«Доступное жилье, которое окупается: Опыт Ассоциации Октавии Хилл (1896–1917)»

Когда в 1907 году был принят закон, предусматривающий лицензирование и инспекцию многоквартирных домов, директор Департамента общественного здравоохранения и благотворительности попросил Ассоциацию помочь ему разработать правила, регулирующие работу нового отдела инспекции многоквартирных домов. Помощь Ассоциации была оказана без ограничений, и по рекомендации Комитета мисс Кэролайн Мэннинг была назначена первым инспектором.

Таким образом, оказывается, что Ассоциация была главным инициатором того, чтобы муниципальная администрация приняла меры для систематического обследования и регулирования жилищных условий, чтобы обеспечить здоровье и комфорт жильцов домов в доселе запущенных районах. Из этого побуждения выросла, как дуга постоянно расширяющегося круга, специализированная деятельность Жилищной комиссии Филадельфии, ныне известной как Жилищная ассоциация.

Делегаты от сорока социальных и благотворительных организаций встретились в приемной мэра 9 сентября 1909 года и организовали Комиссию. Особой функцией организации стало получение и обеспечение соблюдения просвещенных и справедливых законов, и с этой целью — информирование общественности о своих усилиях и обеспечение широкой народной поддержки. Жилищная ассоциация выполняет неоценимо полезную услугу в своем изучении прямой связи между вредной домашней средой и характером и физическим состоянием тех, кто постоянно подвергается ее воздействию. Она получает и рассматривает тысячи жалоб каждый год и проводит обширные и интенсивные кампании общественного просвещения с помощью литературы, иллюстрированных лекций и выставок.

Монро-стрит. Типичный двор после ремонта. Трехкомнатные дома с подвалом и отдельным туалетом. Водопровод на кухнях. Аренда 8,00 долларов в месяц.

Возобновляя наш осмотр типичных объектов, находящихся под опекой Ассоциации Октавии Хилл, мы находим один из самых вдохновляющих примеров в группе домов в Уоркман Плейс.

Этот большой и живописный двор расположен на Фронт-стрит между Пембертон и Фицуотер. В колониальные времена несколько домов принадлежали семье Миффлин; позже они стали частью поместья Уоркман, и, наконец, мистер и миссис Э. У. Кларк приобрели группу по частям и передали ее в управление Ассоциации.

Всего здесь двадцать два дома, построенных из красного кирпича. Пять из них выходят на Фронт-стрит, и в них, вместе с одним на Пембертон-стрит, проживает по несколько жильцов. За домами на Фронт-стрит, окружая обширное открытое пространство того, что когда-то было большим садом, находятся остальные дома, сгруппированные вместе, создавая восхитительное впечатление острова мира и уединения посреди душного моря человечества в этом шумном и переполненном иностранном квартале. В домах, выходящих на Фронт-стрит, есть обшитые панелями холлы, резные балюстрады и каминные полки с искусными узорами из кораблей, винограда и каннелюр, которые свидетельствуют о прошлых славных днях менуэтов, седанок и мягкого света свечей. Даже старинные оконные блоки были сделаны из красного дерева. Стоит только прочитать постатейный список домашнего имущества, принадлежавшего Джорджу Миффлину-младшему в 1754 году, как это приведено в «Пенсильванском историческом журнале», чтобы осознать разницу между тем днем и нынешним, когда польская швея склоняется над своей работой в комнате, все еще хранящей призраки предков тех, кто был так же искусен в вязании пятки чулка, как и в разливании чая. В меньших домах можно найти ирландских жильцов, которые пережили польское нашествие в этом районе.

На Пембертон-стрит есть два маленьких коттеджа, увитых виноградом, с надписью «G. M. 1748», выложенной черным кирпичом на красном фоне, что означает владение Джорджа Миффлина. Эти дома, несомненно, были заняты его слугами. Они не сильно отличаются от маленького «коттеджа Летиции» Пенна в Фэрмаунт-парке. Ассоциация установила над окнами и дверными проемами небольшие выступы, которые улучшают внешний вид. Между этими коттеджами железные ворота ведут в большую ограду, затененную большими деревьями, к которой примыкают все крошечные садики окружающих домов. Основание каждого дерева окаймлено сиденьем. Есть много места для бельевых веревок, не ущемляя пространство для детских игр. С одной стороны находится павильон. На стороне Фицуотер-стрит есть временное укрытие для содержания бездомных животных, пока фургон S. P. C. A. не приедет, чтобы забрать их.

На углу Фронт-стрит и Фицуотер-стрит, благодаря щедрой инициативе дочери мистера и миссис Кларк, находится Уоркман Плейс Хаус, поселение, имеющее такую доказанную ценность для окрестностей, что оно заслуживает большего, чем просто мимолетное упоминание.

Им управляет женское братство «Альфа Пи», состоящее из выпускниц школы Агнес Ирвин. Матрона летом вывозила сотни матерей и детей из этого района в сельскую местность, что для многих из этих людей так же ново и удивительно, как Америка была для моряков Колумба. Сам факт существования Фэрмаунт-парка является новостью для невероятного числа людей. Студенты Пенсильванского университета водили мальчиков в летние лагеря. Летом проводились игры под присмотром, а в зимние месяцы — тщательно распланированные и хорошо посещаемые занятия и собрания для молодых и старых. Все эти люди имеют расовую склонность к танцам, и даже после собраний матерей в клубе «Добрые соседи» танцы под пианолу — это бурно радостное упражнение. Рождественские вечеринки — это знаменательные события. Все это замечательное предприятие поддерживается базарами, распродажами старой одежды и подарками в денежной и натуральной форме.

Маленькие огороды и цветники сзади или в палисаднике каждого из домов Уоркман Плейс являются источниками немалой гордости для жильцов. Любой, кто видел центральную зону до того, как Ассоциация взялась за дело, должен быть поражен трансформацией. Сплошные дощатые заборы, которые рассекали пространство во всех направлениях, были убраны, мусор вывезен, колодцы и выгребные ямы засыпаны, а сами дома — в плачевно ветхом состоянии — были отремонтированы сверху донизу. Щедрые владельцы не искали дохода от собственности. Любая прибыль оставалась в руках Ассоциации как подрядной организации для улучшений или приобретения других домов.

Уоркман Плейс. Уличная сторона маленьких домов. Построены в 1748 году. Предположительно были помещениями для слуг особняка Миффлинов.

Уоркман Плейс. Вид изнутри дворов, теперь организованных в одно большое открытое пространство с детской площадкой, песочницами, качелями и т. д.

Вид изнутри Уоркман Плейс, показывающий навес и детскую площадку.

