«Стоимость жилья»

По словам президента Ассоциации санитарных инспекторов Англии, вполне вероятно, что если город девятнадцатого века продолжит истощать сельскую местность, забирая ее потенциально интеллектуальный класс и втискивая его во все меньшие и меньшие помещения, это иссушит резервуары силы в населении (выступление, 18 августа 1905 г.).

Дома Morris Building Co., проиллюстрированные в главе II, показывают, что можно сделать. Эти дома сдаются в аренду за 35–45 долларов в месяц с постоянным отоплением и горячей водой, так что тяжелая работа сведена к минимуму; но потребности семейной жизни иллюстрируются тем фактом, что жильцы почти повсеместно требуют постоянного отопления и горячей воды как ночью, так и днем. Обычный многоквартирный дом без детей гасит свои печи на ночь. Однако дополнительная аппаратура означала бы работу со стороны жильцов. Это хороший пример баланса, который должен быть найден во всех новых планах, пока они не будут протестированы.

Изменение в том, что человек получает под названием жилья, за что платит арендную плату, должно четко учитываться. Два или три десятилетия назад это была плотная крыша, тонко оштукатуренные стены и дымоход с «отверстиями для печей», возможно, печь с небольшими жестяными дымоходами, колодец или цистерна, или, может быть, один кран, подающий небольшую струю воды. Сегодня даже в пригородах предоставляется свет, тепло, обильная вода, уход за холлами и тротуарами. Лифтер заменяет «мальчика на побегушках», инженер и дворник избавляют главу дома от забот, так что может быть не так экстравагантно, как кажется, отдавать треть дохода в 3000 долларов за аренду, поскольку это останавливает то дырявое сито, тот бездонный мешок «эксплуатационных расходов». Доход в этом случае может быть довольно точно оценен, особенно если питание осуществляется в кафе. Если семья обедает как придется, стоимость возрастает. Вот несколько оценок для проверки и критики:

Если жена может справиться с «кухонькой» и частью одежды, можно сэкономить около 600 долларов, но в этом случае это представляет собой ее заработок и должен быть в ее распоряжении. Если возможно получить безопасное жилье за 400 долларов, то с помощью жены 700 долларов должны быть суммой в «регионе выбора». Я считаю, что если доходом нельзя управлять так, чтобы обеспечить выбор, вся ежедневная работа становится горькой. Даже если что-то тратится глупо, это безопаснее, чем бремя «чуть-чуть не хватает».

Rent of an apartment $ 600.00 to $ 700.00

Meals 1200.00 to 1000.00

Clothing 400.00 to 600.00

Incidentals, amusements, etc. 200.00 to 300.00

Savings, nil. ________ ________

Total income $2400.00 to $2600.00

Более обычная стоимость достойной жизни в наших восточных городах составляет:

Это во многом оправдывает утверждение, что молодой человек не может позволить себе жениться, имея менее 3000 долларов в год.

Rent 1000 to 1500

Meals 1200 to 1400

Clothing 500 to 700

Incidentals 300 to 600

Savings, nil. _____ _____

Total $3000 to $4000

С этими цифрами в уме, что может сделать наша семья с доходом 2000 долларов и двумя детьми? Арендная плата, которую они могут платить, не покроет услуги или отопление. Должна быть горничная, чтобы наполнять лампы, следить за печью, помогать с готовкой, а жена должна довольно тесно держаться дома и, вероятно, отклонять большинство приглашений. Для пяти человек десять долларов в неделю на сырые продукты и пять на их приготовление — это самый низкий предел, на который, вероятно, можно пойти с радостью.

В банке — ничего.

Rent, heat, light, etc. $ 400

Food 800

Clothing hardly less than 400

Children's education, even with free

schools, and their illnesses will

use up 100

Car-fares, church, etc. 100

Wages and sundries 200

_____

Total $2000

Но какое жилье может найти эта утонченная, умная семья сегодня за 400 долларов? Конечно, ничего с современными удобствами. Отсутствие таковых компенсируется женским трудом — тяжелым, грубым трудом. И это суть проблемы прислуги сегодня. Это причина, по которой больше семей не уезжают жить в сельскую местность. Работа, требуемая в старом доме, чтобы довести жизнь до современных стандартов, слишком ужасающа, чтобы браться за нее легко.

В Англии планы Sunlight Park и другие, в Америке схемы Дейтона и Цинциннати — это примеры того, что делается для семьи с доходом от 500 до 800 долларов, но где примеры (помимо домов Морриса) для класса служащих, за которых мы просим? Великая армия желающих создать дом вынуждена вести кочевой образ жизни из-за потребностей, возникающих в результате крупных объединений — перемещение офисов, закрытие фабрик, разрушение сотен домов. Я считаю это главным фактором упадка американского дома — в сто раз более мощным, чем женское высшее образование.

Бездумный комментарий по поводу этого роста стоимости жилья обычно является осуждением жадных домовладельцев и бездушных капиталистов; но вся ли это история?

В нынешнем порядке вещей кажется неизбежным, что выигрыш одного класса в обществе является потерей для другого. Вероятно, закон существовал всегда, и только очень быстрые и внезапные изменения выводят его на передний план из-за необходимой быстрой перестройки, операции, которую вялая человеческая природа отвергает, когда на нее сознательно давят.

Например, усилия филантропа и рабочего вместе взятых преуспели в сокращении часов труда и увеличении заработной платы — увы, без увеличения скорости или качества выполняемой работы, особенно в профессиях, связанных со строительными материалами, так что стоимость строительства дома удвоилась за двадцать пять лет, во многом из-за стоимости труда. Это возросшее бремя тяжело легло на ту самую группу людей, которая наименее способна его нести: квалифицированного ремесленника, учителя и молодого наемного работника. Снова я обращаю внимание на потребность в филантропе, который поднимет глаза на эту группу, надежду нашей демократии, тех, кого он считал способными помочь себе самим — и со временем они бы это сделали; но время — это то самое, в чем им отказано в этот век моторов. Помощь в быстрой адаптации должна прийти на помощь тем, для кого время более чем равно деньгам.

