о торгах и продать имущество, вычитая из выручки ипотечный долг, проценты и расходы и выплачивая остаток залогодателю. Эти ипотеки с правом продажи имеют исковую силу. Продажа должна быть свободна от мошенничества, публичной, и залогодержатель не может выступать в роли покупателя, если иное не оговорено в ипотеке или не предусмотрено законом. Штаты обычно предусматривают в законодательном порядке способ обращения взыскания. Эти законы часто предусматривают, что залогодержатель может принудительно исполнить свою ипотеку и получить судебное решение против залогодателя по ипотечному долгу в рамках одного и того же производства. Если заложенные помещения не приносят достаточной суммы для удовлетворения судебного решения, остаток может быть взыскан с залогодателя путем обращения взыскания на любое принадлежащее ему имущество, подлежащее описи.

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ

318. Определение и классификация. В разговорной речи термин «траст» (доверительное управление) часто используется для обозначения объединений капитала или объединений между бизнесменами с целью уничтожения конкуренции или регулирования цен. Это не значение термина, используемого в данной главе. Здесь он используется для обозначения имения того или иного рода, удерживаемого в пользу другого лица. Доверительное управление было определено как «обязанность лица, возникающая из доверия, оказанного ему, добросовестно применять имущество в соответствии с таким доверием». А по завещанию назначает Б доверительным управляющим своей фермы в пользу В. После смерти А, если Б принимает возложенную на него завещанием обязанность, тем самым создается доверительное управление, при котором Б владеет юридическим правом собственности на ферму в пользу В.

Доверительное управление иногда подразделяется на общее и специальное. Если имущество передается по документу о передаче прав или завещанию другому лицу для удержания в доверительном управлении в пользу третьего лица без указания каких-либо обязанностей второго лица, говорят, что это общее или простое доверительное управление. Если же обязанности второго лица или доверительного управляющего определены, доверительное управление называется специальным. Доверительное управление в пользу физического лица или лиц называется частным доверительным управлением, в то время как управление в пользу общественного учреждения или для общественности называется публичным доверительным управлением. Если А передает свое имущество Б для заботы о бедных города Чикаго, доверительное управление является публичным. Что касается способа их создания, доверительное управление обычно делится на экспресс-трасты (выраженные прямо), подразумеваемые трасты, возникающие в силу закона трасты (resulting trusts) и конструктивные трасты.

319. Стороны доверительного управления. Сторона, создающая доверительное управление, называется грантором или учредителем (settlor). Сторона, которой передается право собственности на имущество для удержания в пользу другого лица, называется доверительным управляющим (trustee). Сторона, в пользу которой создается доверительное управление, называется бенефициаром (cestui que trust). Если бенефициаров больше одного, они именуются бенефициарами (cestui que trust). Если А передает свою землю по документу о передаче прав Б в пользу В, А является учредителем, Б — доверительным управляющим, а В — бенефициаром.

320. Кто может быть сторонами доверительного управления. Лица законного возраста и правоспособные заключать договоры, включая корпорации, могут создавать доверительные управления. Любое лицо, правоспособное заключать договоры, включая корпорации, может выступать в качестве доверительного управляющего. Даже несовершеннолетние (лица моложе законного возраста) могут выступать в качестве доверительных управляющих, если обязанности не требуют проявления какого-либо усмотрения. Несовершеннолетний может обладать юридическим правом собственности в качестве доверительного управляющего, и если обязанности требуют проявления усмотрения, суд сместит его или назначит опекуна для выполнения его обязанностей. Любое лицо, способное обладать юридическим правом собственности на имущество, может быть бенефициаром. Сюда входят корпорации, иностранцы, а в случае благотворительных фондов — несовершеннолетние. В доверительное управление может быть передано имущество любого рода, будь то недвижимое или личное. Сюда входят земли, движимое имущество, простые векселя, счета и аналогичные имущественные права, независимо от того, где находится имущество.