Обнадеживающим примером гражданского духа, порожденного в этом районе присутствием этого великого наглядного урока Уоркман Плейс под мудрым и бдительным правлением Ассоциации, было поднятие флага, которое произошло в середине лета 1917 года на стороне двора со стороны Фицуотер-стрит. Бенджамин Бартон, житель квартала, ходил от дома к дому, побуждая своих соседей скрести ступени и булыжники, пока они не засияли блеском «Спотлесс Таун»; затем все они, по его предложению, вывесили новые флаги, среди которых выделялись орлы Польши на их красно-белом поле. Маленькая Мария Бартон, одетая как Богиня Свободы, стояла на заднем сиденье трудолюбивого автомобиля «Форд», принадлежащего Ассоциации, и развернула «Звездно-полосатый флаг» над улицей посреди квартала. Мистер Бартон и другие произнесли речи, и Фицуотер-стрит до сих пор говорит о своем великом дне.

Детская площадка в Уоркман Плейс, использование крыши «Каса Равелло», детская площадка имени Гектора Макинтоша на углу Фронт-стрит и Лиг-стрит, а также детские площадки в Ричмонде и Джермантауне в связи с объектами, которые будут описаны далее, являются примечательными примерами того, как Ассоциация реализует настойчивое предписание Октавии Хилл об открытых пространствах. Детская площадка имени Гектора Макинтоша, о которой мы уже упоминали, носит имя преданного второго президента Ассоциации. Она ведет свою историю с 1902 года, когда два друга Ассоциации подарили землю. Маленькая, как она есть, даже после добавления участка 957 Саут-Фронт-стрит, она сыграла самую полезную роль в жизни своих посетителей, молодых и старых. Акционеры щедро жертвовали средства на ее содержание, и в течение некоторых лет, помимо веселья на качелях, играх и песочнице, а также работы утреннего детского сада, проводилась серия из семи или восьми концертов арфы и скрипки, стоивших в среднем по доллару каждый и привлекавших восхищенную толпу, чтобы петь и танцевать с миниатюрным оркестром. Совет по отдыху и Детская площадка Ассоциации, всегда сочувствующие целям Ассоциации Октавии Хилл, щедро сотрудничали в этой работе, например, сажая деревья или предоставляя учителя.

В январе 1911 года врач попросил Ассоциацию превратить зловонную группу домов, рассадники эпидемий и печально известные источники пациентов для больниц на Ист-Риттенхаус-стрит в Джермантауне в нечто, что не было бы постоянным упреком обществу и худшей рекламой процветающего и прогрессивного пригорода. После собрания в доме миссис Элизабет Лин Хэд жители Джермантауна подписались на акции Ассоциации на сумму 20 825 долларов с пониманием того, что фонд будет полностью направлен на указанную цель.

Ассоциация затем приобрела дома № 523 и с 531 по 551 включительно, с общим фасадом 210 футов по Ист-Риттенхаус-стрит и глубиной 165 футов. Дома, недалеко от железной дороги Рединг, были заняты итальянцами. Там было 25 домов, некоторые из них были запущены и грязны до такой степени, что это невозможно описать словами. Не было подземной канализации, и два гидранта обеспечивали всю воду, которая была. Снаружи были щербатые секции штакетника, лежащие на земле или пьяно провисающие; разбитые ящики и разрушенные бочки были наименее отталкивающей чертой беспорядочного хлама под тяжело нагруженными бельевыми веревками. Одно здание, просто флигель, сдавалось за 50 центов в месяц, и его несчастный жилец только что был вывезен в умирающем состоянии от туберкулеза. Внутри были старые, знакомые черты разрухи, распада и нечестивых запахов. Три дома были немедленно снесены. Другие были отремонтированы от чердачного окна до пола подвала, с установкой современных туалетных удобств; и два новых кирпичных здания — двухэтажных, хорошо освещенных и хорошо проветриваемых — были построены с квартирами для 14 семей. Двухкомнатные квартиры сдаются за 6,50 долларов в месяц, а четырехкомнатные — за 11,00 долларов. Во всей операции есть помещения для 35 семей, а сзади находится большое пространство, доступное для общей детской площадки и садов для жильцов. Было много каменных работ, и сложный участок потребовал большого количества взрывных работ в твердой породе.

Ист-Риттенхаус-стрит, Джермантаун. Отсутствие контроля со стороны владельцев или агентов порождает такие условия.

Ист-Риттенхаус-стрит, задняя часть, после улучшения.

Новые дома, собственность на Ист-Риттенхаус-стрит, Джермантаун. Вмещают семь семей. Арендная плата: 6,50 долларов за 2-комнатную квартиру, 9,00 долларов за 3-комнатную квартиру, 11,50 долларов за 4-комнатный дом. Отдельный вход, туалет, подвал, водоснабжение для каждой семьи.

Это не было триумфальным прогрессом от силы к силе с этими домами в Джермантауне и их необученными и невежественными неаполитанскими и сицилийскими жильцами. Многие из мужчин — неквалифицированные рабочие на город, довольствующиеся тем, чтобы заработать немного и потратить деньги в долгие периоды безделья. Два добровольных сборщика арендной платы, говорящие по-итальянски, оказали большую помощь, а летняя детская площадка, приходящая медсестра и садовые участки укрепили влияние Ассоциации на жильцов.

Трансформация, произошедшая к лету 1917 года, была поистине чудесной. Вместо мерзости запустения, описанной во дворах в 1911 году, волновалась кукуруза и процветали лозы фасоли. Помимо садов, бережно возделываемых каждым домовладельцем, где в изобилии росли салат, сельдерей и помидоры, был большой общий сад с квадратным участком для каждого жильца, который тщательно пропалывался. Из окон, выходящих на улицу, развевался флаг Италии, а на ступенях матери маленькой Италии шили, сплетничали и наблюдали за игрой своих детей. В павильоне просторного центрального двора счастливые семьи наслаждались тенью, дети играли в игры, младенцы спали в своих крошечных гамаках, подвешенных к карнизам. Все это предлагало такую очаровательную картину довольства в благоприятной среде, какую только можно пожелать увидеть.

Группа новых домов в районе, известном как Ричмонд, целый квартал образцовых жилищ для рабочих, представляет собой явный отход от политики, которой Ассоциация придерживалась в течение многих лет. Но предприятие, которому Совет посвятил большую часть своего времени и мыслей в 1914 году, рекомендовало себя взвешенному суждению членов по двум главным причинам: во-первых, становилось все труднее находить старые дома в центре города для ремонта, которые можно было бы купить и переделать по цене, позволяющей получать дивиденды, и, во-вторых, спрос растет день ото дня на тщательно спроектированные и соответственно оборудованные недорогие жилища, поскольку коммерческий застройщик не подвержен филантропии и строит, чтобы продать или сдать свои дома по крайней мере за 15 долларов в месяц.

Комитет по недвижимости Совета получил опцион на участок в Ричмонде и собирался закрыть сделку, когда грубая рука войны, парализовавшая так много усилий на благо мира, опустилась на рынок и сделала разумным отложить действие до весны 1915 года. Тогда более радужные финансовые перспективы, казалось, оправдывали возобновление задачи. Был получен участок, прилегающий к первоначально выбранному, размером 212 на 165 футов и выходящий на Кэмбрия-стрит. Общая стоимость земли и жилищ, которые были на ней размещены, составила 63 000 долларов.