Раньше терпеливо ждали, пока посеянные газоны станут бархатистой дерниной. Деньги могут привезти дерн издалека и за сезон дать результаты многих лет. Так и жилищный вопрос семьи с доходом 2000 долларов может быть решен, как только это покажется достаточно желательным. Это требует исследования так же верно, как проблема рака или пустынная ботаника, и затрагивает тысячи людей.

Еще одной причиной увеличения стоимости строительства и эксплуатации, которая, если ее мудро реализовать, повышает здоровье и эффективность, является санитарное обеспечение наших недавних строительных законов.

Установка этих санитарных приспособлений становится все более дорогостоящей из-за роста заработной платы рабочих, сантехников, каменщиков и т. д. Тщательная статистика Бюро труда убедительно показывает, что во всех строительных профессиях сократилось время труда и увеличилась заработная плата в час, так что стоимость строительства удвоилась, а санитарные требования снова удвоили стоимость, поэтому легко понять, почему семья с фиксированным доходом сократила свое жилое пространство в четыре раза.

Конец еще не наступил: новые устройства, упомянутые в предыдущих главах, поначалу увеличат стоимость строительства.

Из-за отсутствия деловой подготовки публика ошибается в оценке относительных затрат. Хорошо построенный «автоматический дом» стоит слишком дорого, говорят они. Да, но что он экономит? Стоимость кажется огромной, экономия — незначительной. Более того, ценность душевного спокойствия, того мира в душе, который является следствием бесперебойной работы домашней машины, недооценивается. Американский ребенок, такой, какой он есть, во многом является продуктом американского дома и его плохо приспособленной конструкции. Я должна повторить свое убеждение, что модификация самого дома под жизнь, к которой призывает двадцатый век, является первым шагом в социальной реформе.

ГЛАВА VII.

СВЯЗЬ МЕЖДУ СТОИМОСТЬЮ ЖИЛЬЯ И ОБЩИМ ДОХОДОМ.

«Должно быть сделано возможным жить в пределах своего дохода».

Бережливое французское правило — одна пятая на аренду. В городах, где земля дешева и дерево в изобилии, или в университетских общинах, освобожденных от налогов, комфортное жилье находится в этой стране всего за пятнадцать или восемнадцать процентов от общего дохода. В некоторых шахтерских городах, где все перспективы неопределенны и дом не имеет особого социального значения, арендная плата может быть даже ниже, хотя часто она очень высока. Это зависит от спроса, от конкуренции, а не от качества. В наших старых и более устоявшихся общинах наиболее распространено, что арендная плата поглощает одну четверть зарплаты всех городских жителей с доходами в наших пределах. Это было верно в Бостоне пятьдесят лет назад, и это верно сегодня в десятках городов, лично исследованных. Не является неизвестным, что учитель или деловой человек превышает это в надежде на повышение зарплаты ко второму году. Добавляя расходы на эксплуатацию дома, на ремонт и дополнения, и улучшения, если дом в собственности, почти половина доступных денег должна уходить на простое проживание семьи.

Если верно, как я считаю, что для каждой доли свыше одной пятой, потраченной на аренду, должна быть сделана экономия в другом направлении — в ежедневных расходах, меньше услуг, менее дорогая еда или менее дорогая одежда, или, последнее, что нужно сокращать, меньше реальных удовольствий жизни, — будет видно, какой это далеко идущий вопрос, как он затрагивает жизненно важный момент: иметь или не иметь другие хорошие вещи в жизни.

Большая часть увеличения связана, как мы уже говорили, с возросшим спросом на санитарные удобства, но гораздо более мощным является давление, возникающее из-за цены на землю.

Это давление привело к строительству все меньших и меньших квартир, так что четыре и шесть комнат делаются из площади пола, достаточной для двух. Звучит лучше сказать, что у нас шестикомнатная квартира, даже если нет больше приватности, чем в двух комнатах, ибо комнаты — это просто ячейки, если двери не всегда открыты. Нередко в таких люксах, сдающихся за 50–60 долларов в месяц за шесть комнат, можно найти три из них только с одним окном на одной стороне, без возможности сквозного проветривания, если двери всего люкса не открыты.

Этот стиль строительства преобладает даже в пригородах, где воздух и солнечный свет должны быть бесплатными. Желающий снять жилье, глядя на такие люксы со всеми открытыми дверями и комнатами, невинными от жареной рыбы и бекона, не думает о месте таким, каким оно будет в условиях жизни, когда приватность можно получить только задыхаясь.

Образцовые многоквартирные дома в Нью-Йорке сдаются за один доллар в неделю за комнату; лучшие дома — за двойную цену, или два доллара за 450 кубических футов. Многие из тех, что я исследовала, сдающиеся за сорок-шестьдесят долларов в месяц, не дают больше пространства за деньги, только немного лучшую отделку — например, мрамор и плитку в ванной.

Трехкомнатная квартира, однако, вмещает столько же людей, сколько шестикомнатная, следовательно, здесь больше реальной скученности. Во всех этих классах жилья не хватает свежего воздуха. Стоит ли удивляться, что «белая чума» всегда с нами? Какое лекарство, пока миллионы спят в чуланах без проходящих через них воздушных потоков?

Принимая французское правило, ремесленник, который снимает образцовый многоквартирный дом за 3,50 доллара в неделю, должен зарабатывать 3 доллара в день за шесть дней. Если он зарабатывает только 2 доллара, то более четверти должно уходить на жилье. Есть сотни итальянских семей в Нью-Йорке, которые платят всего 2 доллара в месяц за такое жилье, какое у них есть, но это лишь обеспечение примитивной идеи простого крова, а не комфорта настоящей семейной жизни. По обычаю древнего человека эти люди проводят свою жизнь на открытом воздухе, едят, где бы они ни были, и используют это временное жилье как защиту от непогоды и как место для хранения вещей, которые они не носят с собой, и для слабых, которые не могут путешествовать.