321. Экспресс-трасты (выраженные прямо). Экспресс-траст — это траст, созданный посредством прямого письменного или устного заявления грантора. Если А выдает документ о передаче прав на свою ферму Б, по условиям которого Б должен удерживать ферму в доверительном управлении в пользу В, А, грантор, создал экспресс-траст в пользу В; Б как доверительный управляющий владеет юридическим правом собственности на ферму, а В как бенефициар обладает бенефициарным или эквитабельным интересом. А до выдачи документа доверительного управления был абсолютным собственником фермы. То есть А обладал юридическим правом собственности и эквитабельным интересом на ферму. Создав доверительное управление, он передал юридическое право собственности одному лицу, а эквитабельный или бенефициарный интерес — другому.

Первоначально в Англии по общему праву доверительные управления могли создаваться как посредством устного заявления, так и посредством письменных документов. В то время земля могла передаваться без письменных документов. Продавец приводил покупателя на передаваемую землю и в присутствии свидетелей вручал ему символ земли, например кусочек дерна или ветку. Примерно в 1676 году английским парламентом был принят Статут о мошенничествах, требующий, помимо прочего, чтобы передача земель, включая создание доверительных управлений на них, производилась посредством письменных документов. Это положение Статута о мошенничествах было воссоздано в законодательстве большинства штатов этой страны. В настоящее время доверительные управления недвижимым имуществом обычно должны создаваться посредством письменного документа. Доверительные управления могут создаваться по завещанию со вступлением в силу после смерти грантора. Доверительные управления могут создаваться в отношении личного имущества. За исключением случаев создания по завещанию, доверительные управления в отношении личного имущества могут создаваться посредством устного заявления грантора. Грантор может создать доверительное управление добровольно. Если оно фактически реализовано или если намерение грантора создать доверительное управление выражено как окончательное, оно не требует встречного удовлетворения для своей поддержки. Если заявление о доверительном управлении сводится к простому соглашению о создании доверительного управления и не реализуется, оно требует встречного удовлетворения, чтобы бенефициар мог принудительно добиться его исполнения. После того как экспресс-траст завершен, он не может быть отменен по взаимному соглашению между грантором и доверительным управляющим без согласия бенефициара.

СБОРОЧНЫЙ ЦЕХ НА ЗАВОДЕ СЧЕТНЫХ МАШИН CHICAGO FELT & TARRANT MFG. CO.

Наиболее распространенные формы экспресс-трастов создаются посредством документа о передаче прав, завещания или договора. Любое заявление грантора, сколь бы неформальным оно ни было, если оно выражает его намерение создать доверительное управление, является достаточным для создания траста. Траст не может быть создан в аморальных или незаконных целях.

322. Подразумеваемые трасты. Когда лицо посредством документа о передаче прав или завещания не использует язык, прямо создающий доверительное управление, но использует язык, показывающий его намерение создать траст, таковой будет подразумеваться. Такой траст известен в законе как подразумеваемый траст, в отличие от экспресс-траста. Если А завещает все свое имущество своему сыну Б, причем завещание содержит следующий текст: «Я прошу моего сына Б выплачивать моему кузену В по 10,00 долл. в месяц пожизненно», считается, что этот текст создает доверительное управление в пользу В, в котором Б является доверительным управляющим.

323. Возникающие в силу закона трасты (resulting trusts). Одна сторона может вести себя таким образом или иметь дело с другой стороной так, что суд объявит сделку доверительным управлением даже при отсутствии какого-либо прямого заявления или намерения сторон создать траст. Такой траст известен в законе как возникающий в силу закона траст. Ж, чтобы избежать выплаты кредиторам, приобретает имущество на имя своей жены К. К является доверительным управляющим для своего мужа Ж, и кредиторы могут путем иска в суде справедливости обратить взыскание на интерес Ж в имуществе.

Если А приобретает имущество и оформляет документ о передаче прав на имя Б, Б является доверительным управляющим для А. Б является юридическим собственником, а А — бенефициарным или эквитабельным собственником. Если третье лицо приобретает имущество у Б без уведомления о правах А и за вознаграждение, третье лицо получает хорошее право собственности на имущество свободным от притязаний А.