«Филадельфийская компания образцовых домов» была создана Советом как отдельная корпорация для финансирования предприятия, владения и эксплуатации жилищ, а также для продолжения своей работы в будущем для любой подобной группы, которую было бы сочтено разумным создать, если первое предприятие оправдает себя.

Новая корпорация начала с номинального капитала в 2 000 долларов. Эта сумма была вскоре увеличена до 20 000 долларов; и акционерный капитал был полностью взят Ассоциацией Октавии Хилл, которая назначила директоров и вступила в абсолютный контроль. Остальная часть стоимости операции — 43 500 долларов, или около двух третей от всей суммы — была получена за счет продажи первых ипотек, каждая из которых была обеспечена конкретным участком и жилищем и приносила 4,4 процента годовых. Финансовый комитет разработал эту схему, потому что, во-первых, это ограничило бы финансовую ответственность Ассоциации 20 000 долларов ее фактических инвестиций, а во-вторых, первые ипотеки под фиксированный процент на конкретные объекты недвижимости легче нашли бы покупателей, чем дивиденды на акции корпорации.

Квартал включает шестнадцать домов на одну семью и шестнадцать домов на две семьи. Их внешний вид очень привлекателен. На западе и севере находится новая, широкая городская детская площадка, дающая чистый простор для солнца и ветра. Дома окружают с трех сторон большую гравийную центральную зону, которая создает частную детскую площадку — очевидное преимущество для малышей, которым было бы не место на большой общественной детской площадке, предназначенной для детей постарше и более активных. В одном конце находится игровой павильон, а сады с открытыми заборами доходят до детской площадки в задней части домов. В центральный двор ведет подъездная дорога, которая позволяет собирать золу и мусор, не засоряя тротуар перед домами.

Простой вопрос: почему у этих домов не могло быть передних веранд на обоих этажах? Столь же простой ответ заключается в том, что такие веранды увеличивают первоначальную стоимость и последующую арендную плату. Сзади есть балконы.

Планы домов в Ричмонде.

Планы домов в Ричмонде.

Диаграмма, показывающая расположение домов в Ричмонде.

Работы были начаты летом 1915 года, а в декабре дома были завершены и заселены. Работа выполнялась под ежедневным наблюдением мистера Фельда и была сделана хорошо, без генерального подряда. Таким образом, была достигнута существенная экономия, и строительство соответствует стандарту, установленному в работе, выполненной по обычному плану.

В каждом случае жилец был готов к дому, когда дом был готов к нему. Арендная плата составляет 8,50 долларов в месяц за квартиру из двух комнат и ванной, с кладовой, имеющей стиральные баки, и плитой в одной из комнат. Каждая из двух семей в многоквартирном доме имеет разделенную долю подвала. Квартиру из двух комнат, кухни и ванной можно получить за 10,50 долларов. Арендная плата составляет 13,50 долларов за дома на одну семью, которые дают жильцу пять комнат с ванной и печью. Всегда есть список ожидания на эти исключительно восхитительные и желанные маленькие дома рядом с особенно оживленным центром разнообразных производственных предприятий.

По окончании одиннадцати месяцев к ноябрю 1916 года арендная плата составила 5 517,65 долларов из возможных 5 676 долларов — разница объясняется тем, что периоды проживания не совсем совпадали. После вычета расходов и процентов, выплаченных по ипотекам, компания «Модель Хоумс» смогла показать прибыль в 1 873,19 доллара; из этой суммы она отложила 400 долларов на амортизационный счет; и выплатила Ассоциации 1 400 долларов, что составило семипроцентный возврат на 20 000 долларов, инвестированных Ассоциацией. (См. стр. 121.)

Скидка в размере половины месячной арендной платы была сделана жильцам, которые прожили в квартире или доме год и не нанесли небрежного ущерба, требующего ремонта. Во дворе и перед домами были посажены деревья, и жильцы всегда проявляли живой интерес к своим маленьким садовым участкам. Перепись национальностей интересна. В первый год были такие семьи: шотландцы — 3, немцы — 5, французы — 2, норвежцы — 5, шведы — 1, итальянцы — 1, уроженцы Америки — 31 (18 ирландского происхождения) — всего 48.

В 1914–15 годах Ассоциация разделила благодарность некоторых бедных семей, у которых не было работы для кормильца, договорившись с Комитетом по чрезвычайной помощи о предоставлении необходимых материалов и руководства, если Комитет обеспечит заработную плату рабочих и механиков, занятых на ремонтных работах в объектах недвижимости. Девять человек начали работу на этой основе в феврале, и в конечном итоге было занято пятьдесят человек одновременно. Работа продолжалась до июля, когда средства закончились. Всего восемьдесят человек получили выгоду от этой договоренности: семнадцать маляров, восемь плотников, пятьдесят пять рабочих. От Комитета по чрезвычайной помощи было получено 4 000 долларов, которые были выплачены на заработную плату, инструменты, проезд и непредвиденные расходы. Двести домов были полностью приведены в порядок и покрашены, дворы были перемощены, заборы перестроены, проведена планировка, и пустующая территория была подготовлена для садоводства. Более того, люди, которые ничего не знали о штукатурных или цементных работах, научились этому и, таким образом, приобрели новый навык, имеющий рыночную стоимость. Они укладывали полы, перекладывали дорожки, белили подвалы и бетонировали стены, где проступала сырость. Некоторые из этих людей, которые пришли как совершенно неопытные работники, до сих пор остаются на службе у Ассоциации.

В 1916 году Центр Уиттье, целям которого Ассоциация полностью сочувствует, осуществил план по улучшению жилищных условий для негритянского населения. Центр организован для изучения этой проблемы и для практических мер, разработанных в результате этого. Он сформировал Жилищную компанию Центра Уиттье с капиталом 25 000 долларов, которая получила право собственности на недвижимость на Дикинсон-стрит и Опал-стрит. Планирование и строительство первой группы домов было передано в руки Ассоциации, и мистер Фельд руководил строительством семи двухквартирных домов с квартирами из трех комнат и ванной, при арендной плате 3,00 и 3,50 доллара в неделю. В качестве показателя живого спроса на такие чистые и привлекательные помещения следует отметить, что было подано двести заявок на четырнадцать доступных квартир.

То, что это предприятие окупается, видно из того факта, что в середине лета 1917 года был выплачен дивиденд в размере 5 процентов.

Дома на Кэмбрия-стрит группы Ричмонд. Детская площадка сзади, между боковыми рядами домов. Дома на одну семью. 5 комнат, ванна и обогреватель в каждом. Аренда 13,50 долларов в месяц.

Дома на Гол-стрит, группа Ричмонд. Первые и последние четыре дома — это дома на две семьи, с 3 комнатами и ванной на каждом этаже. Аренда 10,50 долларов в месяц за квартиру. Дома в центре группы — это 5-комнатные жилища. Аренда 13,50 долларов в месяц.