По мере того как человек поднимается по шкале потребностей, он платит больше, вниманием и деньгами, за жилье, потому что оставляет жену и детей в его комфорте, пока сам отправляется на свои ежедневные задачи. По мере роста идеалов пропорция растет, пока даже треть его заработка не уходит на простое жилье. Но это ограничивает его желания в других направлениях, так что становится уместным вопрос: когда правильно отдавать до трети умеренного дохода за жилье? Как каждое сердце знает свою горечь, так каждый человек знает свое дело и какую долю своего дохода он готов потратить на дом, ибо комфорт жизни во многом относится к еде и ночлегу. Однако следует признать, что комфорт и дискомфорт — это в значительной степени вопросы привычки и личной точки зрения, поэтому образование в отношении идеалов является важной обязанностью общества в его собственной защите.

Если двое людей без детей предпочитают тратить на жилье больше, чем на что-либо другое, то при 3000 долларов в год 1000 долларов можно отдать за аренду, если это покрывает отопление, освещение и общий внешний уход. Но семья с детьми, которую нужно учитывать, не должна думать о том, чтобы позволить треть на аренду при нашем самом высоком пределе в 5000 долларов в год, и это неразумно даже тогда. На самом деле соотношение должно регулироваться обстоятельствами. Однако верно, что условия должны интерпретироваться фиксированным принципом в жизни, а не какой-либо простой модой или предрассудком момента.

Один вопрос, который задает каждый человек, когда обсуждаются эти предложенные улучшения, — но сколько это будет стоить? Тем самым признавая, что стоимость, а не эффективность, является мерой; что старые идеалы в отношении денежной ценности все еще правят миром. Слишком дорого иметь печь, достаточно большую, чтобы согреть достаточный объем воздуха, слишком дорого устанавливать безопасную сантехнику, слишком дорого содержать дом в чистоте, и так далее по списку. Мы были слишком заняты зарабатыванием и тратой денег, чтобы изучить стоимость пренебрежения кардинальными принципами правильной жизни. Фермер знает стоимость своих молодых животных, но отец мало заботится и меньше знает о том, во сколько должно обходиться воспитание его детей — об экономии разумной траты на безопасное жилье для них.

Новая оценка того, сколько должны стоить необходимые вещи, должна быть сделана, прежде чем нынешнее поколение будет жить комфортно в присутствии бухгалтерской книги.

Здесь снова назревает перестройка; некоторые расходы в строительстве домов, обычные сейчас, будут уменьшены или устранены; например, причудливые формы, желобчатое и резное дерево, выступающие окна и дверные рамы.

Обычно, когда возникают различные новые методы, оценивать стоимость как дополнительную ко всему, что было раньше, вместо того чтобы видеть в этом замену многого, что может уйти.

Наша семья с доходом 1500 долларов может безопасно платить 300 долларов за аренду, если это покрывает достаточно комфорта и не означает слишком много проезда.

Дом может стоить 3000 долларов, если построен по старым линиям и если земля, на которой он расположен, не слишком дорога.

Огнеупорный дом, такой как описан в июльском номере Brickbuilder and Architect, 85 Water St., Boston, и, вероятно, также дом из железобетона, будет стоить в настоящее время около 10 000 долларов, помимо земли. Из-за отсутствия ремонта такие дома можно было бы сдавать за 500 долларов, что сделает их доступными для нашей семьи с доходом 3000 долларов в год, но не для семьи с доходом 2000 долларов. Что делать?

Некоторые заметят, что на этих страницах мало внимания уделено различным так называемым кооперативным планам, таким как овал из пятидесяти домов г-жи Стакерт, соединенных трамвайной линией на каждом уровне, с центральной кухней, из которой приходят все блюда и в которую возвращается вся использованная посуда, с центральным офисом, из которого отправляется обслуживание и т. д.

Честно говоря, на мой взгляд, это не настолько лучше, чем многоквартирный отель, каким мы его знаем сейчас, чтобы стоить усилий по его созданию. Как сейчас развивается спрос, заведения, сдающие жилье от одной до пятнадцати тысяч в год, идут по прогрессивным линиям. По словам г-на Уэллса, этот класс акционеров в любом случае на пути к вымиранию, к счастью, он также думает, и студенту социальной экономики не нужно беспокоиться о его будущем, только в той мере, в какой его пример влияет на реальную кость и жилы республики, рабочих мужчин и женщин, которые делают мир таким, какой он есть.

В пределах десятимильного радиуса было принято включать передний двор, если не сад, в участок дома. Стоимость поддержания этого в опрятном виде, признанном необходимым, посадки и обрезки кустарников, поддержания в безупречном состоянии тротуаров и крыльца, как и большинство статей стоимости жизни, обусловлена изменившимися стандартами, точно так же, как стоимость питания выросла с 3 до 6 долларов без соответствующего улучшения качества.

Закон Энгеля: «Жилье, отопление и освещение имеют неизменную пропорцию, независимо от дохода», не действует в современных условиях для группы, которую мы рассматриваем, ибо наши мудрецы нуждаются в лучшем, и немало из них не желают покупать святость своей семьи ценой чулана в подвале для верной горничной.

Планы могут хорошо выглядеть на бумаге, готовый дом может казаться привлекательным, но когда семья живет в доме, его недостатки становятся очевидными. Дешевые материалы, хлипкая конструкция, сырое местоположение, любая из дюжины возможностей может сделать семью некомфортной, может стоить в отоплении и счетах врача, может заставить переехать до истечения года. Дешевые дома в этом десятилетии подозрительны; тем более нужна осведомленность со стороны молодых людей о том, чего можно ожидать.

По этой причине частью здравого образования является уделение определенного внимания условиям жизни в учебной программе средней школы. Это так же важно, как бухгалтерский учет; ибо какая польза от денег и бизнеса, если семейная жизнь под угрозой? Кроме того, некоторые ученики могут обратить внимание на недостатки, в преодолении которых они могут проявить талант.

Курсы по экономике домашнего хозяйства и управлению домашним хозяйством в колледжах и университетах должны быть направлены на тщательное изучение этой отрасли социологии.

