Одна из первых вещей, которую нужно сделать со старым домом для его восстановления, — это соскоблить обои. Ассоциация не любит множество слоев бумаги, скрывающих долгое пренебрежение и коварные логова насекомых, и обычно применяет вместо этого краску или известковую побелку. Десять или двенадцать слоев обоев — обычное дело, а со стен одной комнаты было удалено до двадцати семи. Когда стены соскоблены, трещины в штукатурке могут быть полны насекомых. Стены окрашены или побелены в светлые тона, которые создают приятный контраст с деревянными элементами. Многие жильцы хотят обои, но со временем их можно научить санитарному преимуществу альтернативы.
Внешняя кирпичная кладка, часто выгибающаяся и крошащаяся, требует большого внимания, и часто приходится строить много футов новой стены или полностью заменять стену. Сломанные двери и гниющие оконные рамы и переплеты — частые статьи расходов. Ошибка — обновлять стекло в переплете, слишком слабом, чтобы его удержать. Новый переплет — более верная экономия в долгосрочной перспективе, чем тот, который залатан, «чтобы сойдет».
Может показаться, что в случае с разбитой оконной ставней (обычно ставни не встречаются на домах Ассоциации) или изношенной прокладкой для крана жилец мог бы проявить достаточную инициативу, чтобы заняться необходимым ремонтом самостоятельно; но есть так много способов сделать что-то неправильно и повредить собственность Ассоциации, что управляющий на самом деле предпочитает, чтобы жильцы оставляли все как есть, пока он и его собственные люди не смогут прийти.
Трехэтажный дом на Кенилворт-стрит, 1326, можно выбрать в качестве подходящего примера реконструктивной работы управляющего. Арендная плата за дом до того, как Ассоциация взяла его под контроль, составляла 16 долларов в месяц. Он сдавался в субаренду негритянским жильцам, которые платили в общей сложности около 50 долларов в месяц за свои помещения.
Сейчас он перепланируется под двухкомнатные квартиры, по одной на каждом этаже, которые будут сдаваться за восемь долларов за этаж в месяц, арендная плата выплачивается еженедельными взносами. На каждом этаже есть туалет, а на каждой кухне — раковина. Лишние перегородки, препятствовавшие свободной циркуляции света и воздуха, были убраны. Жест управляющего руками, как будто он выполнял гимнастическое упражнение, сказал больше, чем его слова. «Мне нужно получить свет и воздух», — сказал он; и подумалось о настойчивости Октавии Хилл в этом вопросе.
Один из домов в ряду маленьких домов сзади стоит 8 долларов в месяц. Предыдущий владелец поставил несколько дешевых предметов мебели и собирал 20 долларов в месяц. При Ассоциации мебель принадлежит жильцам. Улучшения, которые сейчас устанавливаются, добавят доллар в месяц к арендной плате. Эти маленькие дома называют «домами один, два, три», потому что они состоят всего из трех комнат, одна над другой.
Какой оазис мы находим здесь, глядя из верхних окон! Дома вокруг — не собственность Ассоциации — имеют разрушающиеся лачуги сзади, в которых хранятся сломанные ящики и бочки, вышедшие из употребления стулья и постельные принадлежности, а также сломанные детские коляски. Нет свободного места, чтобы посидеть под тенистым деревом, или посадить ипомею, или поставить песочницу. Хочется увидеть, как рабочие, мостящие двор Октавии Хилл внизу, обратят свое внимание на всю округу.
В случае с недвижимостью на Северной Третьей улице, 948–952, из шести выгребных ям во дворе, которые частично заходили под кухни, в каждом случае было вывезено по сто бочек нечистот. Из другой ямы, десять футов в диаметре и двадцать пять в глубину, было вывезено 275 бочек. Цифры дают некоторое представление о задаче управляющего как инженера-санитара. Люди, подавленные зловонием этих сводов, которые, как говорят, не чистились тщательно восемьдесят лет, работали посменно, чтобы получить необходимые передышки.
Когда Ассоциация пришла в этот двор, там были сомнительные жильцы; жильцы, которые имели влияние на политические силы и бросали вызов новой администрации, чтобы та их выселила. Будучи законом сами для себя, они делали ночь отвратительной и опасной для уважаемых соседей. Пьющие, скандальные, аморальные обитатели должны были уйти, и сегодняшние жильцы — совсем другого сорта.