Что касается домов для негритянских жильцов, принадлежащих Ассоциации, интересную группу можно найти вдоль Ноден-стрит между Седьмой и Восьмой улицами и в окрестностях. Здесь простые комнаты можно получить для пары по низкой цене 80 центов в неделю или 1,00 доллар за большие комнаты. Уровень самоуважения и чистоты среди жильцов высок. Многие из домов раньше были притонами низшего порядка, и Ассоциация не ослабляет свою бдительность, чтобы предотвратить возвращение к прежним условиям. Всего в 1917 году было 125 цветных семей в домах, принадлежащих или контролируемых Ассоциацией. Вероятно, в ближайшем будущем Ассоциация возьмет под контроль другие объекты недвижимости к западу от Брод-стрит и к югу от Ломбард-стрит в районе, куда переезжают негры. Ассоциация надеется сделать гораздо больше в будущем, чтобы помочь неграм найти хорошие дома.

Количество домов, принадлежащих Ассоциации на начало 1917 года, составляло 179; количество семей в этих домах было 244. Объектов недвижимости в управлении Ассоциации было 224, и в них проживало 460 семей. Это дает в общей сложности 704 семьи в 403 жилищах.

Объекты недвижимости в управлении обрабатываются Ассоциацией, к выраженному удовлетворению владельцев, со второго года ее существования.

Ассоциация взимает 7½ процента за свое управление; плата, полностью оправданная количеством и качеством ее исполнительного надзора.

Объекты недвижимости, обслуживаемые для других, могут быть классифицированы следующим образом: во-первых, дома, полученные от владельцев, которые строили с откровенно филантропическим намерением и которые осознали, что Ассоциация обладает квалификацией, полученной благодаря опыту, чтобы управлять этими объектами с большей выгодой для владельца и жильца; во-вторых, дома, купленные по предложению Ассоциации и оставленные в ее руках для реконструкции и управления; в-третьих, дома, удерживаемые как обычные бизнес-инвестиции и переданные под надзор Ассоциации ради гарантированного прибыльного результата; в-четвертых, дома, полученные от трастовых компаний или поместий; в-пятых, дома, переданные благотворительными или филантропическими учреждениями, которые получили их в качестве наследства.

В последней связи следует заметить, что наследство заставляют выполнять двойную службу. Семьям с низким заработком гарантируется хороший дом за небольшую плату; а наследник получает доход, который может быть направлен на филантропические цели. Конечно, в некоторых случаях требуется так много сделать для восстановления завещанного имущества, что некоторое время дохода от него нет. Но возможная двойная цель наследства заслуживает вдумчивого рассмотрения тех, кто хотел бы, чтобы завещание значило как можно больше для тех, кто придет после них.

Из этого краткого обзора безличной стороны бизнес-операций Ассоциации видно, что в некоторых деталях процедура мисс Хилл была изменена. Мисс Хилл в значительной степени полагалась на добровольных сборщиков. Ассоциация, помимо своих неоплачиваемых сборщиков, нанимает нескольких, которым платит. Мисс Хилл находила покупателей для домов, которые она хотела улучшить. Ассоциация, как акционерная компания, купила ряд домов напрямую. Она осознала, что, хотя некоторые домовладельцы в Лондоне контролировали огромные территории, в Филадельфии, помимо поместья Жирар с его восхитительными образцовыми домами для людей, которые могут себе их позволить, очень мало владельцев больших, неразделенных участков, где можно было бы создать кварталы образцовых домов. Поэтому она привыкла покупать свои группы по частям у ряда владельцев.

Вероятно, в будущем Ассоциация будет в возрастающей степени заниматься строительством новых жилищ. В течение долгого времени, если не всегда, она будет продолжать обновлять старые жилища, ибо старые жилища, расположенные в перенаселенных районах, являются обителью большинства бедняков, которые традиционно противятся переездам; и часто бедняки чувствуют себя гораздо более как дома в старом «подправленном» доме, чем в новом, к которому привыкание приходит только медленными стадиями социального образования. Конечно, наступает момент, особенно на растущем рынке всех строительных материалов, когда выгоднее строить заново, чем переделывать старое. Филантропическая сторона деятельности Ассоциации будет цепляться за старые дома. Чистая деловая хватка предприятия будет возводить новые жилища. Проблема заключается в том, чтобы соблюдать должную пропорцию между бизнесом и филантропией.

Жильцам Ассоциации не разрешается сдавать в субаренду или брать жильцов без явного разрешения. То, что это правило разумно, очевидно. Любой другой путь привел бы ко всем бедам перенаселенности и явной аморальности, с которыми организация была создана в значительной части для борьбы. Жилье для одинокого мужчины не предпринимается. Ассоциация осознает важность проблемы холостяка. Это вопрос, который военные заводы и другие промышленные предприятия, ищущие жилье для своих сотрудников, ежедневно призваны рассматривать. Если бы ее средства и исполнительные возможности были менее ограничены, нет сомнений, что Ассоциация боролась бы так же мужественно и успешно с этой проблемой жилья для одинокого мужчины, как и с проблемой жилья для семей.

Чарльз Х. Ладингтон, президент Ассоциации, говорит в своем отчете за 1916 год: «Совет также желает придать как можно больше гласности специальным направлениям обслуживания, которые Ассоциация теперь готова и оснащена предложить: (1) Консультации по поводу восстановления до утвержденных стандартов и переоборудования для прибыльного использования старых или антисанитарных жилищ. (2) Осуществление, после представления смет, полного выполнения таких улучшений и будущего надзора и управления имуществом для владельцев, если это желательно. (3) Управление жилой недвижимостью, принадлежащей учреждениям или корпорациям, обеспечивая для них поддержание санитарных и надлежащих условий, вместе с социальным обслуживанием, предлагаемым жильцам Ассоциацией через сборщиков арендной платы, обученных нашим методам. Мы часто могли оказать ценную помощь такого рода как индивидуальным владельцам, так и учреждениям, владеющим недвижимостью такого характера, которая из-за небрежности или просто формального управления пришла в упадок. До нашего сведения доводились случаи, когда, совершенно без ведома владельцев, существовали условия не просто антисанитарные, но и в остальном крайне нежелательные, которые подвергли бы владельцев справедливому критике. Это стандарты управления нашей Ассоциации абсолютно предотвратят. (4) Промышленное жилье работодателями для своих сотрудников. Интерес к этой теме демонстрирует заметный рост, и Ассоциация готова предоставить свой опыт и возможности в распоряжение корпораций или фирм, рассматривающих этот вопрос, и подготовить планы, получить сметы и контролировать строительство, а если желательно, взять на себя управление такими объектами в Филадельфии и ее окрестностях. (5) Улучшенное жилье для наемных работников. Опыт и информация, которые собрала Ассоциация, особенно в последние годы, квалифицируют ее, по мнению Совета, в предложении своих услуг в качестве эксперта любому, кто может быть готов рассмотреть этот характер инвестиций. В нашем суждении, несомненно, существует потребность в Филадельфии в новом строительстве такого рода, т. е. в жилищах, которые будут сдаваться в аренду менее чем за 15,00 долларов в месяц. Коммерческий застройщик поставляет только дома более дорогого класса и для быстрой продажи, потому что в этом для него больше прибыли. То, что санитарные, долговечные и комфортабельные жилища могут быть построены для аренды менее чем за 15,00 долларов в месяц и при надлежащем управлении приносить доход в 5 процентов, неоднократно демонстрировалось в этом и других городах. Любому интересу, который готов рассмотреть такие инвестиции с дальнейшим видом на удовлетворение общественной потребности, мы должны предложить наши услуги. Из нашего собственного фактического опыта в этой области и нашего знания подобных предприятий в других местах, наша организация может, мы верим, оказать ценную помощь в планировании и выполнении таких проектов».