В этой стране штаты, как правило, требуют по закону, чтобы акты и ипотеки на недвижимое имущество подлежали регистрации. Если лицо, обладающее правом справедливости, не имеет надлежащим образом зарегистрированного письменного документа, подтверждающего его интерес в отношении соответствующей недвижимости и тем самым уведомляющего будущих покупателей о его интересе, оно не может предъявлять претензии, если только третьему лицу не было фактически известно о его правах или если оно не приобрело имущество без предоставления ценного встречного удовлетворения. Возникающий траст (resulting trust) создается не в результате соглашения или договора на этот счет, а в результате того, что доверительный управляющий использует деньги или средства бенефициара (cestui que trust) для приобретения имущества на свое имя.

324. Конструктивные трасты. Если одно лицо находится в доверительных отношениях с другим и присваивает чужие деньги, считается, что это действие порождает конструктивный траст (constructive trust), при котором сторона, совершившая мошенничество, является доверительным управляющим, а обманутая сторона — бенефициаром (beneficiary, или cestui que trust). Конструктивный траст отличается от возникающего траста тем, что первый связан с обманом со стороны доверительного управляющего по отношению к бенефициару (cestui que trust), в то время как возникающий траст никогда не связан с обманом между доверительным управляющим и бенефициаром (cestui que trust), хотя и создается с целью обмана третьих лиц.

Если А, адвокат, нанят Б для взыскания векселя на сумму 500,00 долларов и мошенническим путем сообщает о взыскании 300,00 долларов, оставляя себе 200,00 долларов, возникает конструктивный траст, в котором А является доверительным управляющим для Б на сумму 200,00 долларов. Если А в целях обмана своих кредиторов помещает свои деньги в банк на имя Б, возникает возникающий траст, в котором Б является доверительным управляющим для А, а кредиторы А могут обратить взыскание на это имущество.

Любое лицо, обманывающее другого путем принуждения, использования преклонного возраста или умственной слабости либо посредством мошенничества, становится доверительным управляющим для пострадавшей стороны на сумму, потерянную последней.

325. Права и обязанности доверительного управляющего. Доверительный управляющий экспресс-траста не обязан принимать траст против своей воли. Если А по документу за печатью (deed), завещанию или письменному заявлению назначает Б доверительным управляющим определенного имущества для В, Б не обязан принимать назначение, если он этого не желает. Если Б отказывается действовать в качестве доверительного управляющего, траст не прекращается по этой причине. Суд может назначить другого доверительного управляющего или сам осуществлять управление трастом. После принятия траста доверительный управляющий не может сложить с себя полномочия без согласия бенефициара (cestui). Он может быть смещен судом за ненадлежащее поведение либо может передать свои обязанности, если это оговорено в документе, учреждающем траст.

В Англии во время правления Генриха VIII был принят закон, названный Статутом о применениях (Statute of Uses), который устанавливал, что недвижимое имущество, переданное одному лицу и его наследникам в доверительное управление для другого лица и его наследников, должно переносить законный титул на доверительного управляющего. Таким образом, если А передает недвижимость Б и его наследникам в доверительное управление для В и его наследников, В получает законный титул. Статут о применениях действует в большинстве штатов этой страны. Он не распространяется на личное имущество, и если на доверительного управляющего возлагаются определенные обязанности, такие как сбор арендной платы или совершение любых иных действий, помимо удержания законного титула в качестве доверительного управляющего, данный случай не подпадает под действие Статута о применениях, и траст подлежит исполнению.

Доверительный управляющий обладает законным титулом на имущество траста. Иски против имущества должны предъявляться к нему как к доверительному управляющему, а иски в защиту имущества должны предъявляться им как доверительным управляющим. Доверительный управляющий имеет право на владение всем личным имуществом, охватываемым трастом, а также на владение недвижимым имуществом, если это необходимо для выполнения условий траста. Доверительный управляющий обязан защищать имущество и исполнять свои обязанности с осторожностью, иначе он несет ответственность перед бенефициаром за любые возникшие убытки. Ему запрещается извлекать какую-либо выгоду из своей должности. Любая прибыль, полученная им в связи с трастовым имуществом, принадлежит бенефициару.