Перед женскими клубами и ассоциациями по улучшению городов открывается большая возможность пробудить интерес к обеспечению подходящего жилья для молодых семей в их районах. Согласованное движение Федерации могло бы революционизировать общественное мнение в течение десятилетия.

Студент, изучающий общественные науки, вполне может сказать, что первые усилия должны быть направлены на повышение оплаты труда этих образованных молодых людей; что ни от одной семьи нельзя ожидать, что она будет жить на суммы, рассматриваемые здесь; что неправильно даже рассматривать выход из положения на текущей основе. Возможно, так оно и есть. Много споров ведется относительно оплаты труда учителей, клерков и квалифицированных рабочих, но это другой вопрос, который здесь не может быть рассмотрен.

Класс наемных работников за последние годы настолько значительно увеличился из-за крупной консолидации деловых интересов, что окончательное урегулирование еще не было достигнуто. Один только факт неуверенности в сохранении должности и неопределенности продвижения по службе глубоко повлиял на условия жизни, владение семейным жильем и, попутно, на брак.

Тем не менее, существует достаточно стимулов, чтобы держать молодых людей в готовности к продвижению, и они чувствуют, что оно, скорее всего, придет, если они устроят свою жизнь так, как будто оно уже наступило.

Нельзя отрицать, что в представлении большого числа групп, которые мы рассматриваем, вопрос об аккуратном и упорядоченном обслуживании, горничной в чепце и фартуке, ливрейном коридорном и дворецком выражает — подобно гладко подстриженному газону — определенную социальную условность; и поскольку это означает расходы, дом, в котором все работает, означает нечто большее, чем просто жилье: он демонстрирует денежное положение в обществе. До тех пор, пока это означает также и социальное положение, профессиональная и деловая семья с доходом в 2000 долларов в год будет оставаться в стороне, потому что эти дополнения к роскошной жизни невозможны. Может ли общество позволить себе отстранить интеллектуальный и ментально прогрессивный элемент, или оно должно принять эти зарплаты как норму и сделать достойным начинать с них? Именно напряжение, которое неважные социальные условности создают для молодых семей, заставляет отца-бизнесмена спекулировать, чтобы попасть в класс с доходом в 10 000 долларов в год, и заставляет молодого ученого и литератора брать дополнительную работу вне своих обычных обязанностей. Подобное положение дел не может продолжаться без серьезной опасности для Республики. На чистоте и хороших манерах следует настаивать, но их можно обеспечить и при доходе в 3000 долларов в год, если не требовать слишком многого другого. Как обеспечить их при 1500 долларах — это проблема, которую предстоит решить, ибо чистота с каждым десятилетием обходится дороже.

В конечном счете, если у молодых людей есть серьезная цель в жизни, легко спланировать метод жизни и осуществить его. Жертвы, которые приходится приносить в быту поверхностно, с точки зрения определенного класса, переносятся с радостью и быстро забываются.

Маленькие неудобства, которые затрагивают только чувства, а не здоровье, становятся довольно хорошими историями после того, как они заканчиваются. Что стоит того? Стали ли мы слишком чувствительны к мелочам? Воображаем ли мы, что показываем нашу высшую цивилизованность, обнаруживая вместе с маленькой принцессой горошину под двадцатью четырьмя перинами?

Пусть наше жилье будет прежде всего здоровым, физически и морально. Если для достижения этих качеств нам нужно снять дом в немодном районе, это не должно вызывать огорчения. Почему этот конкретный регион немодный? Не потому ли, что некоторые претендующие на лидерство люди предпочитают жить не по средствам в компании тех, кто может тратить больше?

Почему бы не быть честными и счастливыми? Живите по средствам и сделайте так, чтобы они покрывали самый истинный образ жизни.

ГЛАВА VIII.

ВЛАДЕТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ: ТРУДНЫЙ ВОПРОС.

«Половина жала бедности исчезает, когда ведешь хозяйство для собственного комфорта, а не ради комментариев соседей». — Мисс Мьюлок.

Когда идеалы старшего поколения навязываются младшему, уже борющемуся в новых и странных условиях, эффект часто оказывается противоположным желаемому. Старшие в своей гордыне знания, а агенты по недвижимости в своей жажде наживы призывают молодого человека владеть своим домом под угрозой уклонения от своего прямого долга. Они говорят, что он должен иметь дом, чтобы предложить его своей невесте, как птица имеет гнездо. Строительно-сберегательные ассоциации, дома в рассрочку взывают к чувствам, к которым, по их мнению, молодой человек должен прислушаться.

Молодой человек часто скромен, почти всегда чувствителен, и он предпочитает терпеть порицание, чем называть истинную причину своего колебания. Он ближе к земле, он чувствует, даже если не может выразить, сомнение в бескорыстии агента по земельным схемам, в мудрости своего отца. Он знает лучше своих старших о неуверенности наемных работников, молодых людей, которым нужно пробивать себе путь в нестабильных условиях сегодняшнего дня.

Эффект этого благонамеренного совета заключается не в том, чтобы ускорить его брак, а в том, чтобы отложить его, потому что ему не позволяют выбрать путь, который он считает самым безопасным. Или, если он готов, родители его будущей невесты — нет, и поэтому молодые люди не вступают в брак с доходом в 1000 долларов в год из страха перед старшим поколением и их предполагаемой мудростью.

Молодые люди не оправданы современными условиями в том, чтобы владеть домом при доходе в 2000 долларов в год, если только

У них есть деньги, чтобы вложить их в него, потеря которых не искалечит их на всю жизнь;

Они настолько дорожат идеей владения, что готовы рискнуть потерей половины инвестиций, если будут вынуждены переехать;

Они обладают стойкостью отказаться от него по зову долга после всего, что они в него вложили;

Они достаточно ценят реальное образование и реальное удовольствие, которое они получат от этого, чтобы экономить другими способами на том, что будут стоить эксплуатация и ремонт сверх предполагаемой суммы. Эта экономия будет в значительной степени достигаться за счет того, что многие вещи они будут делать своими руками.