IV ДНИ В ПОЛЕ

Читать о работе «дружелюбного сборщика арендной платы» в холодном печатном тексте — это одно; почувствовать ее пульс через личный контакт — другое дело.

Доктор Э. Р. Л. Гулд в отчете, который он сделал Комиссару труда в 1895 году о «Жилье для трудящихся», подробно описал систему сбора арендной платы мисс Хилл, которая сделала этот процесс чем-то гораздо большим, чем бездушная, безличная процедура.

Он сказал: «Существуют обильные свидетельства эффективности сбора арендной платы, как это практикуется мисс Хилл. Ее система была адаптирована с неизменным успехом во многих крупных городах Европы и в меньшей степени в этой стране... Моральное влияние системы мисс Хилл заключалось в том, чтобы допустить женщин в большей степени к управлению жилищными компаниями, практика, которая имеет несомненные преимущества. Некоторые из крупных лондонских жилищных компаний признают, что их успех, финансовый и моральный, начался только с введением сбора арендной платы через женщин-добровольцев».

Плохой арендатор не превращается в хорошего просто периодическим требованием денег. Если бы все арендаторы всегда были в комфортных обстоятельствах, если бы они никогда не страдали от отсутствия работы, если бы продолжительная болезнь, выводящая из строя кормильца семьи, никогда не означала острую нужду для остальных, если бы каждый бедный и невежественный иностранец с самого начала понимал свое отношение к сообществу и обществу в целом и добросовестно поддерживал это отношение со своей стороны, «дружелюбный сборщик арендной платы» мог бы быть излишним. Но при нынешних условиях сама душа системы Октавии Хилл — это личный контакт, который имеет деловую транзакцию в качестве своего непосредственного оправдания; и проверкой на прочность деловыми результатами доказывается ее эффективность.

В подавляющем большинстве случаев сборщику арендной платы не приходится задавать наводящие вопросы: арендаторы достаточно готовы окружить ее и излить свои беды ей в уши. Ее появление часто является сигналом для шквала вопросов, петиций и жалоб.

«Можно мне получить ту краску для моей лестницы, пожалуйста, мэм?» «Дождь на прошлой неделе протекал в подвал, это было ужасно». «Вода во дворе не уходит. Кирпичи вокруг гидранта все просели». «Прошло четыре дня с тех пор, как человек был здесь, чтобы забрать мусор». «Соседи продолжают класть золу в мусорный бак, а мусор с золой. Конечно, я не знаю, кто это делает».

Таковы мелкие жалобы, которые слышат все сборщики арендной платы во время всех своих обходов. Эти вопросы можно было бы считать полностью находящимися в ведении управляющего и его механиков. Но арендаторы не делают различий. Их призыв обращен к любому, кто может считаться связанным с Ассоциацией. Иногда они просят скромно, кротко. Иногда они просят с акцентами более или менее вызывающего вызова. Сама мисс Хилл описывает, как ее заперла в комнате разгневанная женщина, которая сказала, что не будет платить арендную плату, пока не починят каминную полку, в доме, который был так недавно взят под управление новой домовладелицей, что не было возможности заняться этим вопросом.

Дружелюбный сборщик арендной платы выжидает свое время, держит язык за зубами и делает скидку на предыдущее состояние подчинения низким идеалам и алчным домовладельцам, которое было у многих ее подопечных.

Настоящая награда за работу для правильного типа работника заключается в этой живой, ежедневной возможности встретиться с людьми и помочь им в их проблемах услугой, которая лучше, чем прямой подарок денег.

Здесь, для тривиального примера, мы подходим к скромной двери, где пришло время платить аренду, и у бедного человека есть большие ящики с кружевами, которые он собирается перенести наверх и хранить там, где он живет. Там действительно нет места для вещей в одной комнате, которую он делит с женой и ребенком. Он планирует продавать свои товары со своей тележки у бордюра завтра. Ящики почти такие же большие, как пианино. Он не может позволить себе другое место для хранения. Это его проблема. Для вас и для меня, живущих в целом доме, появление таких ящиков не было бы поводом для беспокойства. Но если этот торговец не сможет получить от дружелюбного сборщика арендной платы приостановку неписаного правила против переполнения его маленького пространства, он окажется в тяжелом положении.

Бывшие дома филадельфийских купцов и деловых людей. Изменение условий в районе сделало необходимым переоборудование этих домов под многоквартирные. В каждом доме по 5 квартир, от 2 до 3 комнат в каждой. Арендная плата — от 5,50 до 13,00 долларов в месяц.

Несколько минут спустя мы обнаруживаем, что весь двор охвачен волнением из-за происшествия, которое мало что значило бы для тех из нас, у кого есть просторные сады и умелые садовники. Один из отцов, живущих во дворе — однорукий человек, — провел знойный воскресный день, приучая ипомею виться по веревкам, которые он натянул вдоль высокого дощатого забора. Небольшой участок земли, на котором росли его цветы, был, пожалуй, тридцать футов в длину и полтора фута в ширину. Он гордился результатом, и соседи хвалили его. Когда он отвернулся, двухлетний польский ребенок, живущий по соседству, прибежал, сорвал натянутую им проволочную сетку и оборвал лозы, которые он с таким трудом обвил вокруг веревок.

Возмущенные соседи на общем собрании настаивают, что мать стояла в дверях и смеялась, пока ребенок творил это безобразие. Дружелюбному сборщику арендной платы мать, почти не зная английского, но активно жестикулируя, объясняет свою оскорбленную невиновность. После долгих и оживленных переговоров, в которых принимает участие каждый, кто находится дома во дворе, мир восстанавливается, и тактичный посредник оставляет после себя улыбки и хорошее настроение вместо угрюмого недовольства.

В данном случае главная жалоба, которую предъявили соседи, заключалась в том, что мать — которая, как предполагалось, почти не знала нашего языка, — использовала такие УЖАСНЫЕ выражения!

«Я сама раньше не была хорошей женщиной, — сказала другая мать в этом дворе. — Моя мать тоже не была хорошей женщиной. Но теперь моя дочь подрастает, и я хочу, чтобы она была другой. Я хочу, чтобы она была христианкой. Она так чудесно поет псалмы».