326. Права и обязанности бенефициара. Бенефициар (cestui que trust) имеет право получать выгоду от трастового имущества в соответствии с документом, учреждающим траст. Если доверительный управляющий ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, бенефициар (cestui que trust) может возбудить судебное дело о его смещении. Доверительный управляющий обладает законным титулом на трастовое имущество и может передать надлежащий титул лицу, которое приобретает имущество за плату и без уведомления о трасте. Бенефициар (cestui que trust) может проследить и вернуть трастовые средства или имущество, если последние переданы лицам, не являющимся добросовестными покупателями.

АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР

327. Общие положения. Термин «арендодатель и арендатор» применяется к отношениям, существующим между лицом, которое получает право владения недвижимым имуществом другого лица по договору, согласно условиям которого титул, окончательное право на владение или, по крайней мере, какой-то имущественный интерес остаются за передающей стороной. Отношения между арендодателем и арендатором носят договорный характер. Как и во всех договорах, здесь должны присутствовать встречное удовлетворение, правоспособные стороны и правомерность цели.

Договор, в силу которого одна сторона становится арендатором, называется договором аренды (lease). Сторона, предоставляющая имущество в аренду, называется арендодателем (landlord). Собственник, которому предоставляется аренда, называется арендатором (tenant или lessee). Аренда имущества не является продажей. Заключая договор аренды недвижимого имущества, арендодатель передает лишь часть того, чем он владеет. Совершая продажу недвижимого имущества, передающая сторона переносит весь свой интерес. Если арендатор передает весь свой интерес по договору аренды, это является продажей и обычно называется переуступкой прав (assignment). Если арендатор субарендует часть своего интереса по договору аренды, он сам становится арендодателем, а субарендатор становится арендатором.

328. Права арендатора. Форма и содержание договора аренды рассматриваются в отдельном разделе. Стороны договора аренды могут согласовать любые условия по своему выбору, если они являются законными. При отсутствии в договоре аренды прямых условий многое подразумевается по умолчанию. Арендатор имеет право на владение и использование арендованного помещения с момента, указанного в договоре аренды как момент его вступления в силу. Под владением понимается право вступить в фактическое владение помещением, не встречая препятствий со стороны лица, имеющего право, превосходящее право арендатора.

Арендатору разрешается арендовать любые помещения по своему выбору. Арендодатель, с другой стороны, может сдать в аренду арендатору любые помещения, которыми он владеет. Со стороны арендодателя не существует подразумеваемой гарантии того, что арендуемые помещения находятся в хорошем состоянии или пригодны для каких-либо конкретных целей. Арендатор заключает собственную сделку и, как и в случае покупки товаров или заключения любого договора, должен заботиться о собственных интересах. Арендатор может оговорить в договоре аренды, что помещение должно находиться в определенном состоянии и быть приспособлено для определенной цели. В этом случае арендатор не обязан принимать помещение, если оно не соответствует условиям договора аренды, либо может предъявить иск о возмещении убытков к арендодателю за несоблюдение условий договора аренды. При отсутствии каких-либо прямых условий относительно состояния помещений или их пригодности для целей, для которых они будут использоваться, закон ничего не подразумевает.

Арендодателю не разрешается обманывать арендатора. Он не может скрывать или искажать существенные факты, касающиеся договора аренды. Если имеет место искажение существенного факта со стороны арендодателя, на которое арендатор полагался к своему ущербу, арендатор считается обманутым. Он может отказаться принять имущество или расторгнуть договор аренды сразу же после обнаружения обмана. Арендатор по умолчанию имеет право на спокойное владение арендованным помещением. Арендодатель не должен нарушать право арендатора на спокойное владение. Если сам арендодатель или лицо, юридически заявляющее о праве на владение помещением, нарушает владение арендатора, последний может подать на арендодателя в суд за убытки. Если обычный нарушитель границ (trespasser) или лицо, неправомерно заявляющее права, нарушает владение или спокойное владение арендатора, арендодатель не несет ответственности. Действия посторонних лиц находятся вне его контроля. Арендатор может использовать помещение для целей, оговоренных в договоре аренды. При отсутствии прямых условий он может использовать помещение для целей и тем способом, которые обычно свойственны арендуемому имуществу.