Серб, который живет в одном из домов во дворе, вымощенном цементом, является секретарем своего ложи и с гордостью описывает школу для тридцати сербских детей, которую он и его соотечественники открыли на углу Третьей и Браун-стрит неподалеку. В другом доме женщина делает вышивку на продажу для своей церкви. Она работала над стеблями для искусственных листьев для украшения шляп и зарабатывала от 3,50 до 5,00 долларов в неделю, работая от рассвета до заката, по два с половиной цента за гросс стеблей. Но она счастлива, потому что у нее хороший муж, и это деньги на булавки. Дети из другого дома взяли чугунную ванну и сделали для себя радостный бассейн с помощью нескольких футов шланга, предоставленного их отцом. Неудивительно, что бывшие жители, которые недавно вернулись во двор, чтобы навестить его, не узнали это место и собирались отступить, смущенные как нарушители. В глубине двора — хороший пример проволочного забора, установленного во многих местах вместо сплошного дощатого забора, чтобы обеспечить свободную циркуляцию воздуха. Следует отметить, что сплошные ставни старинных филадельфийских жилищ являются такими же нежелательными барьерами для целебного свежего воздуха. Так много жильцов нужно учить терапевтическим достоинствам свежего воздуха!
Двор недвижимости на Северной Третьей улице, 948–952, до реконструкции. Поверхностный дренаж, один гидрант на шесть семей. Туалет не подключен к подземной канализации и переполнен на момент покупки.
Двор недвижимости на Северной Третьей улице, 948–952, после реконструкции. В каждом доме 4 комнаты, вода на кухне, газ, туалет. Арендная плата — 8,50 долларов в месяц.
Сырые стены представляют собой серьезную проблему для управляющего. Жильцы постоянно жалуются на протечки в подвалы. Часто вода, скапливающаяся у переплетов подвальных окон или просачивающаяся под них, гноит переплеты. Если штукатурка делается непосредственно на кирпичных стенах, сырость будет проступать в холодную погоду и проявляться в виде «потения» внутри. Многочисленные эксперименты показали, что самый дешевый и удовлетворительный способ — это нанести на стены несколько слоев вещества, известного как тунлин. В некоторых местах оно используется на стенах уже три года и до сих пор не дает влаге проступать.
Благодаря оплате наличными или получению скидок при оплате счетов Ассоциация стала желанным клиентом, а управляющий внимательно следит за ростом цен или возможностью совершить выгодную сделку.
Например, в домах на Кенилворт-стрит мы видим, что новые оконные рамы сделаны из липы — материала, который хорошо выглядит и с которым легко работать. Сейчас он стоит значительно дороже, чем еще некоторое время назад. Мы обнаружили, что управляющий, до того как цены взлетели, закупил партию за 15 долларов, которая сейчас стоила бы не менее 200 долларов. Он объясняет, что этот материал достаточно мягкий для обработки, достаточно выдержанный, чтобы просохнуть, и является наилучшим из возможных для получения качественных соединений «на ус».
Мы выяснили, что он купил двадцать пять бочонков гвоздей в ожидании роста цен за два дня до того, как цена за бочонок выросла на 40 центов. Когда необходимо всеми силами сдерживать цены ради низкой арендной платы, а грань между прибылью и убытком проведена столь четко, экономия в 10 долларов на одной такой сделке — это не пустяк.
Ассоциация не экономит и путем обмана своих жильцов, как это делал прежний домовладелец в доме, где было удалено двадцать семь слоев обоев. Выяснилось, что этот конкретный мошенник использовал навоз вместо волоса в качестве связующего компонента для штукатурки.
Стандартизация различной мелкой фурнитуры позволяет добиться дополнительной экономии. Для наружной стороны дверей используются накладные замки единого образца, а для внутренней — врезные замки одного типа.
Краска используется практически одного и того же цвета. Это означает, что подходящий оттенок легко получить без составления специальной смеси.
Все дома оборудованы газовыми плитами, что является невыразимым облегчением для хозяйки, которой в противном случае пришлось бы стоять у раскаленной плиты летом.
Прилагаются все усилия для сохранения деревьев на задних дворах, и любимая теория управляющего заключается в том, что под этими деревьями нужно сидеть и играть, а не только использовать их для затенения окон и дворов.
Ассоциация в своем офисном здании по адресу Ломбард-стрит, 613–15, использует первый этаж для собственных нужд, а два верхних этажа сдает аккуратным жильцам. О ремонтной мастерской в подвале уже упоминалось. Весь день жильцы любой расы и положения приходят, чтобы заплатить арендную плату или найти решение широкого круга личных и социальных проблем, о которых говорилось на предыдущих страницах. Им дают почувствовать, что этот офис — их офис, и что глухим ухом никогда не встретят того, кто действительно нуждается в совете и честно его заслуживает. Они получают бесплатно — хотя могут и не осознавать этого факта — деловое и социальное образование. Они видят, что данные об их индивидуальных случаях занесены в картотеку, и если они будут уличены в уклонении, точная система бухгалтерского учета приведет их в замешательство. Ни одна запись о сделке в деятельности Ассоциации не зависит от случайных воспоминаний или простых слов. Часы приема в офисе проходят без суеты и спешки, полы безупречно чисты, столы освобождены для работы. Лишние движения исключены, добродетели бережливости и системности наглядны, и все же в этом предприятии есть сердце и человеческое участие. Невозможно посетить штаб-квартиру, не осознав сразу атмосферу искренности, усердия и практического успеха, которая окружает эту работу. Это филантропия; и это бизнес.