Быть связанным по рукам и ногам либо непродаваемой недвижимостью, либо сентиментальностью — это неудобное положение для молодой семьи, которая может оказаться в неблагоприятном окружении, в нездоровой ситуации или которой может потребоваться временно сократить расходы.

Еще одно серьезное возражение против строительства и владения домом в первые годы супружеской жизни — это вероятность того, что дом окажется слишком большим или слишком маленьким, или железнодорожную станцию перенесут, или трамвайную линию проложат под окном сада, или дымящая труба заполнит библиотеку сажей (хотя последнее не будет разрешено в настоящем городе двадцатого века).

В вопрос о владении семьей со скромным достатком вошел новый элемент, с которым не сталкивалось старшее поколение домовладельцев. В прошлом ремонт ограничивался время от времени слоем краски, новой дранкой, пристроенным курятником или эркером. Возможно, приходилось углублять колодец, но в течение пятидесяти лет в дом или на дом почти не тратилось средств. Женатый сын или дочь могли пристроить крыло, но основной дом, однажды построенный, никогда не подвергался изменениям. В современном пластичном состоянии как идеалов, так и материалов все это изменилось. В любом городе, хорошо известном моим читателям, сколько улиц выглядят так же, как пять лет назад? В любой пригородной деревне, ставшей знакомой благодаря трамваю, сколько домов остались такими же, как пять лет назад? Даже если их внешний вид не изменился, была проведена худшая из всех разрух — новая сантехника. Установка ни печи, ни сантехники не выполняется раз и навсегда; максимум через десять лет ремонт или замена должны быть произведены под угрозой потери здоровья. По мере того как общество растет в мудрости и знаниях, оно делает санитарные нормы более строгими, несмотря на то, что увеличение расходов ложится тяжелее всего на мелкого домовладельца с семьей, чьи потребности несоразмерны доходу. Многие родители, скорбящие о потере своего ребенка, с радостью заплатили бы разумную сумму за ремонт, но оказались бы в суде для бедных должников, если бы позволили водопроводчикам войти в свой дом. Новые законы, принятые после того, как он купил дом, требуют диаметрально противоположных вещей, и старое оборудование должно быть полностью вырвано, а взамен установлено в четыре раза более дорогое.

Печальный факт заключается в том, что преимущества всей современной санитарии так часто недоступны тем, кто в них нуждается и кто оценил бы их. Арендатор здесь имеет преимущество перед владельцем. Он может потребовать проверки городским или муниципальным инспектором перед тем, как заключить договор аренды; тогда владелец-капиталист должен привести дела в порядок. Но до сих пор человек имеет право жить с протекающими канализационными или газовыми трубами в своем собственном доме, не будучи потревоженным инспектором. Как долго в этом столетии это будет позволено — неизвестно; со временем будет проводиться инспекция помещений мелкого владельца.

Единственное средство, которое просматривается, — это инвестирование капитала в современные дома различных классов в городе, пригородах и сельской местности; такие инвестиции должны приносить 4 процента, а не 40 или даже 15, если только не за счет роста стоимости земли. Лучшего использования простаивающих денег в настоящее время быть не может. В «Предвидениях» мистер Уэллс пишет: «Возведение серии экспериментальных трудосберегающих домов каким-либо филантропом для демонстрации и обсуждения, безусловно, привело бы к необычайному прогрессу в домашнем комфорте; но, вероятно, пройдет много лет, прежде чем осторожное предпринимательство рекламных фирм приблизится к той экономии, которая теоретически возможна сегодня». Это более верно сейчас, чем когда писал мистер Уэллс.

Большая трудность на пути — это первоначальные затраты. Так много вещей придется спроектировать, создать модели и построить механизмы для их изготовления; ибо этот прогресс в строительстве будет достигнут не вещами ручной работы. В различные изделия будет вложено больше умственного труда, но масса конструктивного материала должна быть машинного производства, по крайней мере, для семьи с ограниченным доходом. И эти изделия не обязательно должны быть уродливыми. Конечно, в мире должно быть много вещей одного вида; но если дизайн соответствует цели, это может и не быть злом. Никто не возражает против красивого вяза в своем поле из-за того, что в сотнях полей есть похожие вязы. Незначительные вариации в отделке, цвете и т. д. могут придать индивидуальность самому простому стулу.

Поэтому первоначальные затраты на новый порядок будут не по карману любой отдельной семье из этой группы. Если бы мы научились разумно сотрудничать, группа могла бы взяться за это, но наиболее вероятным методом будет то, что некоторые дальновидные люди согласятся вложить определенную сумму денег в эксперимент, точно так же, как они сейчас вкладывают деньги в разведку шахты со всей неопределенностью, которую это приносит. Способность рисковать в эксперименте должна идти рука об руку с капиталом для использования.

Возражение, которое обычно выдвигается, заключается в том, что вся индивидуальность будет отнята, что каждый должен жить так же, как все остальные в округе. Это не является существенным следствием, но будет ли так невозможно иметь определенное сходство в жилищах единомышленников? В «Предвидениях» заявлено, что «Если только какая-то великая катастрофа в природе не разрушит все, что построил человек, эти великие родственные группы способных мужчин и образованных адекватных женщин должны быть под силами, которые мы рассматривали до сих пор, элементом, который в конечном итоге появится среди огромных путаниц грядущего времени».

6 [Предвидения, стр. 153-4.]

Практичные люди, инженерные, медицинские и научные работники будут становиться все более однородными в своей фундаментальной культуре.

Уменьшение пространства, которое можно назвать своим собственным в городских пределах, настолько неуклонно возрастало, а потребность в более свободном воздухе стала настолько полно осознаваться, что положение отдельного домовладельца в пригородах и даже в сельской местности неизбежно будет становиться все более и более острым. Групповая система, о которой упоминалось в другом месте, с центральной системой отопления и работниками всех уровней по телефонному вызову, сделает возможным при разумной арендной плате в пределах легкой досягаемости от города отдельное домашнее хозяйство из одного, двух или трех человек, в зависимости от обстоятельств, и если без собственных детей, то к такому жилью могут прийти некоторые из тех бездомных малышей, которые всегда с нами, чтобы разделить солнце, ветер и сад. В настоящей деревне, с акрами вместо футов земли, будет найдено много такого же рода сложной простоты. Безусловно, тот же самый тип огнеупорного дома только в один этаж с большим количеством света, «крыши из стали и стекла по принципу жалюзи», предотвратит столь частую смену воздуха, как того требует замкнутый дом, и даст более равномерную температуру.