329. Налоги, ремонт и страхование. Общее правило заключается в том, что при отсутствии в договоре аренды противоположных оговорок все налоги оплачиваются арендодателем. Даже если в договоре аренды предусмотрено, что налоги платит арендатор, это не включает специальные сборы, такие как сборы на мощение городских улиц и устройство канализации. Плата за воду не входит в общее понятие «налоги». Арендодатель обязан платить все налоги на имущество, если только арендатор прямо не принимает их на себя. При отсутствии каких-либо прямых условий арендатор должен платить за воду. У арендатора нет подразумеваемой обязанности страховать арендованное имущество.

При отсутствии каких-либо прямых условий от арендатора требуется поддерживать имущество в исправном состоянии. Он не несет ответственности за обычный износ имущества, но должен производить текущий ремонт за свой счет. Если имущество уничтожено пожаром не по вине арендатора, арендатор не несет ответственности за убытки. Он не обязан восстанавливать уничтоженное имущество. Договор аренды прекращается в связи с уничтожением имущества пожаром, и арендатор не обязан платить дальнейшую арендную плату. Вышеприведенное правило установлено законом в большинстве штатов. Правило общего права заключалось в том, что арендатор не освобождался от уплаты арендной платы при уничтожении здания в результате пожара.

330. Ответственность за убытки, возникающие из состояния арендованных помещений. При отсутствии в договоре аренды каких-либо условий относительно состояния арендуемого помещения предполагается, что арендатор заключает договор аренды на основе собственного суждения. Со стороны арендодателя нет подразумеваемой обязанности передавать помещение в каком-либо определенном состоянии. Это правило подлежит ограничению: арендодателю не разрешается передавать во владение помещения, имеющие скрытые дефекты такого характера, которые могут причинить вред арендатору. Если в результате таких скрытых дефектов наступает вред, арендодатель несет ответственность перед арендатором в виде возмещения убытков. Однако, как правило, арендатор принимает помещение в том виде, в каком оно есть, и если он получает травму по причине видимых дефектов помещения, у него нет права иска к арендодателю. Арендатор осуществляет контроль над помещением. Если люди получают травмы из-за скопления снега или льда на дорожках, за это отвечает арендатор, а не арендодатель.

331. Арендная плата. Вознаграждение, предоставляемое арендатором арендодателю за пользование арендованным помещением, называется арендной платой (rent). Арендатор может нести ответственность по уплате арендной платы и без какого-либо прямого соглашения на этот счет. Если одно лицо с согласия другого занимает помещение последнего в качестве арендатора, оно обязано выплатить разумную стоимость такого пользования в качестве арендной платы. Это обязательство подразумевается из отношений арендодателя и арендатора, существующих между сторонами.

Обычно вопрос об арендной плате оговаривается особо, и пока арендатор не выселен, его договор аренды не сдан или он не освобожден от обязательств, он обязан платить арендодателю арендную плату. Ответственность арендатора по уплате арендной платы не обязательно зависит от фактического владения арендованным помещением. Он может арендовать помещение для использования другим лицом или может без уважительной причины отказаться принять во владение помещение. В любом случае он несет ответственность за арендную плату. Если в договоре аренды прямо указано, что помещение находится в определенном состоянии в отношении сантехники и т. д., арендатор может отказаться принять во владение, если условия не выполнены. Если же, с другой стороны, арендатор арендует помещение, а о его состоянии ничего не говорится, предполагается, что арендатор полагается на собственное суждение, и тот факт, что помещение непригодно для проживания из-за дефектной сантехники, антисанитарных условий или по любой другой причине, не освобождает его от договора. Он обязан уплатить оговоренную арендную плату. Арендодателю не разрешается обманывать арендатора. Он не может вводить арендатора в заблуждение ложными или мошенническими заявлениями. Обман дает арендатору право аннулировать договор аренды.

