Но Германия продвинулась очень решительно дальше так называемых ландшафтов, что подтверждается ее великими ипотечными банками, которые, хотя и работают сравнительно недавно, значительно превосходят по объему бизнеса ландшафты, и именно здесь мы находим много жизненно важных предложений для нашего руководства. В Германии существуют общие законы, по которым работают эти ипотечные банки, но правила работы и надзора являются самыми строгими. Ипотечные банки Европы можно классифицировать в целом как общественные или полуобщественные и как строго частные учреждения. Первые только что были описаны. Последние — это все те, которые, состоят ли они из кредиторов или только из заемщиков, работают по общим законам и не имеют абсолютно никаких привилегий. Государство, однако, не оставляет эти компании полностью на произвол судьбы. Они ограничены в ведении своего бизнеса строгими правилами и предписаниями и подлежат самому тщательному надзору. Лучший закон такого рода — это тот, который был принят в Германии в 1899 году. Это последнее слово в законодательстве для частных акционерных ипотечных банков, и с небольшими модификациями его можно было бы легко адаптировать к Соединенным Штатам, поскольку оно было разработано для преодоления проблем, вызванных конфликтом власти между суверенными провинциями, из которых состоит Империя. Как ни странно, эти компании в Германии обошли старые, созданные и особо привилегированные общественные банки. Сейчас у них выдано в ипотеку 2 618 000 000 долларов, или более чем в пять раз больше, чем у ландшафтов. Капитал составляет 170 563 000 долларов, самый маленький — 238 000 долларов, а самый большой — 14 000 000 долларов. Облигации в обращении составляют 2 548 009 000 долларов с процентами 3,5 или 4 процента годовых, в то время как средняя доходность по ипотечным кредитам составляет 4,22–4,33 процента годовых. Поскольку ежегодно объявляются дивиденды в 6 и даже 14 процентов, эти цифры снова дают благоприятное сравнение с ландшафтами и Креди Фонсье. Провинциальный глава, однако, выбирает президента одного из этих новых немецких банков, в то время как Имперское правительство следит за ними всеми. Надзор осуществляется королевскими комиссарами и распространяется на мельчайшие детали. Эти инспектирующие чиновники имеют право проверять ценные бумаги и наличные деньги в наличии и требовать информацию относительно каждой отдельной транзакции. Они также могут отправить представителя на общие собрания акционеров и на заседания советов директоров и принять все меры, которые могут показаться подходящими для обеспечения надлежащего ведения бизнеса. Они также одобряют назначение аудитора и помощника аудитора, которые в каждом банке отвечают за то, чтобы облигации выпускались только на условиях и в пределах, установленных законом.
Будет замечено, что ипотечный бизнес в Германии, как он ведется сегодня, является эволюцией. Тот же факт очевиден в изменениях, которые произошли в Креди Фонсье, величайшем ипотечном банке в мире. История этого великого учреждения выглядит следующим образом:
Он был сформирован в 1852 году в соответствии с законом, принятым в том же году для организации земельного кредита и улучшения условий сельскохозяйственного кредита. Он был немедленно поставлен под правительственный контроль, получил субсидию и монополию на двадцать пять лет. Монополия не была продлена, но все его первоначальные особые привилегии остались, что, возможно, объясняет, почему он является единственным земельным банком во Франции. Его отношения с государством очень тесные, и многие из его наиболее важных черт были взяты целиком из ландшафтов. Поскольку это учреждение было моделью для всей Европы и сейчас широко обсуждается в американской прессе, я опишу его подробно.
Губернатор и два субобер-губернатора Креди Фонсье назначаются пожизненно Президентом Республики. Он подлежит надзору Министерства финансов правительства, и трое из его директоров должны быть высокопоставленными чиновниками министерства. Он может использовать правительственные казначейства для получения своих взносов и депозита своих излишков средств и пользуется снижением гербовых и регистрационных пошлин.