V. ОКУПАЕТСЯ ЛИ ЭТО?
Теперь мы переходим к вопросу — окупается ли это? Очевидно, что у ответа есть две стороны: материальная и духовная. Давайте рассмотрим, в первую очередь, фактическую денежную отдачу.
Мы уже приводили удовлетворительные финансовые результаты на примере нескольких типичных объектов. Аксиомой является то, что те, кто ищет максимально возможные дивиденды от инвестиций без учета каких-либо других соображений, вряд ли будут удовлетворены 4 процентами, которые выплачивает Ассоциация. Акционеры Ассоциации и директора, как правило, рады осознавать, что их инвестиции обеспечивают хорошее жилье для бедных по низкой цене, и они довольны тем, что отказываются от несколько более высоких прибылей, которые могли бы возникнуть, если бы никого не заботило, как живут жильцы.
Трастовая компания от имени наследственного фонда управляла группой небольших домов, построенных как образцовое жилье для бедных. Под управлением трастовой компании средний валовой доход от этих домов в течение трех лет составлял 72 доллара в месяц, а чистый доход — 14,34 доллара в месяц. Недвижимость перешла под контроль Ассоциации. В течение первых двух лет при новом порядке валовой доход составил 148 долларов, а чистый доход — 70 долларов. Трастовая компания, находясь далеко от места событий, присылала клерка или полагалась на услуги местного агента по недвижимости. Никто из них лично не интересовался благополучием жильцов. Ассоциация отправила дружелюбного сборщика арендной платы, который немедленно сообщал о необходимости ремонта, следил за рабочими, всегда находился в теснейших личных отношениях с бытовыми проблемами домовладельцев и находил хороших жильцов, как только появлялись вакансии, тем самым сводя к минимуму потери из-за простоев.
Мы видим, что при системе отсутствующего домовладельца чистая прибыль составляла около одной пятой валовых поступлений, тогда как при системе постоянного личного контроля чистая прибыль составляла около половины валового дохода.
Внутренние возможности системы Ассоциации, распространенные на торговые палаты, советы по торговле или женские клубы, почти бесконечны. Один из лучших сборщиков арендной платы, который был у Ассоциации, говорит, что самое главное — это «знать цену деньгам и пунктуальности, немного разбираться в ведении хозяйства, немного в обустройстве дома — остальное придет в процессе». Сборщики такого типа, работающие в Ассоциации, могли бы оказать неоценимую помощь в качестве агентов трастовым компаниям и другим организациям, которые занимают фидуциарную позицию по отношению к владельцам недвижимости в густонаселенных районах.
Организация и деятельность компании «Модел Хоумс», созданной для строительства группы домов в районе Ричмонд, были описаны. Чтобы показать, насколько точно, исходя из многолетнего опыта, Ассоциация рассчитывает стоимость ремонта и другие расходы, можно привести выдержку из бухгалтерских книг компании «Модел Хоумс». Эти оценки и фактические затраты приведены, если не указано иное, за год, закончившийся 29 ноября 1916 года.
Estimated Actual
Taxes $ 780.00 $ 779.97
Water rents 382.50 382.50
Repairs & allowances 675.00 327.75 (11 mos.)
Depreciation 450.00 450.00
Unlets 302.00 138.10 (11 mos.)
Losses 9.00 (11 mos.)
Fire Insurance 30.88 30.88
Liability Insurance 26.66 26.68
Cost of Collection 441.75 413.60 (11 mos.)
Interest on Mortgages 1,870.00 1,575.36 (11 mos.)
Вот еще один пример выгодного обращения с домами, которые видели лучшие времена.
В 1903 году Ассоциация купила в качестве агента два четырехэтажных кирпичных дома, наполовину занятых неграми низкого социального класса. Все внутри и снаружи было в наихудшем состоянии. Дома были переоборудованы из частных резиденций в многоквартирные без ведома городских властей. Позади больших домов находились шесть маленьких домов типа «один, два, три», все они обслуживались одним гидрантом. Владельцы полностью полагались на агента, которого не заботило ничего, кроме арендной платы. Когда они наконец увидели, что у них на руках, они пришли в ужас и расстались с этой недвижимостью за меньшую цену, чем называли сначала — 4870,26 доллара. Переделки и ремонт обошлись в 3214,06 доллара. Земельная рента составила 1700 долларов. Страховка — 45 долларов. Пятипроцентная комиссия Ассоциации за проведение ремонта добавила 160,70 доллара, что составило общую стоимость 9990,02 доллара.