Если арендатор отказывается принять во владение арендованное помещение или покидает помещение без уважительной причины, он по-прежнему несет ответственность за арендную плату за оставшийся срок. Если он сдает договор аренды, а арендодатель дает согласие на сдачу, арендатор освобождается от дальнейшей ответственности. Но добровольный уход арендатора, на который арендодатель не давал согласия, не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату. Если арендатор покидает арендованное помещение, арендодатель может оставить помещение незанятым и заставить арендатора выплатить оставшуюся часть арендной платы, когда она наступит по договору. С другой стороны, арендодатель может принять помещение и аннулировать оставшуюся часть договора аренды. Кроме того, арендодатель может вступить во владение помещением и пересдать его в интересах арендатора, уведомив арендатора о своем намерении. Он может взыскать любую разницу в арендной плате с первоначального арендатора. Например, если А арендует дом Б на один год за 300,00 долларов и по истечении шести месяцев А покидает помещение, Б может пересдать помещение В в интересах А. Если Б пересдает в интересах А, он должен получить наилучшие из возможных условий. Если он получает от В за оставшийся срок арендную плату в размере всего 100,00 долларов, он может взыскать 50,00 долларов с А.

332. Дистресс (изъятие имущества в обеспечение долга). По общему праву арендодатель имел право завладеть личным имуществом арендатора, имеющего задолженность по арендной плате, и удерживать личное имущество до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Это средство правовой защиты известно как дистресс (distress). Когда арендодатель использует это средство правовой защиты, говорят, что он производит дистресс за арендную плату (distrain for rent). Арендодатель не может лишить арендатора владения, а затем произвести дистресс за арендную плату. Это не иск против арендатора лично, как иск о взыскании долга. Это просто право арендодателя завладеть личным имуществом арендатора после того, как срок арендной платы наступил, и пока арендатор все еще владеет арендованным имуществом в качестве арендатора. Арендодатель может удерживать свое имущество в качестве обеспечения арендной платы. По общему праву арендодатель не мог продать имущество, но мог удерживать его в качестве обеспечения арендной платы.

В настоящее время право на применение дистресса за арендную плату не признается во многих штатах. Там, где оно признается, оно в значительной степени регулируется законом. От арендодателя обычно требуется предоставить обеспечение и подать в суд аффидевит о том, что арендная плата в определенной сумме справедливо причитается к уплате. Затем имущество изымается судебным приставом и по окончании рассмотрения дела может быть продано, а вырученные средства направлены на уплату арендной платы. В настоящее время это действие рассматривается по своему характеру как арест имущества (attachment). (См. «Арест имущества» (Attachment), глава «Суды и средства судебной защиты».) Средства правовой защиты арендодателя, обычно признаваемые в настоящее время, представляют собой иски о взыскании арендной платы и иски о возврате во владение помещением. Эти средства правовой защиты рассматриваются в отдельном разделе.

333. Договоры аренды. Lease — это термин, применяемый к соглашению, в силу которого одно лицо становится арендатором, а другое — арендодателем. Договоры аренды обычно оформляются в виде официальных письменных документов, в которых достаточно полно изложены права и обязанности сторон. Для составления действительного договора аренды не требуется никакой особой формы языка. Если соглашение свидетельствует о намерении сторон создать отношения арендодателя и арендатора, этого достаточно для заключения договора аренды. Стороны могут заключать устные договоры аренды на короткие периоды времени. Большинство штатов предусматривают в законодательстве, что договоры аренды на сроки, превышающие определенные периоды, должны заключаться в письменной форме для того, чтобы иметь исковую силу. Этот период различается в разных штатах. В одних штатах требуется, чтобы договоры аренды на срок более трех лет заключались в письменной форме; в других установлен предел в один год. Некоторые законы, которые специально не требуют заключения договоров аренды в письменной форме, делают их недействительными в отношении покупателей или обладателей обременений, если они не зарегистрированы. Такие законы фактически требуют заключения договора аренды в письменной форме. Договор аренды не требует печати. Согласно закону, в большинстве штатов требуется, чтобы договоры аренды подписывались свидетелями, обычно двумя свидетелями, и удостоверялись нотариусом. Засвидетельствование называется заверением (attesting или attestation). Под удостоверением (acknowledgment) понимается признание подписи сторонами договора аренды перед нотариусом. Нотариус пишет на договоре аренды свое удостоверительное надписание, заявляя, что стороны признали подпись в его присутствии. Нотариус подписывает и скрепляет печатью свидетельство об удостоверении. Штаты обычно требуют по закону, чтобы договоры аренды на срок, превышающий определенный период, как правило, один год или более, регистрировались у государственного регистратора того округа, где расположено арендованное имущество, чтобы иметь силу против последующих покупателей или обладателей обременений.