Его облигации являются именными или подлежат оплате предъявителю, и претензия третьей стороны к ним не может быть предъявлена в суде, кроме случаев кражи или потери. Доверительные и государственные средства могут быть инвестированы в них. Его ипотеки освобождены от десятилетней регистрации и последующих сборов, требуемых для других ипотечных кредитов. Он имеет дешевый и быстрый метод «очистки» права собственности на недвижимость в случае споров. В случае невыплаты суды не могут предоставить должнику никакой отсрочки, а платежи, причитающиеся ему по кредитам, не могут быть арестованы или конфискованы. Ему разрешены суммарные процедуры для ареста ипотечной собственности в случае нарушения контрактов. Если взносы не выплачены или если собственность портится, он может арестовать и продать собственность просто по уведомлению и публикации. Во время процедур ареста он имеет право на все доходы от поместья. Продажа может быть произведена с аукциона в гражданском суде или в офисе нотариуса, если суд разрешит, и никакая претензия к доходам от продажи не может быть допущена, пока его требования не будут полностью удовлетворены.
Правила, по которым Креди Фонсье ведет свой бизнес, очень строгие. Ипотечные кредиты должны быть первоочередными залогами. Собственность должна иметь чистое и необремененное право собственности и приносить верный и долговечный доход. Кредиты под театры, шахты и карьеры не принимаются. Сумма, выданная под любую собственность, не должна превышать половины ее стоимости, или одной трети стоимости для виноградников, лесов, садов и плантаций. Фабричные здания оцениваются без учета их стоимости для конкретных целей. Заемщик не может обязаться выплачивать аннуитет, превышающий общий годовой доход заложенной собственности, в то время как, с другой стороны, обществу не разрешается взимать с заемщиков 0,6 процента сверх ставки, по которой оно получает деньги по своим облигациям, выпущенным во время кредитов. Превышение только на 0,45 процента разрешено по кредитам муниципалитетам. Выданные кредиты и выпущенные облигации должны точно соответствовать по суммам.
После выплаты 5-процентного дивиденда Креди Фонсье должен ежегодно откладывать от 5 до 20 процентов от остатка прибыли для обязательного резерва и продолжать делать это до тех пор, пока он не станет равен половине акционерного капитала. Инвестирование этого резерва оставлено на усмотрение совета директоров. Акционерный капитал общества должен всегда поддерживаться в соотношении одной двадцатой или более к облигациям в обращении и является первичной гарантией его обязательств, особенно облигаций. Капитал в настоящее время составляет 40 000 000 долларов, разделенных на 400 000 акций по 100 долларов каждая; но было получено разрешение увеличить его до 50 000 000 долларов, представленных 500 000 акций, что будет сделано до того, как облигации в обращении превысят законный предел. Одна четверть капитала должна быть инвестирована во французские ренты или другие казначейские облигации; одна четверть — в офисные здания общества, или путем кредитов французским колониям, или в ценные бумаги, депонированные в Банке Франции в качестве гарантии под авансы. Акции не могут быть выпущены по цене ниже номинала. Они не подлежат оценке. Излишек может быть выдан в кредит под ипотеку или муниципалитетам, или может быть использован в другом ипотечном бизнесе, разрешенном уставом; и для покупки собственных облигаций, предоставления авансов заемщикам с задолженностью или покупки ипотечной собственности при обращении взыскания; и для приобретения коммерческих бумаг, приемлемых Банком Франции, или ценных бумаг, которые должны быть депонированы в этом банке.
Губернатор Креди Фонсье должен быть владельцем не менее двухсот акций общества. Он получает зарплату в 8 000 долларов. Субобер-губернаторы должны владеть по сто акций каждый. Их зарплаты составляют 4 000 долларов. Они выполняют такие функции, которые делегированы им губернатором, и в порядке их назначения выполняют его обязанности во время его отсутствия по причине болезни или по другим причинам. Губернатор назначает и увольняет всех агентов общества и руководит организацией службы в Париже и других местах. Он контрассигнует облигации и подписывает сертификаты акций и все другие бумаги и документы и должен стремиться продвигать интересы общества во всех отношениях. Губернатор является главой совета директоров, который состоит из него самого, двух субобер-губернаторов, аудиторов и двадцати–двадцати трех директоров. Этот орган обладает административными полномочиями общества и обязан только законам и общему собранию акционеров за надлежащее осуществление оных. Три аудитора являются опекунами общества. Их обязанности — наблюдать, расследовать и составлять отчеты. Единственная власть, которой они обладают, — это созыв чрезвычайных общих собраний акционеров.