Теперь давайте посмотрим, что получила Ассоциация после установки туалетов, мансардных окон и окон, ремонта крыш и водостоков, оштукатуривания стен и покраски деревянных конструкций, обеспечения пожарных лестниц и проведения всех мелких ремонтных работ. В больших домах еженедельная арендная плата составляла 78 центов за комнату, а в меньших — 55 центов за комнату, или 1,65 доллара за дом.
Арендная плата в первый год, 1904-й, составила 1210,95 доллара. Налоги составили 126,21 доллара; плата за воду — 41,50 доллара; ремонт — 174,37 доллара; комиссия Ассоциации в размере 7,5% — 90,80 доллара. Это дало владельцу баланс в 778,07 доллара, или чистую прибыль в 7,7% на инвестиции.
В следующем году арендная плата составила 1203,55 доллара, а баланс владельца — 822,81 доллара, или 8,2% чистой прибыли на инвестиции.
Ассоциация не ожидает доходности выше 4 процентов; она даже не обещает этого. В некоторых случаях она считает целесообразным временно удерживать доход и направлять полученную прибыль на улучшение недвижимости. В некоторых случаях это делалось по прямому желанию владельцев. Временная напряженность на рынке и высокая стоимость строительных материалов или рабочей силы — это условия, которые мгновенно отражаются в балансовом отчете организации, работающей с такой небольшой маржой. Но разумное хозяйствование позволило показать, что, хотя доход в исключительных случаях падал ниже четырех процентов, он часто поднимался до двойного или почти двойного размера. Мы видели, что по домам на Лиг-стрит во втором округе доход вскоре после заселения составлял 7,5 процента годовых, и это были дома в чрезвычайно ветхом состоянии. Недвижимость на Норт-Терд-стрит, из которой были вывезены сотни бочек нечистот, показала доход в шесть процентов в первый год.
Общий доход Ассоциации за 1916 год составил 26 496,23 доллара. От аренды поступило 18 834,23 доллара; агентские комиссии составили 3792,84 доллара; дивиденды по акциям компании «Модел Хоумс» — 1400 долларов; комиссии за новое строительство и реконструкцию, спланированные и проконтролированные для других владельцев, составили 2469,16 доллара. Поскольку операционные расходы составили 17 799,26 доллара, чистая прибыль за год составила 8696,97 доллара. Дивиденд в размере 4 процентов, выплачиваемый 1 февраля 1917 года, оставил небольшой остаток в 13,26 доллара для добавления к нераспределенной прибыли в размере 15 973,01 доллара — прибыли, созданной главным образом за счет даров и завещаний в пользу Ассоциации.
Следует отметить, что вышеуказанный результат достигнут вопреки определенным неблагоприятным обстоятельствам. Материалы и рабочая сила выросли в цене. Сумма в 896,40 доллара была списана с годовой прибыли за ремонтные работы, предпринятые в сотрудничестве с Комитетом по чрезвычайной помощи. Налог на акционерный капитал в размере половины одного процента, взимаемый со всего выпущенного капитала, охватывал период в 14 месяцев и составил почти 1200 долларов. В таких условиях было бы невозможно поддерживать четырехпроцентный дивиденд без комиссионных, заработанных на планировании и надзоре за новым строительством и первоначальной реконструкцией объектов в управлении, а также обычных агентских сборов. Нет сомнений, что Ассоциация, которая является совершенно определенно филантропическим учреждением, для которого бизнес-администрирование является второстепенным, должна быть освобождена от тяжелого бремени налога на акционерный капитал. Дивиденды, которые Ассоциация периодически объявляет, выплачиваются для привлечения инвесторов в жилье для бедных. Они не зарабатываются ради того, чтобы те, кто владеет небольшими домами, могли сколотить состояние.
Такая работа, как работа Ассоциации Октавии Хилл, приносит результаты, которые выходят за рамки непосредственной денежной оценки, и создает удовлетворение, более глубокое, чем любое, связанное со знаком доллара. Во многих американских городах, которые сейчас планируют хорошее жилье по низким ставкам для людей со скромным заработком, что стало необходимым из-за быстрого расширения промышленных интересов, осознают, что для гражданского процветания, как и для индивидуального счастья, фундаментально важно дать людям, которые не богаты, максимальную меру комфорта и счастья, доступную за то, что они могут платить. Общество день за днем узнает, на что оно имеет право рассчитывать, и обнаруживает, что коррупция в политике, притворяясь, что приносит пользу, часто совершает самый вопиющий обман. Налогоплательщик, будучи информированным, требует отдачи от своего вклада в городскую казну. Дети в школе приобретают то спасительное недовольство положением вещей и тот дух разумного допроса, которые являются условиями, предшествующими человеческому прогрессу. Ибо справедливо сказано, что задавать вопросы — это начало реформы.