На итальянском дворе неподалеку высоко сложены старые железнодорожные шпалы, предназначенные для рубки на растопку. В своем стремлении сэкономить деньги жильцы могут заполнить двор балками до самых крыш, если их не сдержит своевременное предупреждение сборщика арендной платы о том, что они должны оставить немного места для других целей.

На одном из домов видны угрожающие пятна коричневых крапинок на штукатурке крошечной спальни — это означает личинки насекомых. В отверстии посреди каждого пятна находятся живые насекомые. Дружелюбный сборщик арендной платы делает тщательную пометку об этом факте. Для этого обычного вредителя в старых домах настанут тяжелые времена, когда Ассоциация применит свои батареи грозных дезинфицирующих средств. Ассоциация не любит оклеивать обоями поверхности, где живут и процветают насекомые.

Вот молодой человек с моральным наследством, которое дружелюбный сборщик арендной платы знает наизусть. Он работает на мясокомбинате, нарезая бекон. Сегодня праздник, объясняет он. Вопрос: удержится ли он на работе или продолжит плыть по течению? Лихорадка бродяги-неудачника горит в его венах. Его отец — алкоголик, который периодически впадает в буйство с кухонным ножом и находит врагов в собственной семье. Однажды он убил человека и сбежал в соседний штат. Детективы поймали его, и он был заключен в тюрьму. Он обвинил в этом жену и присылал ей письма с требованием 80 долларов для адвоката-мошенника, чтобы тот вытащил его. Он присылал ей изображения гробов как предзнаменование ее судьбы, когда он наконец выйдет из заточения.

В конце концов она собрала деньги и вытащила его. Он плакал на пороге — соседи, чьи головы торчали из всех окон, говорили, что он пролил целые ведра слез, — и она сжалилась над ним и отказалась от своего намерения добиться развода. Он дома уже несколько дней, и в этот конкретный день муж и жена вместе отправились на пикник. Сын знает всю историю. Как долго продлится мир? Пойдет ли мальчик со временем по непредсказуемым стопам отца?

Вот еще одна зловещая семейная история, с которой сталкивается посетитель. Мать слабоумна. В семье пятеро детей. Двое мальчиков и две девочки унаследовали материнский дефект. Другой ребенок, девочка, нормальный. Отец работает от случая к случаю. Бывшим источником дохода для семьи была женщина-квартирантка с дурной репутацией. Общество организации благотворительности и Общество по предотвращению жестокого обращения с детьми проявили интерес к этим обездоленным, а Ассоциация Октавии Хилл пытается помочь.

Еще одна проблема, постоянно возникающая, — это жертвы недобросовестных страховых агентов. Они передавали свои книжки агентам на хранение. Агенты забирали деньги и либо не вносили суммы, либо записывали их неверно. В некоторых случаях те, кто рассчитывал на пенсию по старости или хотя бы на расходы на погребение, не получат ни цента.

«Но, — может спросить кто-то, — какое отношение эти гуманитарные усилия имеют к арендной плате и дивидендам? Разве нельзя получать деньги, не задавая вопросов, не давая советов и не выслушивая «истории о невезении»? Бизнес есть бизнес. Пусть благотворительные общества, бесплатные столовые, Армия спасения или кто угодно другой заботятся о другой стороне дела».

Ответ на это утверждение заключается в том, что добросовестный домовладелец вряд ли может быть удовлетворен получением денег от любого дома, не зная и не заботясь о том, как они получены. Несколько раз в практике Ассоциации владельцы домов, которые пришли в упадок, были невыразимо шокированы и опечалены, узнав об этом. В одном случае добрая леди, проживающая в Англии, которая никогда не видела недвижимость, управляемую ее агентами в Филадельфии, не могла поверить рассказам, которые ей поведали о его состоянии. Сами агенты не знали фактов, пока Ассоциация не сообщила им об этих живых ужасах. И владелец, и агенты были рады передать дома под контроль Ассоциации, которая немедленно превратила их в жилища, переставшие быть пятном на репутации «Города домов».

Вопрос о ремонте, когда жильцы подают свои просьбы или проверка сборщика арендной платы обнаруживает места, где он может потребоваться, определяется срочностью, суммой денег, уже потраченной на объект, и проявленным духом сотрудничества со стороны жильца. Само собой разумеется, что неряшливым и разрушительным жильцам не уделяется такое же внимание, как представителям тех, кто чистоплотен, аккуратен и своевременно вносит платежи. Какая разница может быть по разные стороны тонкой перегородки! По эту сторону стены — семья, склонная к грязи и беспорядку из-за своего несовершенного социального воспитания. По другую сторону стены, всего в нескольких дюймах, пол, аккуратно застеленный ковром, безупречно чист. На обеденном столе стоит яркая лампа, или ваза с сухими травами, или кричащие бумажные цветы. На стенах висят картины — святых, пейзажи или семейные фотографии в рамке, возможно, молодожены рука об руку или глава дома в великолепной форме польского благотворительного общества.

Можно обнаружить комод, превращенный в алтарь с распятием и свечами; или, возможно, королевская семья Италии является ценным достоянием в великолепном буйстве красок.

Сборщик арендной платы передает все важные вопросы по благоустройству на решение управляющему. Часть ее особой заботы — следить за тем, чтобы сантехника была в исправном состоянии. Ассоциация Октавии Хилл в значительной степени ответственна за значительное сокращение числа случаев, когда шесть, восемь или дюжина семей во дворе пользуются одним гидрантом. В одном посещенном дворе домашняя собака доставляла немало хлопот, так как научилась сама открывать воду и оставляла ее включенной.

Мусор и зола также находятся под надзором сборщика арендной платы. Когда первое выбрасывается туда, где должно быть второе, становится необходимым выяснить более детально, кто ел арбуз на обед, кто курицу, а кто кукурузу — возможно, по доллару за дюжину. В одном случае, когда соседи обвинили ортодоксальную еврейскую семью, предполагаемые виновники были оправданы после обнаружения ветчинной кости в баке, когда подняли крышку.

Точно так же, как работа медсестры Красного Креста в военном госпитале отличается от мечтаний дебютантки об этом, проверка сборщика арендной платы может стать очень простым и прозаичным, лишенным украшательств делом. Она должна видеть, думать, знать. Ничто не является слишком мелким для ее внимания.