В городе? Поскольку врачи, несомненно, будут более настойчивы в отношении света, а также свежего воздуха, крыши-сады, балконы и, так сказать, застекленные стены будут устроены архитектором так, чтобы не оскорблять глаз и в то же время достигать результатов. Он перестанет пытаться втиснуть новые идеи двадцатого века в старые дома восемнадцатого или даже пятнадцатого, и та красота, которая есть целесообразность, выйдет из путаницы уродства повсюду. Если, как говорит нам экономист, «стоимость измеряет недостаток приспособленности», то идеально приспособленный дом не будет дорогим в реальности, он будет адаптирован для производства и защиты эффективных человеческих существ.

Погреб уже несколько лет превращается в место для хранения сундуков вместо овощей. Старомодная хозяйка восклицает по поводу нехватки места для хранения в современном доме, а мы устраняем его еще больше. Аксиома двадцатого века гласит: «Выбрасывайте или отдавайте все, для чего у вас нет немедленного или перспективного применения». Это так же верно для домашней мебели, как и для книг; только самое лучшее имеет какую-то ценность в подержанном виде. У наших молодых людей могут быть семейные реликвии, но они будут покупать очень мало в плане буфетов или первых изданий. Мораль современных тенденций такова: покупайте только то, в чем вы уверены, что вам понадобится, или то, что вы цените настолько сильно, что сохраните это, несмотря ни на что. Размещение возможных сокровищ обходится слишком дорого.

В основе этической стороны владения лежит первобытный импульс обладания, то владение, которое привело к захвату жен, к феодальным замкам, к накоплению вещей, и сегодня выражается человеком, который предпочитает, чтобы его стейк готовили на его собственной кухне, даже если он подгорит.

Общеизвестно, что большинство из нас мирится с дискомфортом, если он вызван нами самими. Семья из восьми человек будет пользоваться одной ванной комнатой без ропота, если дом их, но будет громко жаловаться, если домовладелец не добавит две, не увеличив арендную плату.

В основе того, что кажется непомерной арендной платой, лежит этот спрос на современные улучшения в старых домах и вопиющая небрежность арендаторов собственности. Это не их собственность, и они не следуют золотому правилу в ее использовании.

Примерно каждые пять лет законы о сантехнике меняются, и если старый дом затрагивается, приспособления и трубы должны быть полностью обновлены. Арендаторы научились бояться санитарного состояния старых домов, и все же злоупотребляют приборами, о которых должны заботиться.

Общественная собственность или корпоративная собственность или возросшее беззаконие ответственны за пренебрежение правами других и собственностью, что неоправданно увеличивает стоимость жизни.

Я уже говорила в другом месте, что это не потому, что домовладелец не хочет детей в доме, а потому, что он не хочет таких невоспитанных детей, вандалов, у которых нет уважения ни к чему. Он назначает высокую арендную плату, потому что его инвестиция хороша только на десять лет.

Шибболет долга владеть домом имеет настолько сильную хватку над моральным чувством людей, что им пользуется агент, который в некоторых случаях может считать себя филантропом, каким он намерен заставить других называть себя. Я имею в виду, что долг владения и гнусность оплаты аренды настолько укоренились, что покупка в рассрочку казалась праведным делом, даже при наличии примеров сломанных жизней на виду. Как стимул к сбережению, если бы было что сберегать, это могло быть оправдано во времена феодализма. Но для независимого американца признаться, что он не может положить деньги в банк и что он должен связать себя и свою семью рабством ради владения кусочком собственности, который они, вероятно, захотят продать, прежде чем выплатят за него, — это позорно. Интеллигентные люди должны видеть, что здесь заключается прибыль в сделке; что достаточное количество людей терпит крах, чтобы оплатить хлопоты остальных, точно так же, как в страховании жизни достаточное количество людей умирает раньше ожидаемого времени, чтобы положить деньги в карманы рискующих.

Пьяного отца, возможно, нужно удерживать, но молодой профессор, юрист, инженер должны обладать достаточным самоуважением и твердостью, чтобы откладывать то, что, по их суждению, необходимо, не будучи связанными «планом рассрочки». Этот метод — настоящая гадюка в финансах сегодняшнего дня. Мудрый деловой человек никогда не рискует больше, чем может позволить себе потерять в риске, но человек, который отнимает хлеб и молоко у своих детей, чтобы инвестировать в «верное дело», идет на риск с тем, что не ему давать.

Покупка земли для инвестиций — еще одна предполагаемая добродетель, наследие того времени, когда медленный рост, однажды начавшись в заданном направлении, продолжался, так что не требовалось большой проницательности, чтобы покупать; но сегодня все это изменилось. Только те, кто «в кругу», могут сказать, куда пойдет «бум» дальше.

В наши дни беспрецедентной быстроты изменений в промышленных и социальных условиях для человека крайне нежелательно быть обремененным оболочкой, которая слишком велика, чтобы носить ее с собой, и слишком ценна, чтобы оставить ее позади. Каждому читателю придут на ум примеры отказа от выгодного предложения, потому что семейный дом нельзя было реализовать сразу, местоположение, когда-то столь благоприятное, стало нежелательным, а вложенные в него ценности нельзя было вернуть из-за социальных условий, последовавших за промышленными изменениями.

Наблюдательный человек колеблется, учитывая все эти условия, советовать любому молодому человеку инвестировать в недвижимость для дома сумму, превышающую ту, которую он может позволить себе потерять, если возникнет необходимость переехать. Эти изменения несут в себе потребность в мобилизации армии работников. Обременение семейными ларами и пенатами не может быть допущено. Только небольшой процент молодых людей сегодня уверен в том, что останется в городе, в котором они начинают бизнес. Какое безумие обременять себя недвижимостью, которая, будучи проданной с убытком, приносит едва половину своей цены! Моральные проповедники не тщательно рассмотрели эту сторону вопроса в своих аргументах в пользу владения домом и воспитания семьи как якорей для молодого человека.