Общее собрание акционеров собирается регулярно один раз в год. Оно состоит только из двухсот крупнейших акционеров, из которых сорок составляют кворум, если они владеют одной десятой акций общества. Каждый член имеет один голос на каждые сорок акций, но не может отдать более пяти голосов от своего имени, ни более десяти от своего имени или по доверенности. Он имеет, однако, право на один голос, даже если его акций менее сорока. Общее собрание получает отчет губернатора, а также аудиторов, если таковые имеются. Оно избирает директоров и аудиторов и принимает решения по всем резолюциям или предложениям об увеличении капитала, внесении поправок в устав и конституцию и, в целом, по всем вопросам, не предусмотренным специально иным образом.
Единственные места за пределами Франции, где Креди Фонсье может вести бизнес, — это Алжир и Тунис. Согласно пункту в своем уставе, который позволяет ему, с санкции правительства, вступать в проекты по улучшению почвы, развитию сельского хозяйства и погашению существующих долгов по недвижимости и т. д., общество было уполномочено финансировать дренажные проекты и выдавать деньги под бумаги Sous-Comptoir des Entrepreneurs, инкорпорированной ассоциации строителей. Он может также принимать депозиты до 20 000 000 долларов, одна четверть которых должна храниться в правительственном казначействе, а остаток инвестирован в правительственные бумаги, казначейские облигации или высококлассные банковские коммерческие векселя и ценные бумаги. В связи со своим банковским домом он имеет большие депозитные хранилища.
Креди Фонсье разрешено брать краткосрочные ипотечные кредиты, и он ведет большой бизнес в этой области. Но истинная цель его существования и большая часть его операций — это предоставление долгосрочных кредитов. Они выдаются под ипотеку физическим лицам и без ипотеки муниципалитетам и общественным учреждениям. Сроки варьируются от десяти до семидесяти пяти лет. Аннуитеты, требуемые для выплаты для амортизации кредита на средний используемый период, настолько малы, что кажутся незначительными. Успех, достигнутый Креди Фонсье в популяризации принципа амортизации долга для кредитов под недвижимость, является главной причиной его великой славы. В настоящее время его процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 4,3 процента годовых, для общественных учреждений — 4,1 процента, и 3,85 процента для муниципалитетов. Общий аннуитет, включая как проценты, так и сумму амортизации, для двадцатипятилетнего ипотечного кредита составляет чуть более 6,5 процента. С этим небольшим ежегодным платежом долг постепенно гасится, и ничего не остается платить в конце срока. Чем длиннее срок, тем меньше аннуитет, и наоборот. Кредиты сейчас превышают 870 000 000 долларов. Вот таблица амортизации Креди Фонсье:
Аннуитет капитала в 100 долларов, проценты 4,3 процента, выплачиваемые раз в полгода.
Duration. Annuities. 5 years $22.440405 10 years 12.409111 15 years 9.115217 20 years 7.504843 25 years 6.566976 30 years 5.964436 35 years 5.552593 40 years 5.259040 45 years 5.043495 50 years 4.881753 55 years 4.758395 60 years 4.663140 65 years 4.588881 70 years 4.530558 75 years 4.484483
Креди Фонсье обязан вести платежи по процентам и амортизации на отдельных счетах, причем последние идут на создание амортизационного фонда для погашения облигаций в обращении. Как указано выше, суммы кредитов и облигаций должны балансировать друг друга; следовательно, по мере погашения кредитов облигации должны быть погашены. Заемщики имеют право платить заранее, что они часто делают, поэтому надлежащая корректировка баланса находится вне контроля общества. Именно по этой причине облигации, хотя и рассчитанные на погашение синхронно с кредитами, которые они представляют, не имеют фиксированного срока погашения и могут быть отозваны по выбору. В каждом выпуске определенное количество подлежит погашению по жребию, с призами для удачливых держателей. Облигация в прошлом году выиграла приз в 40 000 долларов. Право давать призы при лотерейных розыгрышах — одна из особых привилегий общества. Облигации бывают двух видов — те, которые представляют ипотеки, называются «foncières», а те, которые представляют кредиты муниципалитетам и общественным учреждениям, называются «communales». Они выпускаются сериями. Самый маленький номинал — 20 долларов. Их можно покупать в рассрочку, и они являются самой популярной формой инвестиций во Франции, удерживаясь в основном фермерами и бедными людьми в городах. Выпуск 1912 года на 100 000 000 долларов под 3 процента, подлежащий оплате в течение семидесяти лет, был переподписан восемнадцать раз. Общая сумма ипотечных кредитов на землю и муниципальной задолженности во Франции оценивается в 2 800 000 000 долларов. Почти одна треть этого представлена кредитами общества.