«Условия аренды», напечатанные в ежемесячной расчетной книжке, которую сборщик носит для квитанций, содержат правила, которые она должна обеспечивать. Вся арендная плата должна вноситься своевременно и авансом. Жилец обязан оплатить любой ущерб, возникший по его или ее собственной неосторожности. Жилец должен заменить стекло, разбитое в окнах, если это произошло по вине жильца. Нельзя принимать постояльцев или сдавать комнаты в субаренду без письменного разрешения сборщика. Подвалы и дворы должны содержаться в чистоте от мусора, и животные на территории не допускаются. Мусор и зола должны храниться отдельно, а для отходов и бумаги должны быть свои контейнеры. Жильцы должны содержать тротуар в чистоте и свободным от препятствий, а также заниматься уборкой льда и снега. Гвозди или крючки нельзя вбивать в деревянные конструкции без разрешения, и ничего нельзя строить во дворе. Каждый жилец несет ответственность за комплект ключей, которые должны быть сданы при выезде. В многоквартирных домах каждый жилец должен выполнять свою долю работы по уборке холлов, лестниц и дворов.

Существуют также четкие рекомендации по уходу за ванными комнатами, кухнями, сантехникой и мусорными баками. На внутренней стороне обложки напечатана краткая инструкция для быстрого ознакомления сборщика, где указаны адреса и часы работы различных диспансеров, больниц и других учреждений, которые могут стать своевременной помощью в трудную минуту для жильцов.

Темнокожая женщина, стоя на коленях и оттирая пол, который и так казался чистым, объяснила, что нельзя быть слишком «придирчивой к этим микробам». Микробы, объяснила она, такие маленькие, что их не видно, но они определенно могут устроить ужасный переполох внутри человека или дома. Она не знала о Мечникове, Пастере или Листере, но уловила важную идею.

Дворник для дома или группы домов может быть назначен Ассоциацией из числа жильцов за номинальную плату — возможно, в виде одного доллара в месяц, вычитаемого из арендной платы. Дворник берет на себя заботу о мусоре и баках для золы, а также убирает дома, которые сдаются в аренду. Она следит за тем, чтобы жильцы подметали свои комнаты, холлы и лестницы, каждый выполняя часть работы в помещениях общего пользования. Дворника поощряют считать себя деловым партнером Ассоциации, и она обычно гордится своей должностью.

Важной частью обязанностей сборщика является установление и сообщение об ущербе, нанесенном сантехнике. Сантехник также уведомляет Ассоциацию о любом ущербе, который можно отнести на счет жильца, и последний оплачивает часть стоимости ремонта в рассрочку, пока вся сумма не будет выплачена.

Тщательный расчет показал, что в группе из 140 семей за один год стоимость ремонта сантехники из-за неосторожности жильцов составила 32 доллара. Специалист по недвижимости крупной трастовой компании назвал это отличным показателем.

По мере того как сборщик арендной платы, обладающий тактом и проницательностью, совершает свои обходы, механическая транзакция по запросу и выдаче квитанций за аренду в подавляющем большинстве случаев выполняется беспрепятственно и быстро. Услуги констебля стоимостью 2 доллара для выселения семьи требуются редко и с большим сожалением. Но Ассоциация не терпит нерешительности. Она требует своевременной оплаты. Она настаивает на том, чтобы те, кто занимает ее дома, выполняли несколько простых правил, которые она установила. Она не колеблется прибегать к помощи закона, когда возникает необходимость, и жильцы вскоре узнают об этом факте. Большинство из них, счастливые находиться под началом справедливого и внимательного домовладельца, пунктуальны, миролюбивы и довольны. «Я никогда не найду другого такого домовладельца, как вы», — сказал старый еврей, вынужденный по своим причинам переехать, когда он уныло побрел прочь, покачивая бородой.

Случаи, в которых Ассоциации приходится прибегать к крайней мере — выселению, могут быть похожи на случай женщины, которая представилась вдовой с четырьмя детьми. Дети были мифическими. Она приняла четырех постояльцев-мужчин, в вопиющее нарушение строгого правила, запрещающего принимать постояльцев или сдавать жилье в субаренду без согласия Ассоциации. Ничего не оставалось, как выставить ее, неумолимо.

Сборщик арендной платы берет с собой, куда бы она ни шла, свою сумку для денег, содержащую небольшой карточный каталог для отметки платежей, которые вносятся в офисные бухгалтерские книги, квитанционные книжки, бланки договоров аренды и бумагу для заметок. Иногда жильцы, у которых не оказывается готовой суммы при визите, обещают принести ее в офис, и редко они не сдерживают свое слово. Итальянцы особенно пунктуальны в своих платежах. Человек, который после двухмесячного отсутствия вернулся и заплатил за все время, хотя было несколько дней, за которые он не обязан был платить, гордо сказав: «Я честный джентльмен», — был лишь типичным представителем своих соотечественников.

Франклин-Корт. Состояние двора при покупке недвижимости, для пяти передних и тринадцати задних домов, пристроенных друг к другу, сгрудившихся на прилегающих переулках.

Франклин-Корт после реконструкции. Задние дома объединены и теперь сдаются в аренду комплектами из одной, двух или трех комнат. Наглядный пример того, что можно сделать для обеспечения лучшего освещения, вентиляции и санитарных условий в подобных домах.

Обычно симпатичного сборщика арендной платы ждут не великие жизненные кризисы и смерти. Но она никогда не знает, что встретит за углом. Вот сидит человек, который много лет был пекарем, и он совершенно подавлен. Его сестра бодро суетится по комнате, делая вид, что поддерживает домашний уют, насколько может, с помощью нескольких жалких предметов мебели и нескольких треснувших тарелок. Больной брат только что вернулся из больницы, и на столе перед ним лежит сверток, завернутый в кусочек польской газеты. Сборщик арендной платы разворачивает его, обнаруживая коричневый пузырек с лекарством, на этикетке которого указан польский врач, к которому он обратился сразу после совета больницы, чтобы получить снадобье от сердечной болезни. Он настаивает, что никогда не вернется в ту больницу, которая так долго держала его в постели и ничего для него не сделала. Он никогда больше не сможет работать, монотонно повторяет он.

Те, кто работал во Франции среди ослепших на войне солдат, чтобы восстановить надежду, с которой человек снова берется за жизнь, знают, какие средства мудрая, добрая женщина будет использовать с отчаявшимся человеком, который находит свой крест слишком тяжелым, чтобы нести его, и поддался меланхолической апатии. Она постепенно возвращает его к более рациональному состоянию ума и вместо закрытой двери показывает ему открытое окно. Разве результат не стоил того, чтобы задержаться на несколько минут? Даже с коммерческой точки зрения, есть ли какая-то выгода от жильцов, которые находятся в разладе с судьбой или анемичны, если не остро больны, из-за плохого воздуха, дурных запахов, грязных сводов и подвалов, поверхностного дренажа и загрязненной пищи? Разве мисс Хилл не была совершенно права, когда заявила, что жильцов и их окружение нужно улучшать вместе?

Вот еще одна проблема, которую должен был уладить терпеливый всеобщий арбитр. Итальянские дети сидели на польских ступенях и отказывались уходить. Из облака, не больше детской ладони, разразилась буря, которая грозила разрушить мир на улице. Пять наций вскоре оказались втянуты в потасовку. Не великое дело, скажете вы, — но именно так началась мировая война.