Факт, отмеченный ранее, является показательным примером. После того как свадебные приглашения были разосланы, жених был переведен в ведение офиса компании в другом городе.

Расходы, вызванные этими частыми переездами, составляют неучтенную статью во многих доходах.

Если молодая пара сэкономила или унаследовала на двоих, скажем, 3000 долларов, должны ли они строить дом на них? Решительно нет. Потому что дом будет стоить 5000 долларов, прежде чем они закончат. Не только из-за неожиданностей в забастовках и изменениях цен на материалы, но и потому, что, когда планы обретут форму, жена или муж, или оба, увидят так много мелких моментов, о которых они попросят, так как бумажный план не передал определенного представления ни одному из них. Отличный план был осуществлен одной женщиной с университетским образованием. Она сделала модель в масштабе из картона такого размера, что каждая существенная деталь была показана в ее отношении к другим частям структуры.

Даже если эти молодые люди не уступят в момент строительства, они, вероятно, пожалеют, что не уступили, когда придут жить в дом. Ничего не останется, кроме как заложить место, чтобы сделать его удовлетворительным. Нельзя взять газету, не найдя объявление за объявлением, гласящее: «Должно быть продано для выплаты ипотеки».

Непомерная арендная плата — это, конечно, социальное расточительство, и общество должно защитить своих самых способных молодых людей от их собственного безумия; но когда они лучше поймут правила финансовой игры, они охотнее согласятся на какой-нибудь кооперативный план помощи.

Это, как я хорошо знаю, крайняя ересь, но я твердо верю, что строительство и владение домами могут позволить себе только те, кто имеет более высокий предел дохода, от 3000 до 5000 долларов в год, если только человек не имеет постоянной должности или бизнеса с большой безопасностью, а в наши дни кто может быть уверен в чем-либо?

Когда агент по земельным схемам рекламирует дома в рассрочку, остерегайтесь ловушки!

Пусть никто не покупает в пригороде из чувства долга, а затем ненавидит эту жизнь.

Комфорт в жизни гораздо больше в мозгах, чем в спине.

Мужчине или женщине с одним набором идеалов так легко делать то, что другой счел бы невозможной каторгой.

Мой окончательный совет заключается в том, что разумная молодая пара, оба из которых согласны в существенном, которые готовы и рады работать вместе ради общей цели, которые любят природу и садоводство и верят в семейную жизнь настолько сильно, что не скучают по толпе и театрам, могут безопасно начать дом в деревне с садом и домашними животными для детей, если у них есть разумная перспектива на десять лет в одном месте. Пусть они сделают это место привлекательным для какой-нибудь семьи, даже если им придется его оставить.

Женщины этой группы, я верю, будут обладать качествами, которые предсказывает мистер Уэллс: не только интеллектом и образованием, но и разумностью и надежностью, которые не всегда встречаются сегодня.

Если не обеспечена разумная перспектива десятилетнего проживания, тогда начинайте жизнь в арендованном доме, не обязательно в квартире. Начните с нескольких своих вещей — тех, которые были вашими годами, тех, которые вы купили вместе и которые имеют значение для одного из вас и не раздражают другого.

Посвятите часть своего досуга критическому изучению дома, который вы хотели бы иметь, рисуйте планы, делайте эскизы в цвете, изучайте цветовые эффекты, узнавайте о тканях, собирайте их для будущего. Вы найдете это забавным и поучительным занятием.

Существенный момент — начать эту жизнь на две трети того, что вы имеете основания ожидать в качестве годового дохода; остальное держите инвестированным или в банке. Сегодня много соблазнов тратить на вещи, привлекательные сами по себе, но не необходимые для эффективной жизни. Если друзья настолько глупы, что подшучивают над вами за жизнь в немодном квартале, пригласите их посмотреть ваши эскизы и планы и убедите их в энтузиазме по поводу этой идеи. Занимайтесь с ними миссионерской работой, вместо того чтобы позволить высмеять вас до отказа от ваших убеждений. Иногда кажется, что у молодых людей нет убеждений, что они дрейфуют по ветру газетных предложений. Поэтому не позволяйте друзьям подталкивать вас к большим расходам, чем вы определили, чтобы конец первых двух лет жизни не застал вас в долгах без хорошего старта для ребенка, чья жизнь должна начинаться в атмосфере спокойной уверенности, что все хорошо. Не исключено, что нервная раздражительность и безрассудство многих обусловлены атмосферой детства. Тогда помните, что благополучие и безопасность ребенка — девиз будущего.

НЕСКОЛЬКО КНИГ

Предвидения. Герберт Уэллс.

Человечество в процессе становления. Герберт Уэллс. Scribners.

Современная утопия. Герберт Уэллс. Scribners.

Изобретения двадцатого века: прогноз. Джордж Сазерленд. Longmans, Green, & Co.

Уровень социального движения. Майкл Лейн. Macmillan.

Теория праздного класса. Торстейн Веблен. Macmillan.

Женщина, которая тратит. Whitcomb and Barrows.

Физическое ухудшение: его причины и их лечение. А. Уотт Смит. E.P. Dutton.

Жилье. Учебный план 94, Департамент домашнего образования, Библиотека штата Нью-Йорк, Олбани.

Отчет Комиссии по многоквартирным домам.