Таков Креди Фонсье Франции. Контроль, осуществляемый над ним государством через назначение его главных должностных лиц, упрощенные процедуры обращения взыскания и другие судебные, административные и фискальные привилегии, предоставленные ему, являются обычной практикой в континентальной Европе. Как упоминалось выше, все старые банки являются особо привилегированными и, следовательно, имеют практическую монополию на бизнес с ипотечными облигациями в некоторых странах.
Теперь, джентльмены, я вдался в эти детали не для того, чтобы их рабски копировать, потому что я думаю, что мы совершили бы очень большую ошибку, нагрузив наше законодательство таким количеством деталей. Будет гораздо лучше позволить менеджерам разработать систему работы, которая будет соответствовать нашим условиям. Таким образом, мы не будем ограничены бюрократией, которая плохо приспособлена к нашей ситуации. Те же уголовные законы, которые действуют в отношении наших национальных банков, с любыми дополнениями, которых требуют особенности этого бизнеса, должны, как мне кажется, быть достаточными.
Моим предложением была бы сравнительно простая организация с широкими полномочиями для совета директоров. Таким образом, у нас скоро появится американская система Земельных кредитных банков, превосходящая любую в мире, даже если мы начнем после того, как все остальные уже начали. Действительно, если мы будем мудры, это именно та причина, по которой мы должны превзойти всех остальных.
Теперь, если вы вспомните вместе со мной пункты изменений и прогресса, вы обнаружите, что тенденция направлена прочь от неограниченной ответственности, как это было первоначально предусмотрено, и теперь к зависимости от капитала и резервов исключительно для защиты держателей облигаций.
По моему суждению, мы должны принять следующее в качестве основы нашего Земельного кредитного банка:
Первое: Мы должны ограничить бизнес кредитами под улучшенные сельскохозяйственные земли.
Второе: Мы должны сделать учреждение строго кооперативным, но с ограниченной ответственностью в пределах оплаченного капитала.
Третье: Каждая местная ассоциация, или первичная единица, должна быть ассоциацией людей в пределах ограниченной местности, и бизнес также должен быть ограничен непосредственной близостью ассоциации.
Четвертое: Я не верю, что членство первичной единицы должно быть менее двадцати пяти и более пятидесяти.
Пятое: Я думаю, что капитал первичной единицы не должен превышать 25 000 долларов, а акции должны быть по 100 долларов каждая. Ни один человек не должен владеть более чем двумястами пятьюдесятью акциями, или 10 процентами капитала.
Шестое: Все выданные кредиты должны быть рекомендованы местной ассоциацией. В случае убытка от продажи принятой собственности одна четверть такого убытка должна быть покрыта первичной единицей, или местной ассоциацией, выдающей или рекомендующей кредит, по которому был понесен убыток.
Седьмое: Все расходы, связанные с проверкой и рекомендацией кредита, должны оплачиваться первичной единицей или местной ассоциацией.
Восьмое: Заявление на получение кредита должно затем поступать в государственную организацию, которая должна быть создана путем объединения всех местных ассоциаций. Я предлагаю центральную организацию в каждом штате с целью уменьшения расходов по всему штату, поскольку законы, затрагивающие недвижимость в различных штатах, имеют некоторые особенности, присущие этим штатам.
Девятое: Каждая организация штата должна отвечать за весь бизнес, осуществляемый в этом конкретном штате; проверку и окончательное одобрение обеспечения; проверку и одобрение права собственности; сбор всех процентов; оплату всех налогов и страхования и окончательное погашение кредита.
Десятое: Организация штата должна быть объединением всех местных ассоциаций в любом конкретном штате и должна удерживать одну четверть капитала всех местных ассоциаций как свой собственный для целей ведения бизнеса этого штата.
Одиннадцатое: Вся собственность, под которую выдаются кредиты, должна быть передана абсолютно государственному учреждению, где она находится, с отказом от всех прав на обращение взыскания; но предусматривая рекламу и продажу собственности, как если бы было вынесено судебное решение. Это необходимо для экономии затрат на обращение взыскания.
Двенадцатое: В случае убытка в результате продажи любой недвижимости, принятой в управление, одна четверть его должна быть покрыта организацией штата.