Водители фургонов дистрибьюторских домов мясокомбинатов устроили забастовку, требуя прибавки в доллар в неделю. Маленький мясник не мог позволить своему разделочному столу простаивать. Он одолжил ручную тележку, сосед помог ему, и он сам привез мясо, пройдя сквозь строй разгневанных водителей. Но именно по этой причине, если угодно, у него сегодня нет арендной платы. У бедняков так часто бывает тончайшая грань между достатком и ужасной нуждой. Для большинства из нас забастовка — это в газетах. Для них забастовка — это в их жизнях; она может прийти как удар молнии, пробивающий крышу, чтобы разрушить дом.

Возможно, безрассудный лихач или водитель грузовика никогда не узнает, сколько маленьких детей матери держат взаперти из страха, что их собьют, если они будут играть на улице. Но сборщик арендной платы знает. Там так много детей, кричащих и ползающих по булыжникам, что кажется, будто в домах их больше не осталось. Но их всегда полно. Вот некоторые, слишком крошечные, чтобы их можно было пустить в городские купальни. В летнюю жару они почти не носят одежды, и их хилые конечности торчат из лохмотьев, как прутики из птичьего гнезда. Они сидят здесь, в затемненной комнате, где их мать шьет брюки, которые она «заканчивает» по девять центов за пару. Мать объясняет, что не смеет выпускать их на улицу — их могут сбить. И вот они сидят, апатичные, бледные, несчастные. Они громко смеются, когда вы играете с ними в детскую игру на пальцах, и не хотят, чтобы вы уходили.

В другом доме сидит светловолосая девочка с голубыми глазами, один из которых печально скошен, а золотушное обезображивание отмечает то, что почти является хорошеньким личиком. Ей, пожалуй, лет четырнадцать. Вы начинаете с ней разговаривать и обнаруживаете, что она глухонемая. Она была в школе для таких несчастных, объясняет сборщик арендной платы, и это ее летние каникулы. Они, безусловно, достаточно пусты.

Вот дома, которые вот-вот будут переданы Ассоциации. В основном их занимают итальянцы. Заметьте домового воробья, который порхает в щель кирпичей, где он полностью исчезает, найдя свое гнездо. Там обычное явление — один гидрант снаружи на полдюжины семей. В темном углу двора, за заваленным хламом и грязным дровяным сараем, есть лужа вонючей черной воды, из которой можно выловить гнилую мешковину и всякую всячину из социальной истории всех домов. Любопытные дети стали бледно-зелеными, как ростки в подвале, а их руки тонкие, как стебли. Зловоние, исходящее от лужи, кажется, имеет к этому отношение. Мать говорит — несколько гордо, — что врач сказал, что у ее детей вялая печень. Она смотрит на вас с нахмуренным лбом, вытирая руки о фартук. Она гадает, есть ли какая-то надежда на что-то лучшее в том, как вы на нее смотрите. «Домовладелец, — говорит она, не зная о грядущем переходе к другому режиму, — никогда ничего не делает с этим местом, только собирает арендную плату».

Несколько лет назад за задней стеной большой церкви был карман, о котором те, кто славил Бога по другую сторону стены, ничего не знали. Он примыкал ко двору из девяти домов, которые приобрела и улучшила Ассоциация Октавии Хилл. Через двор обитатели четырех злых и невидимых жилищ совершали свой поспешный побег на улицу, когда закон шел по следу, который никогда не находило евангелие. Владельцем был состоятельный негр, который довольствовался тем, что получал деньги от агента и не задавал вопросов. К агенту снова и снова обращались с просьбой положить конец бедламу пьянства и азартных игр, драк и непристойностей, которые делали ночь отвратительной на территории. По провидению владелец умер, и дома были куплены другом Ассоциации, который передал их под ее опеку. Ничего не оставалось, как выселить жильцов. Были заселены польские иммигранты из числа беднейших. В первый год после перемены сборщик арендной платы смог показать каждый собранный цент. Во второй год результат был тем же. Тем временем Ассоциация получала свою обычную комиссию в 7,5% за сбор арендной платы, а владельцы получали в первый год 6,4%, а во второй год 6,5% на инвестиции.

Еще один яркий наглядный урок среди многих, которые можно привести в качестве примера ценности тихого влияния сборщика арендной платы — влияния, которое проникает так же тонко, как дрожжи, — можно увидеть в группе домов для негритянского населения на Нодейн-стрит рядом с офисами Ассоциации, о которой уже упоминалось. Один из этих домов, поскольку он отдан одиноким пожилым женщинам, стали называть «Домом для пожилых дам». Если кто-то хочет найти образцовую удовлетворенность, пусть поговорит со старой искалеченной слепой женщиной, которая живет на верхнем этаже. «Она способна погладить блузку без единой складки», — говорит дружелюбный сборщик арендной платы. Порядок и чистота этих комнат замечательны. Есть истории о жизни на плантациях, которые можно услышать из уст старой «мамушки» с Юга. Есть манеры великих домов, ставших историческими достопримечательностями, и дней до того, как была написана «Хижина дяди Тома». Весь Дом епископов А.М.Е. церкви должен найти место на стенах, и вы обнаружите, что набожные прихожане каждую ночь на коленях молятся за молодое поколение, которое может стать жертвой соблазнов Дьявола вдоль Великого Черного Пути Южной улицы.

Что касается важнейшей роли управляющего, трудно сказать, где начинается или заканчивается его работа. Проблем столько, сколько он готов выслушать. Вот еврейская женщина, которая обрушивает поток просьб и вопросов и никогда не останавливается, когда в поле зрения появляется сборщик арендной платы или управляющий. Все, чего она хочет, — это все, что только можно хотеть; только уступка «синего неба» удовлетворила бы ее требования. Но за всей этой настойчивостью стоит материнская амбиция. Пианино в доме и уроки дочери означают экономию на всем остальном, как в случае с домом — не контролируемым Ассоциацией, — где живет клерк аптекаря, и мы находим кухонную плиту, обеденный стол и детский рояль Steinway, сгрудившиеся в одной маленькой комнате.

У Ассоциации есть свой штат механиков для старых и новых работ, и управляющий — их «начальник». У них есть ремонтная мастерская в подвале офиса на Ломбард-стрит, 613–15, для любой работы, которую нельзя выполнить на месте. Там они хранят запасы мелкого оборудования, краски и пиломатериалов, которые используются по мере необходимости.

Эти механики занимаются всем, кроме сантехники, ремонта крыш и более крупных операций, связанных со значительными штукатурными и кирпичными работами. Сантехника всегда настолько проста, насколько это возможно, и после ее установки обслуживание в основном означает поддержание стоков к раковинам и туалетам в рабочем состоянии.

Когда дома берутся под реконструкцию, устанавливаются оцинкованные раковины со сланцевыми спинками, за исключением того, что в лучших домах используются цельные эмалированные железные раковины. Водоснабжение, проходящее через оцинкованные трубы, выходит через латунные краны. Свинцовые трубы используются нечасто — они привлекательны для воров. Краны раковин железные.