УКАЗАТЕЛЬ

Адаптация, недостаток; «Предвидения»; Советники, домашние; Возраст, дух времени; Воздух; Алтрурия; Альберта, принца, совет; Квартирные дома; Архитекторы; Архитектура, домашняя; Искусства, конструктивные

A

Холостяцкая квартира; Спина, сгибание; сила; Знаки труда; Пансионы, происхождение; Завтрак; Строительство, законы; ссудные ассоциации; Строительные профессии; Бюро труда, США

B

Капитал; Уход за комнатами; человеческим телом; Столярное дело в средней школе; Центробежная сила; Дети, ухудшение манер; Выбор; Город, дома; Цивилизация; Класс, для которого работать; Чистящая машина; Чистота; Одежда; Колониальные дома, период строительства; Южный тип домов; Коммьютер, испытания; Товарищество; Компромисс; Бетон; Сознание, социальное; Конструкция; Потребление, деструктивное; Удобства; Кооперация; Стоимость, увеличение; жилья и общий доход; на человека и на семью; Деревня; Перенаселенность

C

Дейтонская схема; Долг; Спрос, деловой; Демократия; Ухудшение домов; Грязь; Дискомфорты; Недовольство; Нечестность в стандартах; Доул, Чарльз; Домашний комфорт; машина; прогресс, замедленный; беспорядки; Дренаж; Каторга; Пыль

D

Экономика, домашняя, выставка; хозяйственная; социальная; Экономист; Экономия; Эффективная жизнь; работники; Эффективность, потеря; Энергия; Инженерия, определение; Закон Энгеля; Окружающая среда; Эвтеника; Эволюция; Расход; Расходы, эксплуатационные; Опыт в делании; недостаток; Эксперты, домовые; Расточительство

E

Семья, стол; Фермерская жизнь; Квартира; Квартиры; Полы, твердое дерево; лигнолит; Еда; Сила, для регенерации; Иностранец; Трение из-за дома

F

Сад; Садоводство; Газовые плиты; Групповая система

G

Привычка, опасности; Привычки; Руки; Отопление; Дом, отказ; советники; англосаксонское значение; строительство; Домашняя экономика; чувство; жизнь; любовь; создатели; означает приватность; связи ослаблены; Бездомные; Усадьба; Гостеприимство; Горячая вода; Дом, строительство; Колониальный; доказательство социального положения; -хранители; -хозяйство, двадцатого века; -горничные, физическая неэффективность; планирование в средней школе; планы; пригородный; Дома, городские; колониальные, Новой Англии; четыре класса; современные; Жилищный вопрос

H

Идеал; Идеи; Улучшения; Доход; Индивид; Индустрии, исчезновение; План рассрочки; Вторжение в жилые районы; Изобретение; Инвестиции

I

Кухня, дополнения; переделанная, в Провиденсе; Кухонный уголок

K

Труд, Бюро; -сберегающие устройства; Недостаток адаптации; деловой подготовки; опыта; верного обслуживания; гармонии; изучения; Земля; Домовладелец; Агент по земельным схемам; Лейн, мистер Майкл; Закваска прогресса; Наследие; «Уровень социального движения»; Жизнь, эффективная; фронтирная; более полная; домашняя; на открытом воздухе; частная, убогая; сдержанная; Свет; Жизнь, достойная; разумная; стоимость; Местоположение; Лодж, сэр Оливер

L

Машинерия; Комнаты горничных; Создание вещей; Человек, ранний; первобытный; Манеры; Брак, ответственность; Еда; Механический прогресс; Низкооплачиваемый; Средний, закваска прогресса; Ассоциация образцовых многоквартирных домов, Нью-Йорк; Деньги, основа; мера успеха; тратящий; стоимость; Морисон, Джордж С.; Morris Building Co.; Мьюлок, мисс

M

Нэсмит, Джеймс; Естественный отбор; Природа, любовь; возвращение; Нил, Чарльз П., выдержки из обращения; Новая эпоха

N

Мнение, общественное; Оуэн, Роберт; Владеть или арендовать; Владение

O

Парки; Парсонс, Уильям Барклай; Покровительство искусствам; Постоянство в усадьбе, недостаток; Петтингилл, мисс; Филантроп; Филантропия; Физическое неблагополучие у прислуги; школьников; наемных работников; Место дома; Планы; Сантехника; Возможности в поле зрения; Превосходство, социальное; Первобытный человек; Принцип, фиксированный; расовый; Приватность; Частная жизнь убогая; Продуктивная работа; Прогресс, закваска; расовый; Защита

P

Вопрос, трудный

Q

Расовый принцип; Перестройка; Недвижимость; Убежище; Регенерация, сила; Аренда или владение; -плательщики; Жилые районы, вторжение; Ответственность брака; Ресторан; Сдержанная жизнь; Возвращение к природе; Права на собственность и т. д.; Рузвельт, президент

R

Санитар; Санитарный; Английский, Ассоциация инспекторов, президент; Санитария; Сбережение; Школы, государственные; Наука; Скрабирование; Селекция, естественная; Самоинтерес; -сохранение; Обслуживание, верное, недостаток; Канализационное соединение, дома без; Жилье; Жилье, брак ради; Жилье для детей; Простота; Социальный прогресс; стремление; улучшение; условия; Социальная совесть; сознание; конвенция; экономика; остракизм; удовольствие; превосходство; наука; значимость; положение; благополучие; Общество; Социолог; Социология; Сомервиль; Пространство, уменьшающееся; Тратящий; Дух времени; Стандарты; Стоун, Мэри Лоуэлл, выставка домашней экономики; Структура; Штукерт, миссис; Изучение, недостаток; Пригородный, дома; жизнь; площадь; Пригороды; Солнечные веранды; Санлайт Парк, Англия

S

Стол, семейный; Налог; Временный дом; Арендатор; Многоквартирный дом; Нью-Йоркская модель, Ассоциация; Теннисон; Владение, постоянство; краткость; неопределенность; Переходный период; Туберкулез

T

Бюро труда США; Беспорядки, домашние; Антисанитарный; Утопический

U

Веблен; Вентиляция; Деревенские дома; приток из

V

Наемные работники; Расточительство, демонстративное; Девиз будущего; Вода, горячая; Свадебные подарки; Благополучие общества под угрозой; Уэллс, Герберт; Белая чума; Жена; Окно; Женщина; Женщины, корпорация; Женская работа; Работа, низкооплачиваемая; продуктивная; женская; Работники, эффективные; Рабочие

W

Молодые люди; Молодежь, американская

Y

ПОЛНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ PROJECT GUTENBERG™