В официальном договоре аренды признаются определенные обязательные реквизиты. Имена и описание сторон, сроки аренды, описание имущества, подписание, доставка и принятие договора аренды, а также свидетельствование и удостоверение рассматриваются как существенные элементы.

Ковенанты (Covenants) представляют собой прямые или подразумеваемые условия договора аренды. Если стороны прямо соглашаются выполнять определенные действия, перечисленные и изложенные в договоре аренды, ковенант называется прямым (express). Закон подразумевает определенные обязанности со стороны участников договора аренды. Существует подразумеваемый ковенант со стороны арендатора платить арендную плату и производить весь текущий ремонт с учетом разумного износа помещения. Арендодатель молчаливо соглашается обеспечить арендатору спокойное владение, а также платить налоги и сборы.

334. Переуступка договоров аренды. Арендодатель может передать свой интерес по договору аренды. Арендатор может, если иное не предусмотрено договором аренды, передать свой интерес по договору аренды. Передача интереса или права, в отношении которого третье лицо, не являющееся стороной передачи, имеет интерес, обычно называется переуступкой прав (assignment). Например, А должен Б 100,00 долларов, Б может уступить свое требование В. Уведомив А об уступке, А обязан платить В вместо Б. Любое возражение, которое А имеет против Б, может быть предъявлено против В. Как правило, частичные интересы не могут быть уступлены таким образом, чтобы быть обязательными для обязанного лица без его согласия. Если А должен Б 100,00 долларов, Б не может уступить 10,00 долларов из этого требования десяти разным лицам. Это заставило бы А платить десяти разным лицам, в то время как первоначальное обязательство обязывало его платить только одному. А может иметь встречный иск на сумму 50,00 долларов. Чтобы получить выгоду от этого встречного иска, ему пришлось бы заявлять его в пяти разных судебных процессах, в то время как если бы иск предъявлялся первоначальным собственником или одним собственником, ему пришлось бы защищаться только в одном судебном процессе.

Переуступка может быть совершена в устной форме, если это не противоречит положениям Статута о мошенничествах. Она может быть совершена путем заключения письменного договора. Для совершения действительной переуступки не требуется никакой особой формы языка. Любые слова, выражающие намерение одной стороны совершить переуступку, принятые тем, кому переуступка должна быть сделана, являются достаточными. Арендодатель может переуступить договор аренды. Получив уведомление о переуступке от арендодателя или цессионария, арендатор должен выплатить цессионарию арендную плату, причитающуюся в дальнейшем. Если переуступка совершается арендодателем, а арендатор не уведомляется, последний прекращает свое обязательство по договору аренды, выплачивая арендную плату первоначальному арендодателю. Первоначально по общему праву арендодатель не мог передавать свои права без согласия арендатора. Арендатора нельзя было принудить признать нового арендодателя. Признание нового арендодателя называлось атторнированием (attornment). Арендатор может переуступить свой интерес по договору аренды, если договором прямо не предусмотрено иное. Это не освобождает арендатора от ответственности по договору аренды, даже если арендодатель дает согласие на переуступку и принимает арендную плату от цессионария. Первоначальный арендатор является поручителем по арендной плате. После переуступки договора аренды арендатором арендодатель, если он прямо не освобождает первоначального арендатора, может взыскать арендную плату с любой из сторон.

335. Договор аренды на годы. Договор аренды на годы (lease for years) — это аренда на определенный и установленный период времени. Если А арендует ферму Б на пять лет, начиная с 1 июня 1910 года, это договор аренды на годы. Если А арендует дом Б на год, месяц или неделю, начиная с определенной даты, срок аренды является определенным и установленным и представляет собой договор аренды на годы. Если А арендует дом Б на один год, начиная с 23 июня 1910 года, по 25,00 долларов в месяц, причем арендная плата выплачивается ежемесячно вперед, это договор аренды на годы. Тот факт, что арендная плата должна выплачиваться в рассрочку, не делает договор аренды договором с помесячной оплатой.